인천지방법원 2024타경576706. 인천 서구 가정동 루원시티도시개발구역 내 벨라미루원1동 2층 221호 근린시설입니다. 감정가는 301,000,000원이지만 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,589,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 이 사건은 단순히 “3억짜리를 5천만원에 산다”는 구조로 해석하면 안 됩니다.
등기상 말소기준권리는 2023.08.16. 부일새마을금고의 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사모아저축은행 등의 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 담보권 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다는 매각물건명세서 비고가 있어, 일반적인 말소기준권리 분석만으로는 안전성을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경576706 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 염곡로464번길 30, 벨라미루원1동 2층 221호 (가정동) |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층 건물 내 2층 221호 |
| 소유자 | 주식회사웨스턴팔오 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 50,589,000원 (5회 유찰·감정가의 16.81%) |
| 신청채권액 | 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 대지권 | 미등기·대지권 유무 불명 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 대지권은 별도 확인
2023.08.16. 설정된 부일새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위인 2023.12.29. 주식회사모아저축은행 등의 근저당권과 2024.11.27.·2025.01.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액은 선순위 2,400,000,000원, 후순위 3,000,000,000원으로 합계 5,400,000,000원이며 공동담보로 설정돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 현장 재확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜인 | 2024.11.29 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 신고인은 1명입니다. 박혜인의 전입일은 2024.11.29.로 말소기준권리 2023.08.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 감정평가 현장조사에서는 기호 1~13이 모두 공실 상태로 기록된 반면 현황조사에는 박혜인의 전입이 확인됩니다. 문서 사이에 시점 또는 점유관계 차이가 있으므로 실제 영업·점유 상태와 명도 대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 83.19% 하락이 곧 시세 차익은 아니다
감정가 301,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 50,589,000원이 됐습니다. 감정가 대비 250,411,000원 낮고, 비율로는 감정가의 16.81%입니다. 할인 폭만 보면 매우 커 보이지만, 직접 비교할 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가 당시 기호 1~13이 모두 공실로 조사됐습니다. 여기에 5회 유찰과 대지권 미등기 문제가 겹쳐 있어, 유찰 횟수 자체가 시장의 등기·임대·환금성 우려를 반영한 결과일 가능성을 배제할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,310,602원 | - |
| 1. 근저당 · 부일새마을금고 | 2,400,000,000원 | 49,278,398원 | 2,350,721,602원 |
| 2. 근저당 · 주식회사모아저축은행 등 | 3,000,000,000원 | 0원 | 3,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용을 제외한 전액이 선순위 부일새마을금고에 배당되고, 후순위 신청채권에는 배당이 없습니다. 총 채권최고액 5,400,000,000원 대비 미배당액은 5,350,721,602원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철 2호선 가정역 북서측 인근 루원시티도시개발구역 내에 있습니다.
- 주위환경. 근린생활시설·업무시설·아파트단지 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 가정역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 동측 및 남측 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층 건물로 위생·급배수·전기·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 감정평가 현장조사 당시 기호 1~13은 모두 공실 상태로 조사됐으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 루원시티 도시개발구역 내 지적미정리 상태로, 기준시점 당시 토지이용계획확인서 발급이 불가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 취득 가능성. 분양계약서 사본, 대지 공유지분, 토지대금 완납 회신을 원문으로 확인하고 221호의 대지권 이전등기 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 등기 비용·기간. 낙찰 후 대지권 등기에 필요한 시행사·토지소유자·한국토지주택공사 관련 절차와 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 현황. 감정평가의 공실 기록과 현황조사의 박혜인 전입 기록이 다르므로 현장 방문으로 실제 점유자와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 임대차 원본. 박혜인의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 월차임 100,000원의 계약 근거를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 상권·공실 검증. 가정역 인근 동일 건물·유사 근린시설의 실제 매매가, 임대료, 공실기간과 관리비를 조사해야 합니다.
- 대출 가능성. 근린시설·5회 유찰·대지권 미등기 상태가 담보대출 심사와 한도에 미치는 영향을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 추가 부담. 체납 관리비, 당해세, 원상복구 비용과 내부 시설 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 등기 완결성이 먼저다”
현재 최저가 50,589,000원은 감정가 301,000,000원의 16.81%에 불과합니다. 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현황조사상 임차인의 전입도 말소기준권리보다 늦어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 승부처는 담보권이 아니라 대지권입니다. 대지권이 미등기이고 유무도 알 수 없으며, 지적미정리 상태입니다. 토지대금 완납 회신이 있다는 점은 확인자료이지만, 실제로 221호의 대지권을 취득해 등기를 완결할 수 있는지까지 보장하는 것은 아닙니다. 또한 박혜인의 보증금이 미상이고 감정평가의 공실 기록과 현황조사 기록이 달라 점유관계도 확인이 필요합니다.
담보권 인수는 없음, 가격 판단은 보류, 대지권 확인은 필수. 대지권 취득·등기 절차와 현장 점유를 명확히 해결할 수 있을 때에만 현재 가격을 투자기회로 평가할 수 있는 물건입니다.
