대구지방법원 2025타경3637. 경북 고령군 대가야읍에 있는 모던클래시 104동 501호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사신명이며, 동경주농업협동조합이 2023년 설정한 채권최고액 178,800,000원의 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 이후 설정된 주식회사투우건설의 근저당권은 이미 말소되었고, 이승하 명의의 전세권 60,000,000원은 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸할 예정입니다.

다만 권리 순서가 정리되는 것과 실제 점유자를 문제없이 인도받는 것은 별개입니다. 현황조사와 관련 문건에 등장하는 6명의 점유·임차 관계자는 모두 등재 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 하지만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 실제 임대차 및 점유관계를 추가로 대조해야 합니다. 특히 등기된 전세권자 이승하도 이 명단에 포함되어 있어, 전세권 60,000,000원을 다른 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 전세권의 순서

가장 중요한 기준점은 2023.06.23 동경주농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리가 되며, 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 예정입니다. 주식회사투우건설의 후순위 근저당권은 이미 등기부에서 말소되어 있고, 2024.10.23 설정된 이승하의 전세권도 기준권리 이후에 설정되었습니다.

② 점유·임차 관계 — 확인 대상 6명

현황조사와 문건접수 등에 확인되는 인원은 6명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고로 표시된 인원은 없으며, 이승하는 전세권자이면서 조사 명단에도 등장하는 동일인입니다. 따라서 6명을 모두 별도의 확정된 임대차계약으로 보거나 보증금을 임의 합산하는 것은 부적절합니다.

모든 등재 전입일은 말소기준일인 2023.06.23 이후입니다. 현재 확인된 전입일만을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 실제 점유개시·계약관계·보증금·확정일자가 확인되지 않은 부분은 대항력 가능·미상 여부를 포함해 최종 대조해야 하며, 후순위 임차인이라도 법정 최우선변제 요건에 해당하는지는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가보다 최근 거래가 중요하다

모던클래시의 비교 가능한 전용면적 69.39~69.55㎡대 실거래 내역입니다. 과거 거래가와 최근 거래가의 차이가 상당히 크기 때문에 전체 거래 평균을 기준으로 가격 매력을 평가하면 실제 시장보다 낙관적인 결론이 나올 수 있습니다.

전체 12건 평균은 289,500,000원이지만, 이는 2023년과 2024년의 높은 거래가격이 포함된 수치입니다. 가장 최근인 2026년 8월 거래는 175,000,000원이고, 최근 거래가격의 과거 대비 추세는 -41.6%입니다.

따라서 가격 판단의 우선 기준은 전체 평균 289,500,000원이 아니라 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 175,000,000원입니다. 최저매각가 108,045,000원은 해당 거래의 61.7%이며, 가격 차이는 66,955,000원입니다. 수치상 최근 실거래보다 낮은 것은 맞지만, 최근 12개월 표본이 단 1건이어서 시장가격의 안정성을 확인하기에는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,045,000원 가정)

현재 최저가에서 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,312,630원을 제외한 105,732,370원이 선순위 근저당권자 동경주농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 전세권자 이승하의 예상배당액은 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다.

배당 계산상 채권액 합계는 238,800,000원, 총 예상배당은 105,732,370원, 채권 미배당 합계는 133,067,630원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 또한 신청채권자의 청구금액 915,569,990원은 위 배당표에서 사용한 근저당권 채권최고액 및 전세금 합계와 집계 기준이 다르므로, 두 금액을 동일한 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

배당표는 채권최고액과 등기 전세금을 기준으로 한 추정입니다. 실제 배당에서는 집행비용, 채권신고액, 당해세, 법정 최우선변제 및 배당요구 내용 등에 따라 순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 특히 보증금 미상 점유자들의 최우선변제 가능성은 확정되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험이 사라지는 것은 아니다

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 75,631,500원, 이후 52,942,050원으로 낮아지는 시나리오입니다. 현재 확인된 권리 구조를 그대로 가정하면 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 대신 매각대금이 감소할수록 선순위 채권자의 회수액이 줄고, 배당받지 못하는 채권액은 증가합니다.

중요한 것은 채권자의 미배당액 증가가 매수인의 추가 인수금 증가와 동일하지 않다는 점입니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조에서는 배당 부족분만으로 인수채무가 새로 생기지 않습니다. 반대로 추가 유찰로 가격이 하락하더라도 점유관계가 불분명하거나 지역 거래시장이 약하다면 낙찰 후 인도와 매각에 관한 위험은 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 소재 고령군민체육관 서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 관공서 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가되었습니다. 동측 왕복 4차선 도로와 북측 폭 약 15m 도로 등 주변 도로망을 이용할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택으로 외벽은 화강석·치장벽돌·스타코 등으로 마감되어 있습니다. 급배수·위생·승강기·화재경보·도시가스 및 난방설비가 있습니다.
• 규모와 거래. 모던클래시는 40세대이며 사용승인일은 2023.02.16입니다. 비교 실거래 12건이 있으나 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 과거 거래가격보다 최신 거래가격이 크게 하락한 점은 환금성 평가에 불리한 요소입니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 토지 공시지가 자료는 402,200원/㎡입니다. 토지정보상 하천구역 저촉, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 표시되어 있어 해당 범위와 토지 지분에 대한 별도 확인이 필요합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 과정에서 거주인 부재로 내부 구조와 설비 상태를 직접 확인하지 못한 부분이 있으며, 일부 조사와 외부관찰 및 탐문을 바탕으로 평가되었습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선 확인. 전체 평균 289,500,000원보다 최신 거래 175,000,000원을 우선 비교하고, 최근 가격 추세 -41.6%를 평가에 반영해야 합니다.
• 거래 표본 부족 점검. 최근 12개월 실거래가 1건에 그치므로, 해당 거래의 층·면적·거래 특성과 실제 거래 가능 가격을 추가로 확인해야 합니다.
• 점유자 6명 관계 정리. 홍가영, 서지현, 이서현, 이정은, 이승하, 이대수의 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유 권원을 대조해야 합니다.
• 전세권 별도 확인. 이승하의 60,000,000원 전세권은 후순위로 소멸할 예정이며 예상배당은 0원입니다. 별도 임차보증금과 중복 계산하지 말고 전세권과 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 홍가영의 2025.11.28 배당요구와 서지현의 2026.01.08 배당요구 내용을 확인하고, 보증금과 최우선변제 해당 여부를 검토해야 합니다.
• 소멸권리 원본 대조. 2023.06.23 근저당권을 말소기준으로 삼아 후순위 근저당 말소와 전세권 소멸관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 낙찰 후 점유자와의 인도 협의 가능성, 관리비 미납 여부 및 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 내부 상태와 토지 규제. 내부를 충분히 확인하지 못한 감정평가의 한계를 반영하고, 하천구역 저촉 표시 등 토지이용계획의 구체적인 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 경매 진행상태. 2026.11.10 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경, 신규 문건접수, 권리신고 및 점유관계 변동을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 검증된 저가 매수”

이 물건의 가장 큰 장점은 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조와 현재 확인된 인수액 0원입니다. 감정가 315,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 108,045,000원은 최신 실거래 175,000,000원보다 66,955,000원 낮아 가격 차이가 분명합니다.

하지만 이 물건을 단순한 할인 매물로 판단하기는 어렵습니다. 최근 거래가격은 과거 대비 41.6% 하락했고, 최근 12개월 거래는 단 1건입니다. 여기에 3회 유찰, 단지 경매 낙찰률 16.67%, 보증금이 확인되지 않은 점유 관계자 6명, 내부 상태에 대한 조사 한계가 함께 존재합니다.

권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성·명도는 신중하게 검증해야 하는 물건입니다. 현재 자료만으로 산정한 매수인 인수액은 0원이지만, 이를 실제 총취득비용이나 명도비용까지 0원이라는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다. 입찰 판단의 기준은 과거 감정가가 아니라 최근 실거래의 하락 추세, 추가로 확인되는 시장가격, 점유관계의 해소 가능성이어야 합니다.

결론은 ‘권리상 인수 부담은 낮지만, 거래시장과 점유관계 확인 전에는 신중한 입찰’입니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실보다 중요한 것은 실제로 인도받아 보유하거나 매도할 수 있는 가격과 조건을 확인하는 일입니다.