인천지방법원 2024타경7811. 인천 서구 오류동 인천표면처리센터공장동 2층 208호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가는 796,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 390,040,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사달빛초롬이며, 2021.10.18. 거래가액 747,374,400원으로 소유권이 이전됐습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 672,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 한국토지신탁 근저당과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 나타난 점유자는 5명이지만 모두 2022년 이후 전입으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 가격이 내려갈수록 점유자의 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경7811 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 2층 208호 (오류동, 인천표면처리센터공장동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사달빛초롬 · 2021.10.18. 소유권이전 · 거래가액 747,374,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 796,000,000원 / 390,040,000원 (2회 유찰) |
| 사건 청구액 | 805,369,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 관련 | 공장용지 · 일반공업지역 · 공시지가 841,400원/㎡ · 토지면적 23,146.9㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2021.10.18. 을구 9번 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 뒤이어 2021.11.16. 설정된 주식회사한국토지신탁의 근저당 89,684,928원, 2023.04.04. 압류, 2024년의 경매개시결정과 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유관계 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥금 | 2022.09.14 | 30,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 달테크 주식회사 | 2023.09.04 | 5,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JAMIL MUHAMMAD AHMAD | 2023.11.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| RIZWAN MUHAMMAD | 2023.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FAIZAN MUHAMMAD | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고로 제외할 사람도 없습니다. 다섯 명 모두 전입일이 2021.10.18. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 JAMIL MUHAMMAD AHMAD, RIZWAN MUHAMMAD, FAIZAN MUHAMMAD는 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 계약관계와 점유 범위는 매각 전 원본 서류로 보완 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 796,000,000원, 현재 최저매각가는 390,040,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 390,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 672,000,000원 | 383,779,440원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국토지신탁 | 89,684,928원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 761,684,928원 중 예상 배당액은 383,779,440원이며, 미배당은 377,905,488원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
현재 회차에서는 미배당이 377,905,488원입니다. 3회 유찰 시 매각가 273,028,000원, 미배당 493,279,320원, 4회 유찰 시 매각가 191,119,600원, 미배당 574,041,002원으로 계산됩니다. 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항 및 토지자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천광역시 서구 오류동 검단일반산업단지 내 인천표면처리센터공장동으로, 주변에 각종 공장이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 상·하수도 및 위생설비, 승강기설비 등 공장 운영에 필요한 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 용도지역은 일반공업지역이며 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 계획·규제. 일반산업단지·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.10.18. 하나은행 근저당과 그 이후 권리의 말소 여부를 최신 등기부로 다시 확인합니다.
- 점유자 5명 확인. 이옥금, 달테크 주식회사, JAMIL MUHAMMAD AHMAD, RIZWAN MUHAMMAD, FAIZAN MUHAMMAD의 실제 점유 범위와 계약관계를 확인합니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금이 확인되지 않은 3명의 임대차계약·점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 산업단지·유사 공장형 집합건물의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 비교합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에 다른 건물이 공동담보로 기재되어 있으므로 배당 및 채권관계 확인 시 함께 검토합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.18. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사의 점유자 5명은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 두 차례 유찰되어 최저가가 390,040,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 공장(지식산업센터) 물건이고, 실제 점유자도 5명입니다. 따라서 권리는 비교적 정리되어 있지만 가격과 명도는 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
