광주지방법원 2025타경534. 무안 남악리 제일프라자 3층 304호입니다. 사건의 용도표시는 대지로 잡혀 있으나 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 등기 역시 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사휴먼아이티솔루션으로 2023.02.13. 소유권을 이전받았고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 264,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025년 들어 대불용접산업, 박주명, 고성민, 송원이엔지, 한국산업은행, 라오데이타, 서울보증보험, 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단 등의 가압류와 국·무안군 압류가 이어졌고, 2025.10.30. 농협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기 자체보다 임차·점유 확인이 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경534 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 3층 304호 |
| 도로명 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로 80 |
| 종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도표시 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사휴먼아이티솔루션 |
| 소유권 취득 | 2023.02.13. · 2023.01.26. 매매 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 483,000,000원 / 216,384,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 754,523,059원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.13. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 2010년부터 2018년까지 설정됐던 다수의 신탁·근저당·가압류·압류는 이미 말소됐거나 2018.03.29. 강제경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 이후 김기혁 명의의 국민은행 근저당도 2023.02.13. 말소됐고, 같은 날 현재 소유자에게 소유권이 이전되면서 농협은행 근저당이 새로 설정됐습니다. 따라서 이번 경매에서 판단 기준이 되는 권리는 2023.02.13. 농협은행 근저당입니다.
② 임차·점유 분석 — 2명 중 1명은 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치엠엔터아이티 | 304호 | 2023.03.15 | 보증금 미상 / 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이치엠 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
(주)에이치엠엔터아이티는 2023.03.15. 전입해 말소기준일인 2023.02.13.보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 월세는 800,000원입니다.
반면 이치엠은 주거 사용으로 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력이 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상이며, 보증금 자체도 미상이므로 실제 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 44.8%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 483,000,000원, 현재 최저매각가는 216,384,000원으로 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 3회 유찰된 상태입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 173,107,200원, 그다음은 138,485,760원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 216,384,000원 | 3,788,956,260원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 173,107,200원 | 3,831,627,185원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 138,485,760원 | 3,865,763,925원 | 0원* |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 현재 비교 가능한 최신 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가의 44.8%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 2023년 소유권 이전 당시 거래가액 320,000,000원도 현재 시세를 대신할 수 있는 자료가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,829,376원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 264,000,000원 | 212,554,624원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대불용접산업 | 104,720,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박주명 | 31,414,096원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 고성민 | 36,595,257원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유한회사 송원이엔지 | 340,561,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국산업은행 | 1,653,769,643원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 라오데이타 | 58,926,450원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 89,471,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 1,338,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 84,053,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,829,376원을 제외한 212,554,624원이 농협은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액은 4,001,510,884원, 총 미배당액은 3,788,956,260원입니다. 배당모델상 매수인 권리 인수액은 0원이나, 이치엠의 점유·보증금 불확실성은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 관리비·입지·환금성 메모
- 관리비. 미납관리비 약 3,599,570원이 기재돼 있으며 기간은 2024년 6월부터 2025년 10월까지입니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 위치. 전라남도청 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제3층 해당 호들을 근린생활시설로 이용하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층으로, 공동 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 서측 왕복 7차선, 동측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,335.4㎡, 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 택지개발지구·도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이치엠의 대항력 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분 확인 전에는 실질 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- (주)에이치엠엔터아이티 점유 확인. 전입일 2023.03.15.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 미상입니다. 실제 점유·계약관계를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 약 3,599,570원의 체납 내역이 있고 공용부분은 매수인 부담 가능성이 있으므로 입찰가 계산에 별도 반영하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가가 감정가의 44.8%이지만 최신 실거래 시세자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격, 점유, 공실, 관리비, 상가 환금성 등 실제 응찰 저조 원인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 대규모 미배당은 곧바로 매수인 인수를 뜻하지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 점유관계 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “44.8%”보다 중요한 것은 미상 점유자
이 사건의 등기 구조는 의외로 단순합니다. 2023.02.13. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당모델상 매수인이 인수할 권리도 0원입니다.
하지만 점유관계는 완전히 정리되지 않았습니다. (주)에이치엠엔터아이티는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 이치엠은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 약 3,599,570원의 미납관리비와 3회 유찰, 근린생활시설이라는 환금성 특성이 겹칩니다.
따라서 이 물건은 “권리 말소는 비교적 명확하지만 점유·가격 검증은 아직 끝나지 않은 사건”입니다. 감정가 483,000,000원에서 216,384,000원까지 내려왔다는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 미상 점유자의 대항력·보증금과 현재 상가 시세를 먼저 확인해야 합니다.
