광주지방법원 2025타경534. 남악리 제일프라자 3층 303호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사휴먼아이티솔루션으로, 2020.08.24. 거래가액 260,000,000원에 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 농협은행주식회사에 채권최고액 240,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년부터 여러 가압류와 압류가 집중됐고 2025.10.30. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 379,000,000원에서 3회 유찰된 169,792,000원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경534 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 3층303호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사휴먼아이티솔루션 |
| 소유권 취득 | 2020.08.24. · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 169,792,000원 |
| 유찰 | 3회 · 감정가 대비 44.8% |
| 청구금액 | 754,523,059원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.08.24. 농협은행주식회사 근저당권 240,000,000원입니다. 2025년 이후의 대불용접산업·박주명·고성민·송원이엔지·한국산업은행·라오데이타· 서울보증보험·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류와 국·무안군의 압류, 그리고 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차·점유 확인
| 조사자 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치엠엔터아이티 | 304호 | 2023.03.15 | 보증금 미상 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 기재된 (주)에이치엠엔터아이티의 전입일은 2023.03.15.로 말소기준권리인 2020.08.24.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 특히 임차인 조사표의 점유 부분은 304호로 기재돼 있어 이번 매각대상인 303호와 호수가 일치하지 않습니다.
② 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 379,000,000원, 현재 최저매각가는 169,792,000원으로 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 135,833,600원, 5회 유찰 시 108,666,880원으로 계산돼 있습니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 낙폭만으로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설은 이용상태와 실제 구획, 점유관계가 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 실거래 확인 없이 44.8% 자체를 가격 가점으로 보는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,177,088원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 166,614,912원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대불용접산업 | 104,720,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박주명 | 31,414,096원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 고성민 | 36,595,257원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 유한회사 송원이엔지 | 340,561,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국산업은행 | 1,653,769,643원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 라오데이타 | 58,926,450원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 89,471,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 1,338,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 84,053,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,177,088원을 제외한 166,614,912원이 농협은행주식회사에 배당되고, 이후 채권자와 소유자에게 배당될 잔액은 없습니다. 총 채권액 3,977,510,884원 대비 미배당액은 3,810,895,972원이며, 배당표상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층에 위치합니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 서측 왕복 7차선, 동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 토지로 공시지가 2,428,000원/㎡, 토지면적 1,335.4㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 설비. 공동 위생·급배수·소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 건축물. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호와의 구획 확인. 303호가 302호와 별도 벽체 없이 이용 중인 만큼 현황상 경계와 실제 인도 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 호수 대조. 현황조사 임차인은 304호로 기재돼 있습니다. 303호의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. (주)에이치엠엔터아이티의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 미납관리비. 302호와 구분 없이 약 9,548,730원의 미납관리비가 확인됐고 공용부분은 매수인이 부담할 수 있으므로 관리사무소에서 세부 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 착시 경계. 농협은행부터 미배당이 발생하지만 이는 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 권리 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “44.8%”보다 구획과 관리비가 먼저다
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 2020.08.24. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사 임차인도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당표상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 303호가 302호와 벽체 구분 없이 이용 중이고, 현황조사 임차인의 기재 호수는 304호이며, 약 9,548,730원의 미납관리비도 302호와 구분되지 않은 상태입니다. 여기에 이미 3회 유찰됐는데도 최근 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 정리 가능하지만, 현장 구획·점유·관리비와 실제 시세를 확인한 뒤 접근해야 하는 C급 물건입니다.
