인천지방법원 2024타경576706. 인천 서구 가정동 루원시티도시개발구역 내 벨라미루원1동 3층 313호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사웨스턴팔오이며, 말소기준권리는 2023년 8월 16일 설정된 부일새마을금고 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이후 설정된 모아저축은행 등 공동 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사상 임차인으로 조사된 박혜인의 전입일은 2024년 11월 29일입니다. 말소기준일인 2023년 8월 16일보다 늦으므로 대항력은 없고, 배당 여부와 무관하게 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저가 43,866,000원과 동일합니다.
그러나 권리 인수액이 없다는 사실과 물건의 안전성이 같지는 않습니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다고 기재돼 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됐고 분양계약서 사본과 토지대금 완납 회신도 제출됐지만, 대지권의 존재와 등기 가능성은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경576706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 염곡로464번길 30, 3층313호 (가정동, 벨라미루원1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 3층 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사웨스턴팔오 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 43,866,000원 (5회 유찰·감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사모아저축은행 외 / 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 불명 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
2023년 2월 17일 주식회사무궁화신탁 명의로 보존된 신탁등기는 2023년 8월 2일 말소되고 주식회사웨스턴팔오 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 부일새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 공동 근저당권과 해당 근저당권 지분의 양도·이전, 두 건의 경매개시결정은 선순위 근저당권과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜인 | 2024.11.29 | 보증금 미상 월 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박혜인의 전입은 말소기준권리보다 1년 이상 늦습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력 있는 임차인으로 매수인에게 승계되는 관계는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으나, 이는 배당절차상의 문제이며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 16.81%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가격은 43,866,000원으로 감정가 261,000,000원의 16.81%입니다. 다만 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익·공실기간·업종 적합성에 따라 가격 차이가 크고, 이 물건은 현황 공실이며 이미 5회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가격 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 43,866,000원 | 0원 | 5,357,323,588원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 30,706,199원 | 0원 | 5,370,246,513원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 21,494,339원 | 0원 | 5,379,292,559원 |
③ 예상배당표 (매각가 43,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,189,588원 |
| 1. 근저당 · 부일새마을금고 | 2,400,000,000원 | 42,676,412원 |
| 2. 근저당 · 주식회사모아저축은행 외 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 제외한 금액은 선순위 부일새마을금고 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권최고액 합계는 5,400,000,000원, 예상 미배당액은 5,357,323,588원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철 2호선 가정역 북서측 인근 루원시티도시개발구역 내에 위치하며, 주위에 근린생활시설·업무시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 가정역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 25m, 동측과 남측으로 폭 약 12m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층 건물로 위생·급배수·전기·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현장조사 당시 조사 대상 호실들은 모두 공실 상태였습니다. 공부와 현황의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 루원시티도시개발구역 내 지적미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가합니다.
- 환금성. 역세권과 도로 접근성은 장점이나, 근린시설 공실 상태에서 5회 유찰됐다는 점은 임차수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 매각물건명세서, 분양계약서 사본, 한국토지주택공사의 토지대금 완납 회신을 대조하고 대지권 등기 가능 여부와 절차를 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 감정평가 당시 공실 기록과 박혜인의 전입 기록이 함께 존재합니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 점유자·사용관계를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 16.81%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 해당 상가의 임대 가능성·공실기간·예상 임대료·관리비를 기준으로 응찰가를 계산하세요.
- 용도 적합성. 공부상 근린시설 용도와 실제 사용계획이 맞는지, 내부 상태와 필요한 공사 범위를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 공동담보 배당. 선순위·후순위 근저당권은 공동담보로 설정돼 있습니다. 배당표와 공동담보 목록, 다른 담보물의 매각 진행을 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기와 임차관계만 보면 구조는 명확합니다. 부일새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 박혜인의 전입도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로 최저가 43,866,000원이 곧 실질취득금액입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 권리 인수가 아니라 대지권과 환금성입니다. 대지권이 미등기이고 유무가 불명확한 상태이며, 현황 공실인 근린시설이 5회 유찰돼 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 이 할인율을 시세 메리트로 해석하기보다, 시장이 반영한 불확실성이 무엇인지 먼저 해소해야 합니다. 권리는 통과, 대지권·점유·수익성 검증 전에는 가격 판단 보류. 이것이 이 물건의 결론입니다.
