59,392,000원
서울북부지방법원 2025타경12755. 장위동 라테라스 3층 306호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 304호·305호·306호가 사무소(공실상태)이며 가격시점 현재 내부마감공사 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 145,000,000원의 40.96%인 59,392,000원으로, 이미 4회 유찰된 상태입니다.
권리의 중심은 2025.03.28. 설정된 서남해수어류양식수산업협동조합 근저당권 335,400,000원입니다. 이후 강제경매개시결정이 들어왔고, 해당 근저당권은 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전된 뒤 주식회사예가람저축은행의 질권설정도 이어졌습니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 3층 306호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 사무소(공실상태) · 내부마감공사중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 양동균 · 2025.03.15. 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 59,392,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승동 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 구조 확인
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2024.11.29. 설정됐던 북인천새마을금고·부평남부새마을금고·부평새마을금고의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2025.03.28.의 서남해수어류양식수산업협동조합 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만, 동일 면적 비교가 아니다
라테라스의 시장 비교 자료는 총 12건이고, 최근 12개월 거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 322,333,333원, 최신 거래는 2026.03. 295,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -9.2% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 19.59㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 29.26㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 11 | 322,000,000원 |
| 2025.06 | 23.31㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 19.59㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 10 | 322,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 322,333,333원 |
현재 최저가 59,392,000원은 최근 12개월 평균의 18.4%이고 최신 거래 295,000,000원보다도 크게 낮습니다. 그러나 비교 기준 면적은 14.7㎡인데 위 거래들은 18.71~29.26㎡이며 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 이 수치 차이를 그대로 “시세 대비 80% 이상 저렴”이라는 식으로 해석하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,469,056원 |
| 2. 근저당 · 서남해수어류양식수산업협동조합 | 335,400,000원 | 57,922,944원 |
| 3. 경매개시결정 · 김승동 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 635,400,000원 중 예상배당은 57,922,944원, 미배당은 577,477,056원입니다. 신청채권자 김승동의 청구액 300,000,000원은 현재 가정에서는 배당 0원입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰(41%) | 59,392,000원 | 57,922,944원 | 577,477,056원 | 0원 |
| 5회 유찰(33%) | 47,513,600원 | 46,258,355원 | 589,141,645원 | 0원 |
| 6회 유찰(26%) | 38,010,880원 | 36,926,684원 | 598,473,316원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석관초등학교 북서측 인근으로, 중·소규모 점포와 근린생활시설, 초등학교, 석관시장, 관공서·공공시설, 아파트 및 기존주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 돌곶이역(6호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 304호·305호·306호는 사무소 공실상태이고 내부마감공사 중입니다. 자체 냉·난방, 위생·급배수, 옥외소화전, 화재탐지기, 승강기, 기계식 주차시설이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,098,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비교시세 그대로 적용 금지. 최근 거래 표본 면적이 대상 기준 14.7㎡와 맞지 않습니다. 18.4%라는 비율만으로 저평가라고 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -9.2%입니다. 과거 전체 평균 338,666,666원보다 최근 12개월 평균 322,333,333원을 우선 보되, 이마저 면적 불일치가 있습니다.
- 공실·내부마감 확인. 사무소 공실 및 내부마감공사 중으로 평가된 만큼 실제 마감상태와 추가 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이며 감정상 사무소입니다. 주거용 부동산처럼 전제하지 말고 실제 사용 가능 범위와 수요층을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 근저당권 이전과 질권설정이 이어진 구조이므로 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조해 인수사항 0원 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자”보다 비교 기준이 중요하다
현재 최저가 59,392,000원은 감정가 145,000,000원의 약 41%까지 내려왔고, 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 4회 유찰된 근린시설·사무소이고, 라테라스 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.2회입니다. 여기에 시장 실거래 표본이 대상 기준 면적 14.7㎡와 일치하지 않아 최근 12개월 평균 322,333,333원과의 단순 비교만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
권리상 핵심은 인수 0원, 가격상 핵심은 비교시세의 불일치와 다회유찰. 이 물건은 “시세의 18.4%라서 무조건 싸다”가 아니라, 실제 306호의 면적·용도·공실상태·마감비용·환금성을 확인한 뒤 59,392,000원이 정말 낮은 가격인지 판단해야 하는 사건입니다.
