인천지방법원 2024타경7811. 등기상 대상은 인천광역시 서구 오류동 인천표면처리센터기숙사동 5층535호입니다. 소유자인 주식회사달빛초롬은 2021.04.15. 매매를 원인으로 2021.10.18. 소유권이전 등기를 마쳤고, 거래가액은 100,917,270원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 672,000,000원의 근저당권을 설정했으며 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다.

하나은행 근저당 이후 임의경매개시결정과 인천광역시 서구 압류가 기입됐지만 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 등기된 다수의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 등기 순위만 보면 매수인이 떠안을 선순위 권리는 확인되지 않습니다. 다만 본건 근저당은 인천표면처리센터공장동 2층208호와 인천 연수구 동춘동 한양2차아파트 23동206호가 함께 적힌 공동담보입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당 이후는 소멸

말소기준권리는 2021.10.18. 접수된 을구 39번 하나은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 하나은행의 채권최고액은 672,000,000원으로 최저매각가 69,300,000원을 크게 웃돌지만, 배당 부족분은 채무자 측에 남는 채무 문제이며 매수인이 근저당 미배당액을 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 5명 모두 말소기준 이후 전입

실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람과 법인은 5명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.10.18.보다 늦으므로 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 69,300,000원으로 감정가 99,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 용도가 기타로 분류돼 있고 감정요항에는 공장·지식산업센터 이용이 기재돼 있어 일반 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 하나은행 채권최고액 672,000,000원 중 67,652,600원이 배당되고 604,347,400원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·이용 및 환금성 메모

• 주변 환경. 인천광역시 서구 오류동 검단일반산업단지 내 인천표면처리센터에 위치하며, 주변은 각종 공장이 소재하는 산업단지로 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 감정요항에는 공장(지식산업센터)로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 사건의 용도 분류는 기타이며 소재지는 기숙사동 5층535호입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 공장용지, 일반공업지역, 일반산업단지 포함으로 기재돼 있으며 전체 토지면적은 23,146.9㎡, 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
• 도로·형상. 평지의 가로장방형 토지이며 광대로 한 면에 접하고, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 성장관리권역·일반산업단지·일반공업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다. 다만 대상 동·호수와 감정요항의 호수 표기는 별도로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대상물 특정. 기숙사동 5층535호와 감정요항에 적힌 공장동 2층204호·2층206호가 왜 다른지 감정평가서 원본, 매각목록, 건축물대장, 현황도면을 대조하세요.
• 실제 이용상태. 기타 용도인지, 기숙사인지, 공장 또는 지식산업센터인지 현장과 관리주체를 통해 확인하세요. 이용 가능 업종과 전입·숙소 운영 가능 여부도 함께 확인해야 합니다.
• 임차인 5명. 모두 대항력은 없지만 실제 점유와 명도는 남습니다. 각 점유자의 사용 부분, 계약 상대방, 퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
• 미상 보증금 3명. JAMIL MUHAMMAD AHMAD, RIZWAN MUHAMMAD, FAIZAN MUHAMMAD의 보증금과 차임, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 최우선변제·당해세. 예상배당에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 명도 관계를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
• 공동담보. 하나은행 근저당은 다른 부동산과 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보물의 매각·변제 상황에 따라 실제 채권 잔액과 배당관계가 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 거래사례와 임대수익, 관리비 및 공실 가능성을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.27입니다. 매각 결과와 변경·연기 여부를 법원 원본에서 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 사는지’가 더 중요하다

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.18. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 5명은 모두 이후 전입했으므로 대항력 보증금을 승계하지 않습니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 69,300,000원, 등기상 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 소멸한다는 사실만으로 입찰 준비가 끝나는 물건은 아닙니다. 실제 점유자가 5명이고, 3명의 보증금이 확인되지 않았으며, 사건 소재지와 감정요항의 동·호수 및 이용상태가 서로 일치하지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 70%가 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 대상물 확인은 필수입니다.