부산지방법원 2025타경101612. 부산 서구 서대신동1가의 유니온캐슬2차 10층 1001호, 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 감정가는 7,200만원이고 현재 최저매각가는 3,528만원입니다. 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 낮은 최저가가 아닙니다. 2002년부터 전입한 강문석의 대항력과 확인되지 않은 보증금입니다.
말소기준권리는 2019년 2월 28일 설정된 중소기업은행의 채권최고액 30억원 근저당권입니다. 그 이전에 전입한 강문석은 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 반면 조명철과 김희정은 기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 강문석의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 인수 범위를 확정할 수 없으며, 이 부분이 입찰 판단을 좌우합니다.
또한 이 오피스텔의 전용면적은 34.63㎡인데, 확인되는 단지 거래는 67.52㎡·79.26㎡·80.88㎡입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 존재하더라도 동일 면적 비교가 아니므로, 최저가를 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동1가 54-17 유니온캐슬2차 10층 1001호 도로명주소: 부산광역시 서구 대영로46번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 전용면적 참고값 34.63㎡ · 10층 1001호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지상 10층 건물 |
| 소유자 | 주식회사동남엘리베이터 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 |
| 유찰 / 진행 상태 | 2회 유찰 · 재매각 |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 3,100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.28. 을구 10번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 7,056,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 선순위 임차인이 문제
등기부상 과거 구덕신용협동조합·부산은행·서정심·하나은행의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 기준권리는 2019년 2월 28일 중소기업은행 근저당권이며, 채권최고액은 30억원입니다. 같은 은행의 2019년 10월 31일 후순위 근저당권(1억원)도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
기준권리 이후 설정된 신용보증기금 및 유동화전문회사 등의 가압류, 중소기업은행의 가압류, 주식회사신성볼트의 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 소멸 여부와 별개로 실제 배당은 선순위 담보권에서 대부분 소진됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 있는 임차인 1명
임차인 3명이 확인됩니다. 이 가운데 강문석은 기준권리보다 먼저 전입한 선순위 임차인이고, 조명철과 김희정은 기준권리 이후 전입했습니다. 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 명세서와 임대차관계의 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 확정일자 / 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강문석 | 2002.02.05 | 有 | 미상 / 미상 | 2025.08.08 신청 |
인수 가능성 선순위 임차인. 미배당 보증금 확인 필수 |
| 조명철 | 2020.03.05 | 無 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 기준권리 후 전입 · 점유 및 명도 확인 |
| 김희정 | 2023.01.17 | 無 | 미상 / 미상 | 2025.08.04 신청 |
대항력 없음 기준권리 후 전입 · 점유 및 명도 확인 |
따라서 매수인의 실질취득비용은 단순히 최저가 35,280,000원이 아니라, 낙찰가 + 강문석의 미배당 인수금액을 기준으로 검토해야 합니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가보다 면적 불일치와 하락 추세가 중요
대상 오피스텔의 참고 면적은 34.63㎡입니다. 그런데 유니온캐슬2차에서 확인되는 최근 실거래는 67.52㎡, 79.26㎡, 80.88㎡로 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 거래가격을 단순히 평균 내어 1001호의 적정 시세로 사용하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 67.52㎡ | 3층 | 137,000,000원 |
| 2026.07 | 80.88㎡ | 2층 | 210,000,000원 |
| 2025.07 | 67.52㎡ | 9층 | 192,500,000원 |
| 2024.07 | 79.26㎡ | 10층 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 80.88㎡ | 3층 | 227,000,000원 |
| 2022.03 | 67.52㎡ | 9층 | 207,500,000원 |
| 2021.12 | 79.26㎡ | 10층 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 80.88㎡ | 3층 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 190,500,000원 |
최근 12개월 거래는 2건이며 평균 173,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 67.52㎡, 3층의 137,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 과거 거래를 비교한 추세는 -11.6% 하락입니다.
최저가 35,280,000원은 최근 12개월 평균의 산술상 20.3%에 해당하지만, 비교 대상은 34.63㎡가 아닌 더 넓은 면적입니다. 따라서 이 비율을 근거로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 대상 호수의 면적에 맞는 거래자료가 확보되어야 실질적인 가격 비교가 가능합니다.
- 최신 거래: 137,000,000원(2026.10 · 67.52㎡)
- 최근 거래 추세: -11.6%
- 대상 면적: 34.63㎡ / 거래 면적: 67.52~80.88㎡
단지 거래가격이 대상 물건보다 높다는 이유만으로 저평가라고 결론 내릴 수 없습니다. 면적이 다른 거래를 기준으로 최저가의 가격 경쟁력을 판단하는 것은 부정확합니다.
추가 유찰 시나리오상 3회 유찰 가격은 24,696,000원, 4회 유찰 가격은 17,287,200원입니다. 이는 예상 시나리오이며 실제 매각조건은 해당 회차의 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,035,040원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 3,000,000,000원 | 34,244,960원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 1,092,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 중소기업은행 | 115,482,822원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 주식회사신성볼트 | 114,987,719원 | 0원 |
| 7. 갑구 11-1번 가압류 변경 | 914,980,881원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 산식 기준 채권자 총액은 5,925,451,422원이며, 채권자 배당액은 34,244,960원, 미배당액은 5,891,206,462원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액 3,100,000,000원도 전액 변제되지 않습니다.
또한 위 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 강문석의 선순위 임차보증금은 미상입니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 산출되어 있더라도, 이를 근거로 선순위 임차인의 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 국민건강보험공단 부산서부지사 남동측 인근입니다. 공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 간선도로 후면 주택지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 위치해 대중교통 접근은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 지상 10층 건물입니다. 대상은 10층 1001호이며 급·배수·위생·화재탐지·경보·소화전·승강기·기계식 주차 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 기준높이 95m, 최고높이 135m로 기재되어 있고 상대보호구역에도 저촉됩니다. 남서측 약 8m, 남동측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지 현황. 토지면적 536㎡, 지목 대, 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다. 공시지가 2,811,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으나, 현황조사상 임차인 3명이 확인되므로 실제 점유관계와 대조해야 합니다.
- 환금성. 유니온캐슬2차는 32세대 규모이며 2004.07.20. 준공입니다. 최근 거래 8건의 평균은 190,500,000원이지만 면적이 대상과 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래 추세도 -11.6%로 하락 방향이므로, 대상 호수의 동일 면적 거래 확인 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강문석 보증금 확인이 최우선. 전입일 2002.02.05.로 대항력이 인정되는 선순위 임차인입니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 내역 및 배당 예상액을 확인해야 합니다. 미배당 보증금이 있다면 매수인 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 강문석의 임차권과 보증금, 확정일자, 배당요구 내역을 확인하고, 조명철·김희정의 점유 및 임대차관계도 별도로 확인하세요.
- 재매각 보증금 20% 확인. 일반적인 10%로 계산하면 안 됩니다. 현재 최저매각가격 35,280,000원의 20%인 7,056,000원이 필요합니다. 입찰 당일 매각공고의 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 낙찰가에 강문석의 미배당 인수금액이 더해질 수 있습니다. 보증금과 배당액이 확인되기 전에는 입찰 상한을 확정하지 마세요.
- 시세 검증. 대상 면적 34.63㎡와 최근 거래 67.52~80.88㎡는 면적이 다릅니다. 동일 면적 또는 유사 면적의 거래를 확보한 뒤 적정가를 산정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -11.6%입니다. 과거 전체 평균 190,500,000원만으로 가격을 평가하지 말고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선적으로 검토해야 합니다.
- 가압류 변경등기 대조. 갑구 11번과 11-1번은 원 가압류와 변경등기 관계입니다. 배당채권액이 중복 계산되었는지 원본 등기와 배당요구서를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 대항력이 없는 임차인도 실제 점유 여부와 인도 절차를 확인해야 합니다. 선순위 임차인과 후순위 임차인의 명도 위험을 구분하세요.
- 기계식 주차 및 관리상태. 기계식 주차설비의 실제 작동 여부, 관리비 체납 및 공용부분 관리상태를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%보다 선순위 보증금이 먼저다”
부산 유니온캐슬2차 1001호는 감정가 7,200만원에서 2회 유찰되어 최저가 3,528만원까지 내려온 오피스텔입니다. 말소기준권리 이후의 근저당과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건을 권리상 안전한 물건으로 단정할 수는 없습니다.
가장 중요한 변수는 2002년 전입한 강문석입니다. 대항력이 있고 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 미배당 보증금이 존재하면 매수인 인수 위험이 남습니다. 배당표의 인수액 0원은 임차보증금 위험이 해소됐다는 의미가 아닙니다.
가격 역시 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 최근 12개월 평균 1억 7,350만원, 최신 거래 1억 3,700만원이지만 모두 대상보다 넓은 면적의 거래입니다. 최근 거래 추세도 -11.6% 하락입니다. 면적 불일치 상태에서 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 경쟁력을 인정해서는 안 됩니다.
결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 선순위 임차인 보증금과 미배당 인수액을 먼저 확정하고, 대상 면적에 맞는 시세를 확인해야 합니다. 재매각에 따른 입찰보증금 20% 조건도 반드시 반영해야 합니다. 이 사건은 유찰로 낮아진 최저가보다 선순위 임차인의 인수 위험과 실제 실질취득비용을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
