대구지방법원 2025타경3637. 고령군 대가야읍 쾌빈리 ‘모던클래시’ 104동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 약 69.55㎡입니다. 소유자는 주식회사신명입니다.

권리 구조의 출발점은 2023.06.23 설정된 동경주농업협동조합의 채권최고액 181,200,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 주식회사투우건설 근저당은 이미 말소됐으며, 이정은의 전세권 30,000,000원과 임의경매개시결정도 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준인 2023.06.23 동경주농업협동조합 근저당보다 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 주식회사투우건설의 1,400,000,000원 근저당은 2025.02.21 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 이정은의 전세권 30,000,000원도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 — 6명 모두 말소기준 이후 전입

조사된 실제 임차인·점유관계는 6명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 2023.06.23 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사결과상 모두 대항력 없음으로 정리되고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 있어 배당관계와 실제 명도 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 36.6%

가격 판단은 전체 12건 평균 302,000,000원보다 최근 12개월 평균 295,250,000원, 제공 실거래 중 최신 거래인 2025.01의 326,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -3.3%를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 흐름은 하락 방향입니다.

현재 최저매각가 108,045,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액도 108,045,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 36.6% 수준이어서 표면적인 가격 격차는 큽니다. 다만 가격 추세가 -3.3%로 하락 중이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.8회인데 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 단지 경매 낙찰률도 25.0%라서 낮은 최저가 자체만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,045,000원 가정)

총 채권액 211,200,000원 중 예상배당은 105,732,370원이며 미배당액은 105,467,630원입니다. 전세권 30,000,000원도 현재 시나리오에서는 배당되지 않지만 말소기준보다 뒤의 권리이고, 전체 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원

이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아닙니다. 따라서 유찰로 매각가가 낮아지더라도 매수인 인수액이 증가해 실질취득액이 고정되는 구조가 아니라, 제공된 시나리오에서는 매각가가 곧 실질취득액입니다. 다만 유찰이 반복될수록 채권자 미배당은 커집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 단위세대입니다.
• 입지. 고령군민체육관 서측에 위치하며 주변은 아파트·다세대주택·단독주택과 학교·관공서·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 단지 동측 왕복 4차선, 북측 약 15미터 도로 및 북측·서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 402,200원/㎡입니다.
• 규제. 하천구역 저촉, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 건물상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부구조는 거주인 부재로 일부 호수 조사와 외부관찰·관련자료 등을 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 40세대 규모이며, 경매 통계상 낙찰률 25.0%, 평균 유찰횟수 1.8회입니다. 본건은 이미 3회 유찰돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매수신청보증금 20%. 특별매각조건에 따라 현재 최저가 108,045,000원의 20%인 21,609,000원을 준비해야 합니다.
• 점유자 6명 확인. 대항력과 승계는 없지만 실제 점유 상태와 퇴거 협의 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 이정은 전세권. 전세권 30,000,000원은 말소기준 이후라 소멸하고 현재 배당도 0원이지만, 전입·점유 상태를 명세서와 맞춰 확인할 필요가 있습니다.
• 최근 가격 하락. 최근 12개월 평균은 295,250,000원, 최신 거래는 326,000,000원이지만 최근과 과거의 가격 추세는 -3.3%입니다.
• 환금성 점검. 단지 경매 낙찰률 25.0%, 본건 3회 유찰이라는 숫자를 낙찰 후 매도 전략에 반영해야 합니다.
• 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 및 명세서를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 크게 내려왔지만 명도·환금성은 보수적으로

이 물건의 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2023.06.23 동경주농업협동조합 근저당이고, 조사된 임차인 6명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 전세권도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 108,045,000원이 그대로 실질취득액이 되고, 최근 12개월 평균 295,250,000원의 36.6%라는 큰 가격 격차가 생깁니다.

반면 가격 추세는 -3.3%로 하락 방향이고, 본건은 3회 유찰됐으며 단지 경매 낙찰률은 25.0%에 불과합니다. 전입·점유관계도 6명입니다. 즉 권리 인수는 깨끗하고 가격은 충분히 내려왔지만, 명도와 환금성까지 자동으로 안전해지는 물건은 아닙니다. 여기에 특별매각조건인 매수신청보증금 20%까지 반영해 입찰 자금과 출구전략을 함께 계산해야 합니다.