수원지방법원 2025타경51777. 시흥시 장곡동 선봉메디컬프라자 4층 405호의 근린시설입니다. 소유자는 선봉산업주식회사이며, 2023년 6월 29일 소유권보존과 신탁·신탁말소가 같은 날 등기된 뒤 주식회사베일리앤코의 채권최고액 1,155,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 국세 압류, 주식회사 아트의 1,824,000,000원 가압류, 김포시 압류, 복수의 경매개시결정, 시흥시 압류가 이어진 구조입니다.
현재 회차의 최저매각가는 107,565,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격처럼 실제 시장가격을 직접 대조할 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 가격 판단은 근린시설의 실제 임대수익·공실·동일 건물 또는 인근 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51777 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 882-5 선봉메디컬프라자 4층 405호 · 경기도 시흥시 장곡로 30 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 선봉산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 107,565,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권액 | 59,853,825원 |
| 매각기일 | 2026.06.25 |
| 토지 이용 | 상업용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,839,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 압류·가압류가 집중됐다
말소기준은 2023.06.29. 주식회사베일리앤코의 근저당권입니다. 등기상 그 뒤에 설정된 국세 압류, 주식회사 아트 가압류, 김포시·시흥시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권부채권에 대한 질권·이전 관계도 등기돼 있으나, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 ‘403호’ 표기를 확인해야 한다
현황조사에는 실제 임차인 1명이 기록돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 임차인 자체의 기록입니다. 전입일은 2024.05.17.로 말소기준일 2023.06.29.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 선봉메디컬프라자 주식회사 정팔수 | 선봉메디컬프라자403호 | 3,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.05.17 | 대항력 없음 | 판단 보류 | 승계 아님 |
③ 가격 — 감정가 대비 낙폭과 시세 메리트는 다른 문제
현재 최저가는 107,565,000원, 감정가는 448,000,000원으로 현재 회차 비율은 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 75,295,500원, 6회 유찰 시에는 52,706,850원입니다.
그러나 이 근린시설의 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 어느 회차에서도 “시세보다 저렴하다”는 표현을 사용할 근거가 없습니다. 4회 유찰 자체도 시장이 기존 가격대에 지속적으로 응찰하지 않았다는 주의 신호입니다. 권리상 실질취득액은 인수 0원을 반영해 현재 회차 기준 107,565,000원이지만, 이것이 시세 대비 싼 가격인지는 별도의 상가 시세 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,305,910원 |
| 2. 근저당 · 주식회사베일리앤코 | 1,155,000,000원 | 105,259,090원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아트 | 1,824,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 59,853,825원 | 0원 |
| 5. 경매개시 · 주식회사맨토대부 | 59,853,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 3,098,707,650원 중 105,259,090원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 2,993,448,560원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·용도 정보 기준)
- 용도. 경매 대상은 근린시설이며, 해당 토지의 이용상황은 상업용입니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성 기준을 적용하면 안 됩니다.
- 토지. 대지 필지 면적은 1,377.9㎡, 지목은 대, 평지·정방형이며 중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 가격 검증. 실제 거래 표본이 확인되지 않아 감정가·최저가만으로 환금가치를 판단하기 어렵습니다. 4회 유찰은 가격 검증을 더 보수적으로 해야 하는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인의 점유 부분이 403호로 기재돼 있으므로 대상 호실의 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 선봉메디컬프라자 주식회사 정팔수의 전입일 2024.05.17, 보증금 3,000,000원, 월세 1,000,000원 및 점유 호수를 현황조사·명세서와 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·김포시·시흥시 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당순서와 미배당 규모가 바뀔 수 있습니다.
- 상가 시세 검증. 현재 최저가 107,565,000원이 실제로 싼지는 동일 건물·인근 근린시설의 최근 거래와 임대료·공실률을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 75,295,500원, 6회 유찰 시 52,706,850원이지만 낮은 금액 자체를 시세 메리트로 해석하지 마세요.
- 담보·질권 관계 원본 확인. 1,155,000,000원 공동담보 근저당과 그 근저당권부채권 질권·이전 등 부기등기를 입찰 전 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 사건의 권리상 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.06.29. 주식회사베일리앤코 근저당이고, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 투자 판단은 별개의 문제입니다. 448,000,000원 감정가가 107,565,000원까지 내려온 4회 유찰 근린시설인데도 최근 실거래 시세를 비교할 근거가 없습니다. 게다가 현황조사 임차인의 점유 부분은 403호로 적혀 있어 대상 405호와의 관계도 다시 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “인수는 0원, 가격 메리트는 미확인”입니다. 감정가 대비 낙폭보다 실제 405호의 점유·임대수익·공실·상가 거래가격을 검증한 뒤 입찰가를 정하는 것이 우선입니다.
