수원지방법원 2025타경3861. 하남시 풍산동 에코큐브지식산업센터 2층216호입니다. 법원상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현장조사에서는 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 소유자는 김성태이며, 말소기준권리는 2019.12.13 설정된 국민은행 근저당 397,200,000원입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류, 국민은행 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 210호·215호·216호 점유자가 조사되어 있습니다. 이 사건 목적물인 216호의 최혜경은 2022.02.16 전입했고 보증금 7,000,000원·월세 400,000원으로 조사됐으며, 말소기준일 2019.12.13보다 후순위라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 배당요구도 2025.09.08 접수됐습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인의 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3861 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 490-1 에코큐브지식산업센터 2층216호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 김성태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 183,478,769원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019.12.05 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2019.12.13 김성태 명의로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 2023.12.14 아누그라글로벌 가압류도 2024.03.18 말소됐습니다. 현재 후순위로 남아 있는 경기신용보증재단 52,335,007원 가압류와 신용보증기금 95,746,882원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — 216호는 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주성진 | 210호 | 2023.04.05 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 홍동효 | 2층215호 | 2024.05.31 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 2025.10.28 |
| 최혜경 | 2층216호 | 2022.02.16 | 7,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 2025.09.08 |
세 점유자의 전입일은 모두 2019.12.13 말소기준권리보다 뒤입니다. 특히 매각 대상 216호의 최혜경은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며, 대항력은 없는 것으로 분석되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 별도 확정되지 않았지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%, 시세 판단은 별개
감정가는 95,000,000원이고 현재 최저매각가는 46,550,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 32,584,999원, 4회 유찰 시 22,809,499원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 397,200,000원 | 45,312,100원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 52,335,007원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 95,746,882원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 545,281,889원 중 예상 배당은 45,312,100원이며, 미배당액은 499,969,789원입니다. 국민은행 근저당만 일부 배당되고 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 풍산동 한홀초등학교 남측 인근 에코큐브지식산업센터 내에 있으며, 주위는 대규모 아파트 단지 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현장조사일 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2019.11.29입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소방·방송·통신·공조·스프링쿨러·천장매립형 냉난방·도시가스·화물용 및 승객용 승강기·주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 동측 약 40m, 서측 약 14m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 감정요항표에는 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 216호 점유 확인. 최혜경의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 인도 시점과 점유 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 법원 용도는 근린시설, 감정상 현황은 공장(지식산업센터)이므로 현황과 내부구조를 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 같은 에코큐브지식산업센터 2층210호와 2층215호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래가가 없으므로 주변 동일·유사 물건의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 별도
이 사건은 2019.12.13 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 대상 216호 점유자 최혜경도 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 최저가는 46,550,000원으로 감정가 95,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 더구나 법원상 근린시설이고 실제 현황은 공장(지식산업센터)이므로, 권리는 통과, 가격과 이용성은 별도 검증이 이 물건의 핵심입니다.
