인천지방법원 2024타경7811. 인천 서구 가람로 14, 인천표면처리센터기숙사동 5층 535호입니다. 사건상 용도 표기는 ‘기타’이고, 감정 이용상태에는 공장(지식산업센터)로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 소유자는 주식회사달빛초롬이고, 2021.10.18. 거래가액 100,917,270원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 672,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 48,510,000원으로 감정가 99,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 가격 평가는 감정가 대비 할인율까지만 확인 가능하고 실제 시장가 대비 저평가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경7811 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 5층535호 (오류동,인천표면처리센터기숙사동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사달빛초롬 · 2021.10.18. 거래가액 100,917,270원 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 805,369,122원 |
| 말소기준 | 2021.10.18. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 672,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당 이후는 소멸
등기부에는 과거 다수의 공동담보 근저당 설정·말소 이력이 남아 있지만, 산은캐피탈·저축은행권·중흥새마을금고·메리츠종합금융증권·진접농업협동조합 관련 권리는 이미 말소된 등기입니다. 현재 분석상 기준이 되는 권리는 2021.10.18. 하나은행 근저당이며, 이후의 임의경매개시결정과 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 5명, 모두 대항력 없음
현황조사상 확인되는 실제 점유자는 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준인 2021.10.18. 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 JAMIL MUHAMMAD AHMAD, RIZWAN MUHAMMAD, FAIZAN MUHAMMAD는 보증금이 확인되지 않았으므로 금액 자체는 매각물건명세서와 원본 자료로 재확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥금 | 2022.09.14 | 30,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 달테크 주식회사 | 2023.09.04 | 5,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| JAMIL MUHAMMAD AHMAD | 2023.11.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| RIZWAN MUHAMMAD | 2023.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| FAIZAN MUHAMMAD | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가 99,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 48,510,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 33,957,000원, 그 다음은 23,769,900원입니다. 다만 시장 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 대비 49%라는 사실과 시장가 대비 저평가 여부를 혼동하면 안 됩니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 48,510,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 33,957,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 23,769,900원 · 감정가 24% |
| 매수인 인수 | 각 시나리오 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 672,000,000원 | 47,236,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 48,510,000원 가정 시 하나은행 근저당 채권최고액 672,000,000원 중 47,236,820원이 배당되고 미배당액은 624,763,180원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 ‘검단일반산업단지’ 내에 위치하며 주변은 각종 공장이 소재하는 산업단지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)로 기재돼 있습니다.
- 설비. 상·하수도 및 위생설비, 승강기설비 등 공장 운영에 필요한 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 23,146.9㎡이며 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 841,400원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없어 실제 시장가 대비 할인폭은 확인되지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 ‘기타’, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현황과 실제 사용가능 용도를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 점유자 5명 모두 전입일 기준 대항력은 없지만, 계약내용·퇴거 가능성·명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 3명. JAMIL MUHAMMAD AHMAD, RIZWAN MUHAMMAD, FAIZAN MUHAMMAD의 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 현재 배당표에는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 추가 검증
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2021.10.18. 하나은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 점유자 5명도 모두 그 이후 전입이라 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 두 차례 유찰로 최저가가 48,510,000원까지 내려왔어도 실거래 시세 자료가 없기 때문에 ‘감정가의 49% = 싸다’라고 결론낼 수는 없습니다. 공장(지식산업센터) 이용 물건의 환금성과 실제 거래가를 별도 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰의 승부처는 시장가격과 실제 이용가치 확인입니다.
