수원지방법원 2025타경1099. 화성시 능동 숲속마을 자연앤 데시앙아파트 869동 202호입니다. 전형적인 근저당 경매 구조처럼 보이지만, 임차관계에서 중요한 변수가 있습니다. 현황조사상 정순낭은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 범위를 반드시 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 3번 우리은행 근저당권(2018.11.30)입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 임대관계와 관련해 대항력 임차인이 존재하므로, 등기상 권리 소멸과 실제 인수 위험은 구분해서 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 변수

③ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)

채권 총액 1,200,000,000원 중 384,726,000원이 배당되고 815,274,000원 미배당이 발생합니다. 임차인 관련 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 화성시 능동 소재 한마음초등학교 남측 인근으로 아파트단지와 학교가 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스정류장이 있습니다.
• 규모. 자연앤데시앙 1,289세대 규모 단지입니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 정순낭 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서 및 관련 서류 확인이 우선입니다.
• 실질취득가 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 검토해야 합니다.
• 권리 확인. 우리은행·농협은행 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 원본 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “등기는 깨끗하지만 임차인이 변수다”

이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 등기상 위험은 낮습니다. 하지만 대항력 임차인 정순낭의 존재와 보증금 미상이라는 점 때문에 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 입찰 전 임차보증금 확인이 완료되어야 실제 취득비용과 투자 판단이 가능합니다.