수원지방법원 2025타경3861. 경기도 하남시 풍산동 에코큐브지식산업센터 2층215호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현장조사에서는 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 감정가는 133,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리의 기준점은 2019.12.13. 설정된 국민은행 근저당권 397,200,000원이며, 이후 존속하는 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 기록은 세 명이 확인되지만 호실을 구분해야 합니다. 본건 215호는 홍동효 1명이고, 주성진은 210호, 최혜경은 216호로 기록돼 있습니다. 세 사람 모두 전입일이 2019.12.13. 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 배당 부족액이 크게 남더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3861 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 490-1 에코큐브지식산업센터 2층215호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현장조사일 현재 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하4층/지상10층 · 사용승인일 2019.11.29 |
| 소유자 | 김성태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 183,478,769원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.12.13. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 397,200,000원이고 210호·216호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.07.21. 경기신용보증재단 가압류 52,335,007원, 2025.08.27. 국민은행의 임의경매개시결정, 2025.10.23. 신용보증기금 가압류 95,746,882원은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023.12.14. 아누그라글로벌 가압류 20,000,000원은 2024.03.18. 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 본건 215호는 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주성진 | 210호 | 2023.04.05 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍동효 | 2층215호 | 2024.05.31 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.10.28 · 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 최혜경 | 2층216호 | 2022.02.16 | 7,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.09.08 · 확정일자 미상 | 승계 없음 |
실제 기록된 점유자는 3명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 각각 개인 점유자로 기록돼 있습니다. 다만 본건 215호에 해당하는 점유자는 홍동효입니다. 홍동효의 전입일은 2024.05.31.로 말소기준인 2019.12.13. 이후이고, 보증금은 5,000,000원, 월차임은 450,000원입니다. 배당요구는 2025.10.28. 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가 133,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰만 보면 할인폭이 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설로 분류되고 실제로 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건은 일반 주거형 물건과 같은 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 65,170,000원 | 49% | 63,596,940원 | 481,684,949원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,619,000원 | 34% | 44,397,858원 | 500,884,031원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 24% | 30,958,500원 | 514,323,389원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금이 감소하면서 채권자 미배당은 481,684,949원 → 500,884,031원 → 514,323,389원으로 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건에서 유찰의 핵심 효과는 권리부담 변화가 아니라 낙찰가격 하락입니다. 다만 실제 시장가격 자료가 없으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 발생한다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 397,200,000원 | 63,596,940원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 52,335,007원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 95,746,882원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 65,170,000원 가정 시 집행비용 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게는 배당이 없습니다. 채권자 총 미배당액은 481,684,949원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 풍산동 소재 한홀초등학교 남측 인근 에코큐브지식산업센터 내에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현장조사일 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층/지상10층 건물로 사용승인일은 2019.11.29이며, 위생·급배수·소방·방송·통신·공조·스프링쿨러·냉난방·도시가스·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 약 40m, 서측으로 약 14m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 감정요항표상 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역 등으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 65,170,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교 자료가 없습니다. 감정가 할인율과 실제 시장가를 같은 의미로 보지 마세요.
- 215호 점유 재확인. 본건 점유자로 기록된 홍동효의 전입일은 2024.05.31., 보증금 5,000,000원, 월차임 450,000원이며 대항력은 없습니다. 실제 인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에 210호와 216호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 다른 호실의 권리·배당과 본건의 관계를 원본에서 다시 확인하세요.
- 실제 이용 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 입찰 목적에 맞는 사용 가능 여부와 현재 내부 이용상태를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당은 481,684,949원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족을 낙찰자 부담액으로 오해하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 점유·임대차관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 할인율만 보고 살 물건은 아니다
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2019.12.13. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 215호의 홍동효 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 133,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 65,170,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 근린시설이면서 실제 공장(지식산업센터)으로 사용되는 물건이고 이미 2회 유찰된 만큼, 권리 안전성보다 실제 사용성·임대수요·매매 환금성을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
