창원지방법원 2025타경301. 함양군 서상면 중남리 686-4 일원의 다세대와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호 2 건물은 안내실·객실·물탱크실·계단실·창고·보일러실을 갖춘 숙박시설, 기호 4 건물은 현황상 식당과 창고로 이용되는 근린생활시설 및 단독주택입니다. 일반적인 주거용 다세대와 달리 숙박·음식점·주거가 섞인 복합 부동산이므로, 권리뿐 아니라 실제 이용상태와 재활용 가능성을 함께 판단해야 합니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2001.12.04 설정된 주식회사한국외환은행의 채권최고액 260,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 채권최고액 52,000,000원의 추가 근저당, 함양군 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 어수용의 전입일은 2002.07.02로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경301 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 서상면 중남리 686-4 · 경상남도 함양군 서상면 육십령로 1414-57 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 숙박시설·근린생활시설·단독주택 이용 |
| 소유자 | 이길남 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 431,751,600원 / 72,565,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행(변경 전 주식회사한국외환은행) / 177,615,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 토지 항목 | 443.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 7 토지 지상 비닐하우스 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1999년 설정됐던 주식회사경남은행 근저당권과 김갑순 전세권, 다수의 가압류·압류는 2001.12.04 임의경매 낙찰과 함께 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 같은 날 설정된 주식회사한국외환은행의 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 권리들은 이번 매각으로 소멸하므로, 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 어수용 | 건물 121평·대지 970평 / 답 | 50,000,000원 | 2002.07.02 / 2025.04.07 배당요구 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저가는 72,565,000원으로 감정가 431,751,600원의 16.81%입니다. 표면상 할인 폭은 매우 크지만, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 자료가 확인되지 않기 때문에, 감정가 대비 할인율은 시세 메리트가 아니라 유찰 결과로 봐야 합니다.
특히 이 물건은 5회 유찰됐고, 주변은 농경지와 임야로 형성돼 있습니다. 건물도 숙박시설과 식당, 주택·창고가 섞여 있어 일반 주거물건보다 매수층과 활용 방식이 제한될 수 있습니다. 따라서 낮은 최저가보다 왜 5회 유찰됐는지, 현 상태에서 영업·임대·주거·철거 또는 용도변경이 가능한지를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,706,170원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 260,000,000원 | 70,858,830원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계 312,000,000원 중 예상배당은 70,858,830원이며, 미배당액은 241,141,170원입니다. 어수용은 배당요구를 했으나 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않아 별도 배당액이 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현황·경계 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 개별 물건별 이용상태와 실제 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물의 다필지 걸침. 매각물건명세서 비고에는 목록 2 건물이 공부상 서상면 중상리 686-4 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 686-4·686-11·686-15 지상에 일부 걸쳐 소재한다고 기재돼 있습니다.
- 매각 제외 시설. 목록 7 토지 지상의 철거 및 이설이 용이한 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 소유관계와 철거·이설 시점을 확인해야 합니다.
- 서류 간 대조. 감정평가에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 건물의 다필지 걸침 내용이 있습니다. 현황측량과 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 용도 혼재. 기호 2는 숙박시설, 기호 4는 건축물대장상 주택·일반음식점·단란주점·보일러실, 현황상 식당·창고로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 함양군 서상면 중남리 소재 중남삼거리 북서측 인근이며, 주변은 농경지와 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물구조. 숙박시설은 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며, 근린생활시설 및 단독주택은 철근콘크리트조 아스팔트 칼라싱글지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 제반 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함되며, 일부 토지는 소하천구역에 해당합니다. 확인된 토지 항목은 도로구역에 접하고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 확인된 토지 항목의 공시지가는 54,000원/㎡입니다.
- 환금성. 숙박·음식점·주거가 결합된 농촌지역 복합물건이고 5회 유찰됐습니다. 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성을 전제로 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현황측량. 건물이 686-4·686-11·686-15 지상에 걸쳐 있다는 기재를 토지경계와 실제 건물 위치에 맞춰 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물의 구조·면적·소유관계와 목록 7 비닐하우스의 매각 제외 범위를 현장에서 구분하세요.
- 임차인 점유. 어수용은 대항력이 없지만 건물 121평·대지 970평을 점유하는 것으로 조사돼 있습니다. 실제 점유범위와 명도 가능 시점을 확인하세요.
- 용도·인허가. 숙박시설, 식당, 주택, 창고의 건축물대장상 용도와 현황 이용이 다릅니다. 영업신고·용도변경·소방·위생 관련 사항을 대조하세요.
- 수선비. 숙박시설과 식당의 객실·주방·보일러·급배수·난방설비 상태를 확인하고 정상화 비용을 응찰가에서 차감하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 16.81%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 지역 숙박·근린·주택 복합물건의 실제 매매사례와 임대수익을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획·건축물대장 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 분명합니다. 말소기준은 2001.12.04 주식회사한국외환은행 근저당권이고, 임차인 어수용은 그 이후인 2002.07.02 전입해 대항력이 없습니다. 이후의 추가 근저당권과 함양군 압류, 경매개시결정도 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리보다 물건성에서 갈립니다. 감정가 431,751,600원이 5회 유찰돼 72,565,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 이를 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 숙박시설·식당·주택의 복합 이용, 농경지·임야 중심의 주변환경, 건물의 다필지 걸침, 매각 제외 비닐하우스까지 확인할 사항이 많습니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 현장 검증 후 판단. 이 물건은 낮은 최저가보다 실제 활용계획과 환금성 검증이 먼저입니다.
