수원지방법원 2025타경51777. 시흥시 장곡동 선봉메디컬프라자 4층 404호 근린시설입니다. 감정가는 434,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 104,203,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2023.06.29. 설정된 주식회사베일리앤코의 채권최고액 1,155,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 들어온 국 압류, 주식회사 아트 가압류, 미래에셋캐피탈 주식회사 강제경매개시결정, 근로복지공단 가압류, 시흥시 압류, 주식회사맨토대부 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 ‘최저가가 감정가의 24%’라는 숫자만 보고 가격 메리트를 평가하면 위험합니다. 근린시설은 주거용과 달리 임대수익·공실·업종·동선·상권에 따라 매매가격 편차가 클 수 있고, 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현 단계의 핵심은 할인율이 아니라 실제 거래 가능 가격과 환금성 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51777 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 882-5 선봉메디컬프라자 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 장곡로 30 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 선봉산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 104,203,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 59,853,825원 |
| 매각기일 | 2026.06.25 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 · 토지면적 1,377.9㎡ · 공시지가 1,839,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2023.06.29. 접수된 주식회사베일리앤코 근저당권 1,155,000,000원입니다. 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 들어갔다가 신탁재산의 귀속으로 말소되어 다시 선봉산업주식회사 소유로 정리됐습니다. 이후의 압류·가압류와 현재 진행 경매 관련 등기는 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 조사표의 호수가 대상 물건과 다르다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 선봉메디컬프라자 주식회사 정팔수 | 선봉메디컬프라자403호 | 2024.05.17 | 3,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
현황조사에는 실제 임차인으로 볼 수 있는 점유자 1명이 기재되어 있고, 전입일은 말소기준권리 2023.06.29.보다 늦은 2024.05.17.이므로 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분이 ‘선봉메디컬프라자403호’로 적혀 있어 이 사건 대상인 404호와 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 404호의 실제 점유 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,203,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,258,842원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사베일리앤코 | 1,155,000,000원 | 101,944,158원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 아트 | 1,824,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 59,853,825원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 22,800,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사맨토대부 | 59,853,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 104,203,000원을 전제로 하면 집행비용 2,258,842원을 제외한 101,944,158원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 3,019,563,492원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가만으로 가치 판단 금지
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 104,203,000원 | 101,944,158원 | 3,019,563,492원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 72,942,100원 | 71,229,142원 | 3,050,278,508원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 51,059,470원 | 49,740,400원 | 3,071,767,250원 | 0원 |
⑤ 입지·토지 조건 메모
- 용도. 이 사건 물건은 주거용이 아니라 근린시설입니다. 가격 판단도 아파트식 평형 비교보다 상가 임대수익·공실·상권을 중심으로 해야 합니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·정방형, 도로조건은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 기타 지정. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,839,000원/㎡이며 전체 토지면적은 1,377.9㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 실제 점유 확인. 현황조사의 점유 부분은 403호로 표시되어 있으므로 대상 404호 내부 점유자와 사용관계를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 감정가 대비 24%라는 할인율보다 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 우선 대조해야 합니다.
- 공실·임대수익 확인. 근린시설은 공실기간과 임차수요가 실질 수익률 및 재매각 가능성을 좌우합니다.
- 배당관계 확인. 선순위 근저당권 채권최고액이 1,155,000,000원이고 근저당권부 채권 질권·이전 등기도 있으므로 배당요구 및 채권관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국 및 시흥시 압류가 존재하므로 실제 체납세액과 공용 관리비 등 별도 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·임대차 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 팔릴 가격이다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.29. 주식회사베일리앤코 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 큰 인수 부담은 잡히지 않습니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 434,000,000원에서 4회 유찰돼 104,203,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 근린시설이고 이미 반복 유찰이 누적됐습니다. 더구나 현황조사 점유자의 호수가 403호로 기재돼 대상 404호와 불일치합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원, 가격 평가는 보류”입니다. 실제 상가 시세와 임대수익, 404호의 현장 점유, 환금성을 확인한 뒤에야 감정가 대비 24%가 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다.
