74,547,000원
서울북부지방법원 2025타경12755. 성북구 장위동 라테라스 3층 304호, 전유면적 25.27㎡의 근린시설입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 사무소이며 공실상태·내부마감공사중으로 조사됐습니다. 소유자 양동균은 2025년 3월 28일 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서남해수어류양식수산업협동조합 앞으로 채권최고액 335,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 2024년 11월 29일의 북인천새마을금고·부평남부새마을금고·부평새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025년 6월 23일 채권자 김승동의 강제경매개시결정이 들어왔고, 말소기준 근저당권은 2025년 12월 30일 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전됐습니다. 관련 채권 질권 설정도 뒤따르지만, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 3층 304호 |
| 물건종류 / 전유 | 근린시설 · 전유 25.27㎡ · 12층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 사무소 · 공실상태 · 내부마감공사중 |
| 소유자 | 양동균 (2025.03.28. 거래가액 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 74,547,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승동 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하고 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 2024년 설정됐던 새마을금고 근저당 3건은 이미 등기상 말소됐고, 현재 말소기준은 2025년 3월 28일의 서남해수어류양식수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 해당 근저당채권의 이전·질권 변동을 포함한 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 비교 — 21.9% 숫자만으로 ‘싼 물건’이라 단정하면 안 된다
라테라스의 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 2025년 6월 전용 23.31㎡, 11층이 340,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 같은 금액입니다. 현재 최저가 74,547,000원은 이 값의 21.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 23.31㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 340,000,000원 |
다만 이 비교는 반드시 조심해서 읽어야 합니다. 경매 대상은 25.27㎡·3층 근린시설 사무소인데, 실제 거래 표본은 23.31㎡·11층 1건뿐입니다. 거래 표본이 한 건이라 340,000,000원을 이 호수의 확정 시세처럼 사용할 수는 없습니다. 현재 최저가가 크게 내려온 사실은 분명하지만, 4회 유찰이라는 시장 반응과 실제 사용·공실 상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,741,846원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서남해수어류양식수산업협동조합 | 335,400,000원 | 72,805,154원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 김승동 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 635,400,000원 중 예상배당은 72,805,154원, 미배당 부족액은 562,594,846원입니다. 신청채권자 김승동의 청구액 300,000,000원은 현재 회차 가정에서 배당액 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여도 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 74,547,000원 | 72,805,154원 | 562,594,846원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 59,637,600원 | 58,164,123원 | 577,235,877원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 47,710,080원 | 46,451,299원 | 588,948,701원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 위험은 채권 부족분 승계가 아니라 근린시설의 실제 사용가치와 재매각 가능성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석관초등학교 북서측 인근으로 중·소규모 점포와 근린생활시설, 초등학교, 석관시장, 관공서·공공시설, 아파트와 기존주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 돌곶이역(6호선)이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 상태. 304호는 사무소로 이용되는 구조이나 가격시점 현재 공실이며 내벽·바닥·천정에어컨·출입문 잠금장치 등 내부마감공사중입니다.
- 건물·도로. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 3층이며, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,098,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 라테라스는 20세대, 사용승인일 2024.09.12입니다. 경매물건 평균 유찰은 5.2회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있어 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 1건을 시세 전체로 보지 않기. 비교 거래는 2025.06 전용 23.31㎡·11층 340,000,000원 한 건입니다. 대상은 전유 25.27㎡·3층입니다.
- 공실·마감 상태 직접 확인. 감정평가상 사무소 공실이고 내부마감공사중입니다. 현장 상태와 추가 공사 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 근린시설 수요 확인. 주거용 아파트가 아니라 근린시설 사무소입니다. 실제 임대수요와 매매수요를 주거용 시세와 분리해 봐야 합니다.
- 권리 후속등기 원본 대조. 말소기준 근저당의 이전과 관련 질권 설정·말소가 이어졌으므로 최신 등기사항과 매각물건명세서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 자체를 할인 근거로만 보지 않기. 현재 4회 유찰, 라테라스 경매 평균 5.2회라는 수치는 가격 하락과 동시에 낮은 수요 가능성도 보여줍니다.
맺으며 — “권리는 단순, 환금성은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 현재 최저매각가는 74,547,000원으로 감정가 182,000,000원의 41%까지 낮아졌고, 최근 12개월 실거래 1건 340,000,000원과 비교하면 21.9% 수준입니다.
하지만 그 숫자를 곧바로 “싸다”로 번역해서는 안 됩니다. 비교 거래는 한 건뿐이고, 대상은 3층 근린시설 사무소·공실·내부마감공사중입니다. 이미 4회 유찰됐고, 라테라스 경매물건 평균 유찰도 5.2회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 낮지만 환금성 검증이 우선입니다. 이 물건의 승부처는 추가 인수 위험이 아니라 실제 사무소 수요와 공실 해소 가능성입니다.
