서울북부지방법원 2025타경12755. 성북구 장위동 라테라스 3층 305호로, 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 사무소·공실입니다. 가격시점 현재 304호·305호·306호는 내부마감공사 중으로 조사됐습니다. 소유자 양동균은 2025.03.28 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 서남해수어류양식수산업협동조합 명의 채권최고액 335,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2025.06.23 김승동의 강제경매개시결정이 등기됐고, 말소기준 근저당권은 2025.12.30 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전됐습니다. 2026.03.13에는 해당 근저당권부채권에 주식회사예가람저축은행의 질권이 설정돼 있습니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 제시되며, 큰 미배당액은 후순위 채권자 측 손실이지 매수인의 인수금액으로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 3층305호 · 도로명 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무소(공실상태) · 내부마감공사중 |
| 대상면적 | 24.29㎡ |
| 소유자 | 양동균 · 2025.03.28 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 74,547,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승동 / 300,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.03.28 근저당권 · 서남해수어류양식수산업협동조합 · 채권최고액 335,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각소멸, 예상 인수 0원
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 배당표상 임차보증금 인수액은 없지만, 현장 점유자와 전입·사업자등록 등 실제 점유관계는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 거래는 1건, 최저가는 21.9%
라테라스의 대상면적은 24.29㎡이고, 면적이 매칭된 최근 실거래는 2025.06 한 건입니다. 전용 23.31㎡·11층이 340,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격 모두 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 23.31㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 340,000,000원 |
현재 최저매각가이자 예상 실질취득액인 74,547,000원은 최근 12개월 평균 340,000,000원의 21.9%입니다. 숫자만 놓고 보면 가격 차이는 큽니다. 다만 비교 표본 자체가 1건뿐이고, 본건은 근린시설·사무소 공실이며 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 단일 실거래와의 큰 차이를 그대로 확정적인 가격 메리트로 해석하기보다 실제 수요와 용도 차이를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,741,846원 |
| 2. 근저당권 · 서남해수어류양식수산업협동조합 | 335,400,000원 | 72,805,154원 |
| 3. 경매개시결정 · 김승동 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 635,400,000원 중 예상 배당은 72,805,154원이며, 미배당은 562,594,846원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 74,547,000원 | 72,805,154원 | 562,594,846원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 59,637,600원 | 58,164,123원 | 577,235,877원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 47,710,080원 | 46,451,299원 | 588,948,701원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석관초등학교 북서측 인근으로 중·소규모 점포, 근린생활시설, 석관시장, 관공서·공공시설, 아파트와 기존주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 돌곶이역(6호선)이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 304호·305호·306호는 사무소 공실상태이며 내부마감공사중입니다. 자체 냉·난방, 위생·급배수, 옥외소화전, 화재탐지기, 승강기, 기계식 주차시설이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 4,098,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역· 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물·도로. 철근콘크리트구조 12층 건물의 3층이며, 남서측 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 2024.09.12 준공 라테라스에서 확인된 최근 거래는 1건이고, 경매 평균 유찰 횟수는 5.2회, 낙찰률은 0%입니다. 근린시설·사무소 용도의 실수요를 따로 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사업자등록·전입 관계를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 근린시설이고 감정 이용상태는 사무소입니다. 주거용 물건으로 가정하지 말고 해당 호실의 실제 사용 가능 범위와 용도를 확인해야 합니다.
- 마감 상태. 가격시점 현재 304호·305호·306호는 내부마감공사중입니다. 현장 상태를 기준으로 추가 비용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 단일 실거래 경계. 최근 12개월 비교 거래는 340,000,000원 한 건뿐입니다. 최저가 21.9%라는 수치만으로 적정가를 확정하지 말고 실제 수익성과 재매각 가능성을 함께 보세요.
- 유찰 체질. 이미 4회 유찰됐고 라테라스 경매 평균도 5.2회입니다. 낮아진 가격보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 배당·말소 원본 대조. 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권이 존재하므로 등기부·매각물건명세서·배당요구관계를 입찰 직전 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 시장이 네 번 지나쳤다”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2025.03.28 근저당권이 말소기준이고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 74,547,000원은 최근 12개월 실거래 340,000,000원의 21.9%이므로 숫자상 할인 폭도 큽니다.
하지만 가격만 보고 등급을 높이기엔 시장 신호가 약합니다. 이미 4회 유찰됐고, 라테라스 경매 평균 유찰은 5.2회, 낙찰률은 0%입니다. 더구나 본건은 근린시설·사무소 공실이며 내부마감공사중이고, 최근 비교 거래도 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만 환금성과 적정가 검증이 더 중요한 물건입니다. 낮은 최저가 자체보다 왜 반복 유찰됐는지를 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
