대구지방법원 2025타경31042. 현풍읍 중리 미소빌딩 6층 603호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 216,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 51,862,000원까지 낮아졌습니다. 외형만 보면 할인 폭이 크지만, 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익·공실·관리비·업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 확인 가능한 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
권리관계의 중심은 2017.08.22. 설정된 청운신용협동조합 근저당권입니다. 2017.06.27. 설정됐던 경남은행 근저당권 2건은 2017.08.22. 해지를 원인으로 등기 말소됐고, 이후 청운신협 근저당권이 경매의 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 임차인 류진영·엄인성은 각각 2019.06.19., 2022.08.02. 전입해 모두 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31042 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 496 미소빌딩주건축물 1동 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 제이피씨주식회사 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 6층 건물 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 51,862,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,081,046,432원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 등기와 배당순위 대조 필요
등기상 2017.06.27. 설정된 경남은행 근저당권 2건은 2017.08.22. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 접수된 청운신협 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.03.14. 임의경매개시결정 이후 2025.04.15. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 및 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류진영 | 2019.06.19 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 신청 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄인성 | 2022.08.02 | 15,000,000원 | 1,150,000원 | 신청 2025.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.08.22. 이후입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 대항력 임차인은 아닙니다. 실제 임차인은 2명이고 보증금은 각각 30,000,000원과 15,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 단정할 수 없지만, 두 사람 모두 배당요구를 신청했습니다.
③ 가격 판단 — 24.01% 할인율과 시세 메리트는 다른 문제
현재 최저매각가 51,862,000원은 감정가 216,000,000원의 24.01%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준금액도 최저가와 같습니다. 그러나 확인 가능한 실거래·임대수익 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “수익성이 높다”고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,862,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,333,516원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 5,040,000,000원 | 50,528,484원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 4,440,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 3,874,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 산식상 총 채권액은 13,354,000,000원, 채권자 배당액은 50,528,484원, 미배당액은 13,303,471,516원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 경남은행 근저당권 2건의 등기 말소 기록과 예상배당 반영 여부는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
⑤ 절차상 확인사항 — 취하통지 이력
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포산공원 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·공공시설·금융기관·호텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 25m, 남서측 약 20m, 북서측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역 및 연구개발특구에 포함됩니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,409.6㎡, 공시지가는 2,319,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·전기·소화전·스프링클러 설비가 구비되어 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실제 영업 가능 업종, 공실 기간, 임대료와 관리비, 동일 건물 내 상권 활성도에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 조사. 감정가 대비 24.01%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 근린시설의 매매가·보증금·월세·공실 기간을 직접 확인하세요.
- 임차인 점유 범위. 류진영·엄인성의 실제 점유 호실과 영업 여부, 인도 시기 및 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 등기와 배당표 대조. 경남은행 근저당권 2건의 말소 기록, 공동담보목록과 예상배당 반영 관계를 법원 원본으로 확인하세요.
- 취하 절차 확인. 2026.03.05. 발송된 신청취하통지서의 대상과 효력, 경매절차의 현재 상태를 사건기록으로 확인하세요.
- 관리비·부가세·용도 확인. 체납 관리비, 부가가치세 처리, 건축물대장상 세부 용도와 희망 업종의 영업 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 문건접수 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 같은 말이 아니다
권리분석만 놓고 보면 두 임차인 모두 후순위 전입이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 분명한 장점입니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설이고 이미 4회 유찰됐습니다. 확인 가능한 실거래 비교 없이 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없으며, 취하통지 이력과 등기 말소 내역·예상배당 순위의 불일치도 남아 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성·절차 확인 난도는 낮지 않은 물건. 입찰 여부는 현장 임대수익과 법원 원본을 대조한 뒤 결정해야 합니다.
