수원지방법원 2025타경3861. 하남시 풍산동 에코큐브지식산업센터 제2층 제210호입니다. 물건종류는 근린시설이며, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 김성태, 신청채권자는 국민은행입니다. 국민은행의 2019년 근저당권을 말소기준으로 이후 발생한 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 202,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 69,286,000원으로 내려왔기 때문입니다. 하지만 감정가의 34.3%라는 숫자는 실거래 시세의 34.3%라는 뜻이 아닙니다. 특히 지식산업센터는 물리적인 건물 상태뿐 아니라 실제 사용 가능 업종, 임차 수요, 관리비, 공실 위험이 매수 후 수익성에 직접 영향을 미칩니다. 따라서 이 사건은 권리 소멸 여부와 별개로 이용상태와 거래 가능성을 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리의 기준점은 2019.12.13 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 397,200,000원으로, 제215호와 제216호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이번 경매를 신청한 국민은행의 청구액은 183,478,769원입니다. 채권최고액은 공동담보 근저당의 담보 한도이며, 이를 210호만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 경기신용보증재단의 52,335,007원 가압류, 신용보증기금의 95,746,882원 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 아누그라글로벌의 20,000,000원 가압류는 2024.03.18 이미 말소되었습니다. 제시된 권리관계상 매수인이 승계할 선순위 등기상 권리는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 210호와 공동담보 호실을 구분해야 한다

210호에 신고된 임차인은 주성진입니다. 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원이며 전입일은 2023.04.05입니다. 말소기준인 국민은행 근저당 설정일(2019.12.13) 이후 전입했으므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부를 확정할 수 없지만, 매각 후 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되는 선순위 대항력 임차인은 아닙니다.

제210호에 해당하는 신고 임차인은 주성진입니다. 홍동효와 최혜경은 각각 공동담보 제215호·제216호의 임차인으로 구분했습니다. 다른 호실의 보증금을 210호의 인수액이나 임차보증금에 합산하지 않았습니다.

또한 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)인 반면, 210호 임차인의 신고상 이용은 주거입니다. 등기상 대항력 문제와는 별개로 실제 사용 형태, 시설 이용 가능 범위, 명도 및 원상회복 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 대항력이 없다고 해서 점유자가 자동으로 퇴거하거나 명도비용이 발생하지 않는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 하락과 시세 대비 저가는 다르다

현재 최저매각가는 69,286,000원으로 감정가 202,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰을 거치며 입찰 가능한 가격 수준은 크게 낮아졌습니다. 그러나 동일 건물의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 수는 없습니다.

회차가 진행될수록 채권자의 미회수액은 증가하지만, 제시된 권리관계에서 그 부족액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 매수인의 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 취득세, 체납 관리비 중 승계 가능한 금액, 점유 정리 및 시설 보수비는 별도 자금 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)

현 회차 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,647,148원을 제외한 67,638,852원이 국민은행에 배당됩니다. 국민은행은 신청채권액 183,478,769원에도 미달하는 배당을 받는 구조입니다. 따라서 후순위 가압류권자에게 돌아갈 배당은 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.

예상배당은 국민은행 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 관련 배당관계, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 최종 배당액이 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당금은 매수인 인수금과 다릅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 풍산동 한홀초등학교 남측 인근 에코큐브지식산업센터에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지 등이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장과 근거리에 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하4층·지상10층 규모이며 사용승인일은 2019.11.29입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 시스템 창호 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수·소방·통신·공조설비, 스프링클러, 천장매립형 냉난방설비, 도시가스, 승객용·화물용 승강기 및 주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지 동측은 약 40m, 서측은 약 14m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 감정평가상 준주거지역 및 미사지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.
• 이용상태. 현장조사 당시 공장(지식산업센터)으로 조사됐습니다. 210호 임차인의 주거 신고와 실제 용도 사이의 관계 및 해당 업종의 사용 적합성을 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 매수 가능 업종 및 시설 이용 수요에 영향을 받는 물건입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현 최저가의 적정성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위부터 확인. 제210호가 단독 매각인지, 공동담보 제215호·제216호가 같은 매각절차에 포함되는지를 매각물건목록으로 대조하세요. 공동담보와 일괄매각은 서로 다른 개념입니다.
• 임차인·점유 확인. 210호 주성진의 보증금은 5,000,000원이고 대항력은 없지만 실제 점유가 지속되는지, 임대차 종료 및 인도 협의가 필요한지 확인해야 합니다.
• 용도 적합성. 감정평가상 공장 이용과 임차인의 주거 신고가 일치하지 않습니다. 건축물대장상 용도, 실제 사용상태, 입주업종 적합 여부 및 시설 관리규약을 확인하세요.
• 실거래 확인. 감정가의 34.3%라는 할인율보다 같은 지식산업센터 내 비교 가능한 호실의 최근 거래가격과 임대료가 중요합니다. 예상 공실기간과 매도 시 수요도 별도로 검토해야 합니다.
• 공동담보 배당. 국민은행 근저당은 제215호·제216호와 공동담보 관계입니다. 실제 담보채무 및 다른 공동담보물의 배당관계를 확인해 예상배당표와 대조하세요.
• 관리비·명도비. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 금액, 공용 관리비, 원상회복 및 인도 비용을 관리주체와 현장 방문을 통해 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각기일 정보를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “3회 유찰의 할인폭보다 중요한 것은 실제 사용가치”

이 사건은 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되고, 210호 임차인도 대항력이 없어 등기상 인수 위험은 제한적인 물건입니다. 현재 최저매각가 69,286,000원은 감정가 202,000,000원의 34.3%까지 내려온 가격입니다.

하지만 현재 시장에서 얼마에 다시 팔거나 임대할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 주거 신고가 있는 210호의 실제 공장 이용 가능성, 공동담보 호실과의 매각 범위, 명도·관리비, 지식산업센터의 수요를 종합적으로 검토해야 합니다. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

결론적으로 권리 인수액은 0원으로 추정되지만, 3회 유찰과 비주거용 부동산의 환금성, 호실별 점유·용도 확인이 남아 있는 검토형 물건입니다. 실제 매각 대상과 이용 가능 범위를 명확히 한 뒤, 실거래가격 및 임대수익을 기준으로 입찰가격을 결정하는 것이 핵심입니다.