수원지방법원 2025타경1099. 수원 영통동 황골마을 쌍용아파트 246동 6층 601호, 전용 약 59.79㎡대 아파트입니다. 말소기준은 2018.08.10 주식회사우리은행 근저당권으로 잡혀 있습니다. 그 뒤로 붙은 농협은행 근저당, 박영근 임차권등기, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 처리되어 있고, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건은 “대항력 있는 임차보증금을 떠안아 실질취득이 보증금으로 고정되는” 인수형 사건으로 단정할 자료는 없습니다.
다만 깨끗한 신건이라고 보기에는 확인 포인트가 많습니다. 현황조사·문건접수·임차권등기 자료에 실제 임차인으로 보이는 이름이 정순낭, 하승모, 박영근까지 총 3명 잡힙니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 보증금 합산 중복 문제는 없지만, 박영근 임차권등기의 대항력 판정값이 미상으로 들어와 있어 입찰 전 원본 명세서와 등기부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1052-2 쌍용아파트 246동 6층601호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 봉영로1744번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 감정 이용상태 아파트 · 제6층 제601호 |
| 단지 / 면적 | 황골마을(쌍용) · 872세대 · 1998.03.10 준공 · 대상면적 59.79㎡ |
| 소유자 | 김민정 단독소유 · 2018.08.10 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 375,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 583,098,860원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 등기 발급 | 2026.07.02 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2018.08.10 우리은행
말소기준권리는 을구 9번 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 을구 10번 농협은행주식회사 근저당권 1,080,000,000원, 을구 11번 박영근 주택임차권 172,000,000원, 갑구 5번 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸 처리되어 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 0명
tenants 데이터의 is_subrogation/is_guarantor 값은 모두 false입니다. 따라서 보증기관 대위·승계 중복신고로 합산에서 제외할 대상은 없고, 실제 임차인으로 잡히는 사람은 3명입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정순낭 | 전입 2018.11.28 · 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시됨. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. |
| 하승모 | 전입 2018.12.07 · 확정일자 미상 · 배당요구 2025.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시됨. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. |
| 박영근 | 임차권등기 · 배당요구 2024.05.13 | 172,000,000원 | 미상 | 미상 | 승계 아님 등기부 임차권등기·매각물건명세서 출처. 데이터상 “전입신고일 미상 — 대항력 판정 불가”. |
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 94.3%
동일 단지 황골마을(쌍용), 대상 면적과 매칭된 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 397,500,000원, 최저가는 350,000,000원, 최고가는 426,000,000원입니다. 이 사건의 실질취득은 데이터상 인수액 0원을 반영해 375,000,000원으로 보며, 실거래 평균 대비 94.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.8㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 14 | 408,000,000원 |
| 2026.04 | 59.8㎡ | 9 | 426,000,000원 |
| 2026.04 | 59.8㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 59.8㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 7 | 397,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 397,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,050,000원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 6번 근저당 · 삼성전자새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 77,350,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,080,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표 데이터상 총 채권액은 1,467,600,000원, 채권자 총 배당은 368,950,000원, 미배당은 1,098,650,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰돼도 인수액은 0원으로 표시
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 375,000,000원 | 368,950,000원 | 1,098,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 1,172,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 1,231,760,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 데이터 기준)
- 입지. 수원시 영통구 영통동 소재 청명고등학교 북동측에 소재하며, 주위는 아파트단지와 각급학교가 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 수인분당선 청명역 및 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제6층 제601호입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(영통지구), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부·하자. 공부와의 차이는 “-”로 표시되어 있고, violation 값은 false입니다.
- 환금성. 황골마을(쌍용)은 872세대 단지이고, 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박영근 임차권등기 원본 확인. 보증금 172,000,000원 임차권등기가 있으나 tenant 판정값은 대항력 미상입니다. 대항력·우선변제·배당요구 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 정순낭·하승모 보증금 확인. 둘 다 대항력 없음으로 표시되지만 보증금 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1에는 민간임대주택등기가 있고, 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구가 있습니다. 입찰 전 승계·말소·행정 의무 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표와 등기부 대조. 배당표는 과거 근저당권까지 배당하는 구조이나 권리 목록에는 말소등기도 함께 있습니다. 실무 판단은 등기부 원본 기준으로 정리해야 합니다.
- 송달 내역 확인. dlvr_flags에는 2025.08.07 기각결정정본 발송, 2025.08.12 및 2025.08.14 도달 기록이 있습니다. 실제 매각 진행 상태 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 실질취득 375,000,000원은 실거래 평균 397,500,000원의 94.3%입니다. 권리 확인이 끝났다는 전제에서만 가격 메리트를 볼 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 괜찮아 보이지만, 문서 확인 전엔 보수적으로”
이 물건의 장점은 분명합니다. 데이터상 최저가와 실질취득은 375,000,000원, 매수인 인수액은 0원이고, 실거래 평균 397,500,000원 대비 94.3%라 가격 지표는 나쁘지 않습니다. 하지만 결론을 쉽게 내리면 안 됩니다. 실제 임차인 3명, 박영근 임차권등기 보증금 172,000,000원, 민간임대주택등기, 그리고 배당표와 등기 말소기록의 대조 필요성이 동시에 존재합니다. 가격은 합격권, 권리 확인은 보류. 이 사건은 “싸게 보이는 신건”이 아니라, 원본 대조를 끝낸 사람에게만 의미가 생기는 확인형 물건입니다.
