광주지방법원 2025타경534. 사건 용도표시는 대지, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 본건은 전남 무안군 삼향읍 남악리 제일프라자 3층 302호로, 10층 철근콘크리트 건물 내 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사휴먼아이티솔루션이며 2019.09.25 매매, 2019.10.24 소유권이전 당시 거래가액은 490,000,000원으로 등기돼 있습니다.
현재 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 470,400,000원입니다. 이후 2025년에 다수의 가압류·압류가 이어졌지만, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당표상 매수인에게 승계되는 권리금액은 0원입니다. 문제는 등기상 인수권리보다 상가의 실제 점유·구획·관리비·환금성 쪽에 더 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경534 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 3층 302호 |
| 도로명주소 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로 80 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사휴먼아이티솔루션 |
| 감정가 / 최저가 | 843,000,000원 / 377,664,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 754,523,059원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.24 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 470,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2018.06.29 이전 경매로 과거 근저당·가압류·압류가 정리된 뒤, 2019.10.24 현재 소유자 명의 아래 농협은행 근저당이 새로 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 가압류와 압류, 2025.10.30 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 현장 경계 확인 필요
| 점유자 | 표시 | 전입일 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치엠엔터아이티 | 304호 | 2023.03.15 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 기재된 점유자는 (주)에이치엠엔터아이티이고 표시 부분은 304호입니다. 전입일 2023.03.15는 말소기준권리 2019.10.24보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도 보증금 중복합산 문제도 없습니다.
③ 가격 — 감정가의 44.8%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 근거는 아니다
현재 최저가는 377,664,000원으로 감정가 843,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰을 거치며 가격이 크게 낮아졌지만, 이번 분석에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 시나리오입니다. 따라서 44.8%라는 숫자만으로 최근 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 377,664,000원 | 4,163,663,220원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 302,131,200원 | 4,238,138,561원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 241,704,960원 | 4,297,718,833원 |
유찰이 더 진행될수록 농협은행의 회수액도 371,576,704원 → 297,101,363원 → 237,521,091원으로 줄고, 전체 미배당은 더 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원이지만, 채권자 미배당이 크다는 사실 자체가 상가의 실제 가치나 환금성을 보증하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 377,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,087,296원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 470,400,000원 | 371,576,704원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대불용접산업 | 104,720,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박주명 | 31,414,096원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 고성민 | 36,595,257원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 에스네트웍스 주식회사 | 25,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 유한회사 송원이엔지 | 340,561,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국산업은행 | 1,653,769,643원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 라오데이타 | 58,926,450원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 89,471,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 근로복지공단 | 302,329,040원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신용보증기금 | 1,338,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 84,053,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,535,239,924원 중 예상 배당액은 371,576,704원이며 미배당은 4,163,663,220원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남서측 인근, 주위는 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 302호 외 2개호는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 공동 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 서측 왕복 7차선, 동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지면적 1,335.4㎡, 공시지가 2,428,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린생활시설이고 이미 3회 유찰돼, 감정가 대비 할인율보다 실제 임대·점유·매수수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유경계 확인. 본건 302호가 303호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 비고가 있으므로 출입구·내부 구획·점유범위를 현장 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현황조사 점유자는 304호로 표시돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상이므로 매각물건명세서와 점유관계 원본을 대조하세요.
- 관리비 정산. 미납관리비 약 9,548,730원 중 공용부분 인수 가능성이 있으므로 관리주체에 항목별 체납내역을 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가 377,664,000원은 감정가의 44.8%지만, 이를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 상가 환금성. 3회 유찰된 근린생활시설이므로 실사용 가능성, 임대수요, 공실 가능성, 재매각 난이도를 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것이 있다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.24 농협은행 근저당이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사 점유자도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
하지만 이 물건을 평가할 때 최저가만 보면 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐고, 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 302호와 303호가 벽체 구분 없이 이용 중이라는 현장 변수와 약 9,548,730원의 미납관리비가 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 소멸형이지만, 가격 메리트는 시세 확인 전 보류”입니다. 감정가의 44.8%라는 숫자보다 실제 점유구조와 관리비, 상가 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
