111,887,000원
수원지방법원 2025타경51777. 시흥시 장곡동 선봉메디컬프라자 4층 403호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 선봉산업주식회사이고, 말소기준권리는 2023.06.29. 설정된 주식회사베일리앤코 근저당권입니다. 채권최고액은 1,155,000,000원이며 같은 건물 404호·405호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 국 압류, 주식회사 아트 가압류, 미래에셋캐피탈 강제경매개시결정, 시흥시 압류, 주식회사맨토대부 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격만 보면 낙폭은 큽니다. 감정가 466,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 현재 최저가 111,887,000원, 즉 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 근린시설이라는 용도와 4회 유찰이라는 시장 반응에 더해, 점유관계 중 하나가 전입일과 보증금 모두 확인되지 않은 상태이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51777 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 882-5 선봉메디컬프라자 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 장곡로 30 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 선봉산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 111,887,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 청구액 | 59,853,825원 |
| 매각기일 | 2026.06.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
핵심은 2023.06.29. 주식회사베일리앤코의 근저당권입니다. 채권최고액 1,155,000,000원으로 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2023.08.03. 국 압류, 2023.11.14. 주식회사 아트 가압류, 2025.02.25. 미래에셋캐피탈 주식회사 강제경매개시결정, 2025.04.24. 시흥시 압류, 2025.07.08. 주식회사맨토대부 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 들어왔습니다.
② 임차·점유관계 — ‘0원 산정’과 ‘위험 0’은 다르다
| 점유·임차 기재 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 선봉메디컬프라자 주식회사 정팔수 | 선봉메디컬프라자403호 | 2024.05.17 | 3,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
첫 번째 기재는 전입일이 2024.05.17.로 말소기준일 2023.06.29.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금 3,000,000원, 차임 1,000,000원입니다.
문제는 두 번째 기재입니다. 사용은 주거로 표시돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다. 현재 배당표의 매수인 인수 산정액 0원은 이 미상 관계까지 해소됐다는 뜻이 아니므로, 전입일·점유개시·보증금·계약관계를 확인하기 전에는 실질 인수위험을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰의 의미부터 읽어야 한다
현재 최저가는 111,887,000원입니다. 감정가 466,000,000원의 24% 수준으로, 이미 4회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 78,320,900원, 6회 유찰 시 54,824,630원입니다.
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 111,887,000원 · 감정가의 24% |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 78,320,900원 · 감정가의 17% |
| 6회 유찰 시 | 54,824,630원 · 감정가의 12% |
④ 예상배당표 (매각가 111,887,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,366,418원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사베일리앤코 | 1,155,000,000원 | 109,520,582원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아트 | 1,824,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 59,853,825원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사맨토대부 | 59,853,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 3,098,707,650원 중 109,520,582원이 채권자에게 배당되고 2,989,187,068원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 이 사건의 용도는 근린시설입니다. 토지 이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지 면적은 1,377.9㎡, 지목은 대, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,839,000원입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성 신호. 이미 4회 유찰된 근린시설이라는 점은 입찰가격뿐 아니라 실제 사용성·수요·재매각 가능성을 함께 검토해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 최우선 확인. 주거 사용 기재의 전입신고일, 실제 점유개시일, 보증금, 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 가격판단 금지. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 최종 0원으로 단정하지 마세요.
- 403호 점유관계 확인. 선봉메디컬프라자 주식회사 정팔수 기재는 2024.05.17. 전입으로 말소기준보다 후순위지만 실제 사용·명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 404호·405호와 공동담보로 기재돼 있으므로 배당관계와 채권 변동을 최신 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당권부 질권 확인. 근저당권부채권 질권설정·이전·일부이전 기재가 있으므로 최신 등기사항과 배당요구 관계를 대조하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 근린시설의 사용성·점유·수요 문제가 결합된 것인지 현장조사가 필요합니다.
- 다음 회차 시나리오. 현재 111,887,000원, 5회 유찰 시 78,320,900원, 6회 유찰 시 54,824,630원의 가격 변화와 점유위험을 함께 비교하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 점유다
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 466,000,000원이 4회 유찰돼 111,887,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로도 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하는 구조이고 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 ‘권리 깨끗·싸다’로 끝내기에는 결정적인 미확인 요소가 있습니다. 주거 사용으로 기재된 점유자의 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 점유자는 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 정확히는 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 사건은 가격은 크게 내려왔지만 권리확인은 아직 끝나지 않은 근린시설로 보는 것이 맞습니다. 4회 유찰이라는 사실까지 감안하면, 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 미상 점유관계를 해소한 뒤 그 가격이 실제 사용성과 환금성에 맞는지 확인하는 것입니다.
