서울북부지방법원 2025타경12755. 성북구 장위동 라테라스 3층 306호, 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 사무소로 이용되는 공실상태였습니다. 내부는 내벽·바닥·천정에어컨·출입문 잠금장치 등 마감공사 중으로 조사됐습니다. 양동균이 2025년 3월 28일 소유권을 이전받았고 거래가액은 145,000,000원입니다. 같은 날 서남해수어류양식수산업협동조합 명의 채권최고액 335,400,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준보다 앞서 있던 2024년 11월 29일자 새마을금고 근저당 3건은 2025년 3월 28일 이미 말소됐습니다. 이후 2025년 6월 23일 김승동의 강제경매개시결정이 들어왔고, 을구 2번 근저당권은 2025년 12월 30일 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전됐습니다. 이 근저당권부 채권에는 질권 등 후속 등기도 이어졌지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 3층 306호 · 도로명 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 당시 사무소(공실상태) · 내부마감공사 중 |
| 분석 대상 면적 | 14.7㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 내 3층 · 2024.09.12 준공 |
| 소유자 | 양동균 · 2025.03.28 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 47,514,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승동 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서는 인수액이 0원으로 계산되지만, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사에서 점유자·전입 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자가 새로 확인된다면 그때는 대항력 여부를 별도로 판정해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 ‘직접 비교’에는 한계가 있다
라테라스 실거래 12건의 전체 평균은 332,833,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 306,666,666원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -10.2% 낮아 가격 흐름도 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 23.31㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 19.59㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 29.26㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 11 | 322,000,000원 |
| 2025.06 | 23.31㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 19.59㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.06 | 18.71㎡ | 10 | 322,000,000원 |
| 2025.03 | 18.71㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.03 | 19.59㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 19.59㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 9 | 365,000,000원 |
| 2025.02 | 18.71㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 306,666,666원 |
현재 최저매각가 47,514,000원은 최근 12개월 평균의 15.5%입니다. 절대금액만 보면 매우 큰 차이입니다. 하지만 분석 대상 면적은 14.7㎡인데 위 실거래 면적은 18.71㎡·19.59㎡·23.31㎡·29.26㎡로 모두 다릅니다. 층도 거래표본은 8~12층인데 경매물건은 3층입니다. 따라서 위 거래가를 그대로 이 물건의 직접 시세로 적용해 “47,514,000원이 정확히 시세보다 얼마나 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,252원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 | 335,400,000원 | 46,258,748원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김승동 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 635,400,000원 중 예상 배당액은 46,258,748원이며, 미배당액은 589,141,252원입니다. 신청채권자 김승동의 300,000,000원 청구는 현재 최저가 가정에서는 배당액 0원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석관초등학교 북서측 인근. 중·소규모 점포 및 근린생활시설, 석관시장, 관공서·공공시설, 아파트와 기존주택·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 지하철 6호선 돌곶이역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 304호·305호·306호 모두 사무소 공실상태이며 감정평가 당시 내벽·바닥·천정에어컨·출입문 잠금장치 등 내부마감공사 중이었습니다.
- 설비. 자체 냉·난방, 위생·급배수, 옥외소화전, 화재탐지기, 승강기, 기계식 주차시설이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,098,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 라테라스는 20세대, 2024.09.12 준공 건물입니다. 경매 평균 유찰 횟수 6.0회·매각률 0.0%는 경매시장에서의 환금성을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사에서 실제 점유자와 전입 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 304호·305호와 공동담보입니다. 공동담보 관계에 따른 실제 배당 및 채권 변동을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실거래 직접비교 금지. 최근 12개월 평균 306,666,666원과 최신 거래 300,000,000원은 참고값이지만, 대상 면적 14.7㎡와 실거래 면적이 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -10.2% 낮습니다. 과거 전체 평균 332,833,333원을 기준으로 낙관적인 가격 판단을 하지 않는 편이 안전합니다.
- 사무소 공실·내부공사. 마감공사 상태와 실제 사용 가능 여부, 추가 공사비 및 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인. 현재 5회 유찰, 라테라스 경매 평균 6.0회 유찰입니다. 권리 외에 용도·면적·층·공실·환금성이 반복 유찰의 원인인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “좋은 경매물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원이고, 말소기준 권리도 명확한 편입니다. 현재 최저가 47,514,000원은 최근 12개월 실거래 평균 306,666,666원의 15.5%에 불과합니다. 그러나 그 숫자만으로 투자 매력을 확정하기에는 중요한 제약이 있습니다. 실거래 면적이 대상 물건의 14.7㎡와 맞지 않고, 최근 거래 추세는 -10.2%이며, 용도는 근린시설, 실제 이용상태는 사무소 공실·내부마감공사 중입니다.
무엇보다 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 라테라스 경매 통계도 평균 6.0회 유찰·매각률 0.0%입니다. 따라서 결론은 단순한 “권리 깨끗·저가”가 아닙니다. 권리는 비교적 단순하지만, 환금성과 실제 사용가치 검증이 선행돼야 하는 물건. 최저가보다 중요한 숫자는 향후 실제 임대·사용·매각이 가능한 가격입니다.
