대구지방법원 2025타경31042. 대구 달성군 현풍읍 중리 미소빌딩 1층 113호, 감정 이용상태가 근린생활시설인 집합건물입니다. 소유자는 제이피씨주식회사이며, 2017년 8월 22일 설정된 청운신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그보다 앞서 2017년 6월 27일 설정된 경남은행 근저당권 2건은 같은 해 8월 22일 등기말소됐고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

점유관계에는 류진영 씨와 엄인성 씨가 확인됩니다. 전입일은 각각 2019년 6월 19일과 2022년 8월 2일로, 모두 2017년 8월 22일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없는 임차인으로 분류되며, 보증금 합계 45,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 인도 과정과 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 등기 변동을 읽어야 한다

등기상 핵심은 2017년 8월 22일입니다. 이날 경남은행 명의의 을구 1번·2번 근저당권이 말소됐고, 청운신용협동조합의 을구 3번 근저당권이 설정돼 말소기준이 됐습니다. 이 근저당권은 2025년 4월 15일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 동일한 담보권의 이전이므로 기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 비대항력

두 임차인은 모두 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 낙찰자에게 보증금을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명이며, 보증금은 중복 합산된 금액이 아닙니다.

③ 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가 339,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,394,000원입니다. 표면상 감정가의 24.01%까지 낮아졌고, 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 81,394,000원입니다.

그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 아파트가 아니라 근린생활시설이고 이미 4회 유찰됐다는 점은 감정가와 시장 수요 사이에 상당한 간극이 있거나, 점포의 개별 조건 때문에 응찰자가 제한됐을 가능성을 함께 보여줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,394,000원 가정)

채권최고액 합계 13,354,000,000원 중 채권자 예상배당은 79,528,908원, 미배당은 13,274,471,092원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 을구 1번·2번 근저당권의 말소 기록과 실제 배당채권·배당순위는 배당요구종기 및 채권계산서 원문으로 대조해야 합니다.

⑤ 물적 리스크 — 113호와 114호 사이 경계벽이 없다

이 물건에서 권리보다 더 중요한 현장 쟁점은 인접한 구분건물 114호와의 경계벽이 없다는 점입니다. 공부상 별도 구분소유 건물이더라도 실제로는 두 호실이 연결된 상태일 수 있어, 낙찰 후 단독 사용을 위해 경계 복구나 출입 동선 조정이 필요할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 현풍읍 중리 포산공원 북서측 인근으로, 주위에는 아파트단지·공공시설·금융기관·호텔·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 남동측 약 25m, 남서측 약 20m, 북서측 약 15m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역, 연구개발특구에 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·전기·소화전·스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트보다 매수층이 제한적이며, 공실·임대료·점포 가시성·전용면적과 대지권 비율에 따라 가치 편차가 큽니다. 4회 유찰 이력은 저환금 가능성을 경고합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 113호 현황 측량. 공부상 전유부분과 실제 사용 공간을 대조하고, 114호 침범·공용부분 사용 여부를 확인하세요.
• 경계벽 복구 견적. 벽체·천장·바닥·전기·소방설비 분리 공사 가능 여부와 비용을 사전에 산정하세요.
• 점유자 확인. 류진영·엄인성의 실제 점유 부분, 영업·주거 여부, 퇴거 일정과 명도 협의 조건을 확인하세요.
• 임대수익 검증. 현재 월세 기재액만으로 수익률을 확정하지 말고 계약서, 체납 여부, 관리비와 부가세 조건을 확인하세요.
• 등기·배당 원문 대조. 2017년 경남은행 근저당권 2건의 말소 내용과 예상배당표상 채권 반영 관계를 채권계산서·배당요구 서류로 확인하세요.
• 진행 상태 확인. 2026.03.05 신청취하통지서 발송, 2026.03.10 도달 이력이 있으므로 사건 진행 여부와 매각결과를 법원 원문에서 재확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율이 아니라 예상 임대수익, 공실기간, 경계 복구비와 명도비를 차감한 수익가치로 입찰 상한을 정하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만 공간은 정리되지 않았다”

권리관계만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 실제 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입한 비대항력 임차인입니다. 이 부분은 비교적 명확합니다. 하지만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 공간과 환금성입니다.

감정가 339,000,000원에서 4회 유찰돼 81,394,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 기준이 없는 근린생활시설에 감정가 할인율만 적용해 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 114호와 경계벽이 없다는 사실은 독립 사용, 명도, 공사비와 재매각 가능성에 직접 영향을 줍니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 현장 경계 확인이 최우선. 현황 측량과 114호 관계가 정리될 때에만 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.