인천지방법원 2024타경7811. 인천 서구 오류동 검단일반산업단지 내 인천표면처리센터공장동 2층 208호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 소유자는 주식회사달빛초롬입니다. 소유자는 2021.10.18. 소유권이전 등기를 마쳤으며, 등기원인은 2021.06.25. 매매, 거래가액은 747,374,400원입니다.

권리구조는 비교적 명확합니다. 소유권이전과 같은 날 설정된 하나은행 근저당 672,000,000원이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 한국토지신탁 근저당 89,684,928원과 인천광역시 서구 압류, 국세 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 다만 하나은행 근저당에는 이 물건 외에 인천표면처리센터기숙사동 535호와 인천 연수구 한양2차아파트 206호가 공동담보로 기재돼 있어 실제 채권 정산과 배당은 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

2017년 한국토지신탁 명의의 신탁 소유권보존과 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.10.18. 하나은행 근저당입니다. 그 이후 설정·등기된 한국토지신탁 근저당, 지방세 압류, 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

② 점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요

현황조사에서 확인된 점유·전입자는 총 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 모두 실제 조사 인원으로 계산했습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.10.18.보다 늦어 대항력은 없으며 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 이옥금과 달테크 주식회사 외 3명은 보증금과 차임이 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 70%라도 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 557,200,000원으로 감정가 796,000,000원보다 238,800,000원 낮고, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수가 없으므로 현재 회차에서의 실질취득액 역시 557,200,000원입니다.

그러나 동일 용도·동일 건물군의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 공장·지식산업센터는 전용면적, 층, 설비, 전력용량, 입주 가능 업종, 관리 상태와 공실 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

유찰이 반복될수록 담보권자의 미배당액은 늘지만, 후순위 채권 미배당은 매수인에게 승계되지 않습니다. 가격 적정성은 별도의 산업용 부동산 거래사례와 임대수익 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 557,200,000원 가정)

채권최고액 합계 761,684,928원 중 549,228,000원이 배당되고, 212,456,928원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정액입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 오류동 검단일반산업단지 내 인천표면처리센터공장동에 위치하며, 주변은 각종 공장이 소재하는 산업단지입니다.
• 이용. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 상·하수도 및 위생설비, 승강기설비 등 공장 운영에 필요한 설비가 기재돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 조사됐으며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
• 토지. 별도 토지정보에는 지목 공장용지, 용도지역 일반공업지역, 일반산업단지 포함, 공시지가 841,400원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 규제. 성장관리권역·일반산업단지·일반공업지역·지구단위계획구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 목적물 동일성. 사건 소재지는 208호이나 감정요항표에는 204호·206호 표기가 섞여 있습니다. 감정평가서 표지, 평가명세표, 현황도와 등기부 전유부분을 대조하세요.
• 점유자 5명. 대항력은 없지만 실제 사용 구역, 사업자등록, 출입 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 미상 보증금. 3명의 보증금·차임이 확인되지 않았습니다. 인수 대상은 아니지만 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 임대차 신고 및 배당요구 여부를 보완 확인하세요.
• 공동담보. 하나은행 근저당의 공동담보 부동산 2건에 대한 경매·변제 현황을 확인해 실제 채권 잔액과 배당 관계를 점검하세요.
• 산업용 적합성. 입주 가능 업종, 전력·하중·배기·폐수처리 설비, 관리규약과 산업단지 입주 제한을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보지 말고 동일 센터와 인근 산업단지의 최근 매매·임대 사례, 공실률과 관리비를 기준으로 응찰가를 정하세요.
• 세금·체납. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 관할 기관과 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 입찰은 다르다”

이 물건은 말소기준 이후의 권리가 모두 소멸하고, 현황조사상 5명의 전입일도 모두 늦어 매수인이 승계할 보증금은 없습니다. 권리상 인수액은 0원이라는 결론은 분명합니다.

다만 점유자가 5명이고 그중 3명의 보증금이 확인되지 않아 명도와 현장관계가 단순하다고 볼 수 없습니다. 동일 용도 실거래 비교도 없어 최저가 557,200,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 부족합니다. 여기에 감정요항표의 204호·206호 표기와 사건 목적물 208호의 불일치까지 남아 있습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 서류와 현장은 재확인입니다.