인천지방법원 2024타경7811. 인천 서구 오류동 검단일반산업단지 내 인천표면처리센터공장동 2층 204호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 감정가는 1,050,000,000원입니다. 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 514,500,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 소유자는 와니타푸엔테스고릿이고, 2021.05.31 거래가액 1,055,883,600원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 국민은행 채권최고액 815,640,000원 근저당입니다. 그 뒤의 한국토지신탁 근저당, 국민은행 가압류, 국민건강보험공단·국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자 5명의 전입일 역시 모두 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경7811 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 2층204호 (오류동, 인천표면처리센터공장동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 와니타푸엔테스고릿 · 2021.05.31 소유권이전 · 거래가액 1,055,883,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 514,500,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 805,369,122원 |
| 말소기준 | 2021.05.31 을구 7번 국민은행 근저당 · 채권최고액 815,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 남아 있는 등기 중 핵심은 2021.05.31 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 한국토지신탁 근저당과 국민은행 가압류, 국민건강보험공단·국·인천 서구·연수구 등의 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다. 과거 우리들새마을금고, 메리츠종합금융증권, 원주축산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 점유자 5명 — 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥금 | 2022.09.14 | 30,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 달테크 주식회사 | 2023.09.04 | 5,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JAMIL MUHAMMAD AHMAD | 2023.11.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| RIZWAN MUHAMMAD | 2023.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FAIZAN MUHAMMAD | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 5명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 모두 실제 점유자로 집계됩니다. 다섯 명 모두 전입일이 2021.05.31 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. JAMIL MUHAMMAD AHMAD, RIZWAN MUHAMMAD, FAIZAN MUHAMMAD는 보증금이 확인되지 않았으나, 전입일 자체가 말소기준 이후이므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 514,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,545,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 815,640,000원 | 506,955,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사한국토지신탁 | 126,706,032원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 46,251,728원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 988,597,760원 중 현재 회차 예상 배당은 506,955,000원, 미배당은 481,642,760원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 대신 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 514,500,000원 | 49% | 506,955,000원 | 481,642,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 360,150,000원 | 34% | 354,307,900원 | 634,289,860원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 252,104,999원 | 24% | 247,775,529원 | 740,822,231원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 인천광역시 서구 오류동 검단일반산업단지 내 인천표면처리센터공장동에 위치하며, 감정상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 주변환경. 주변은 각종 공장이 소재하는 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 상·하수도 및 위생설비, 승강기설비 등 공장 운영에 필요한 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 23,146.9㎡이며 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되고, 토지정보상 광대로한면입니다.
- 공시지가. 841,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당요구·교부청구 금액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 5명은 대항력이 없지만 실제 사용구역, 명도 협의 필요성, 사업장 점유상태는 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. JAMIL MUHAMMAD AHMAD, RIZWAN MUHAMMAD, FAIZAN MUHAMMAD의 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 정하기 어렵습니다. 동일 건물·유사업종 호실의 실제 거래 및 임대수익 확인이 필요합니다.
- 공장형 자산 환금성. 산업단지 내 공장(지식산업센터)은 주거용보다 매수층이 제한될 수 있으므로 업종 적합성·설비·공실 위험을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 시세 확인 뒤
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.05.31 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 5명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 이미 두 번 유찰돼 감정가의 49%인 514,500,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 여기에 공장형 자산의 환금성, 여러 건의 국세·지방세 압류, 점유자 명도까지 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 시세 확인 전까지 보수적으로. 이 물건의 핵심입니다.
