청주지방법원 2025타경5259. 제천시 청풍면 연곡리 154-31, 도로명 청풍명월로 277에 있는 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 방·거실·주방/식당·화장실을 갖춘 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 2층이고 사용승인일은 2013.10.29.입니다.
소유자 이상미 명의의 소유권보존은 2013.11.06., 말소기준인 남제천농업협동조합 근저당은 2013.12.03. 설정됐습니다. 이후 신용보증기금 등 다수 채권자의 가압류와 부천시·국민건강보험공단·국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 없지만, 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5259 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 청풍면 연곡리 154-31 · 충청북도 제천시 청풍면 청풍명월로 277 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택(방·거실·주방/식당·화장실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 · 사용승인일 2013.10.29. |
| 소유자 | 이상미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 328,511,200원 / 210,247,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 193,714,238원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발행일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.12.03. 남제천농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 192,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.03.26. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 말소기준의 순위 자체는 그대로 유지됩니다. 그 뒤 설정된 가압류·압류와 강제·임의경매 개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정호 | 2014.11.20 | 미상 | 미상 | 2025.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이정호의 전입일 2014.11.20.은 말소기준일 2013.12.03.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이고 2025.04.07. 배당요구를 했지만, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 실거래 검증이 먼저
현재 최저매각가는 210,247,000원으로 감정가 328,511,200원의 64%입니다. 그러나 동일하거나 직접 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 단독주택과 여러 토지, 임야, 제시외 시설, 사실상 사도가 함께 매각되는 비표준 물건은 일반적인 공동주택보다 개별성이 큽니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 210,247,000원 | 206,503,542원 | 756,014,438원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 168,197,600원 | 165,042,834원 | 797,475,146원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 134,558,080원 | 131,874,267원 | 830,643,713원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,743,458원 |
| 2. 근저당권 · 남제천농업협동조합 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 175,000,000원 | 14,503,542원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 8,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 37,478,600원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 215,139,714원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 52,753,230원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사하나은행 | 15,832,705원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 22,774,415원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 27,547,414원 | 0원 |
| 11. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 12. 가압류 · 남제천농업협동조합 | 22,077,664원 | 0원 |
| 13. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 193,714,238원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 962,517,980원 중 206,503,542원이 배당되고, 756,014,438원이 미배당되는 계산입니다. 집행비용은 3,743,458원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념으로, 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 제시외 시설·임야·사도 확인
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 수목이 매각대상에 포함됩니다.
- 토지 포함 평가. 목록 6의 마당 포장, 울타리, 축대·옹벽, 수도시설과 수목은 거래관행을 고려해 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 제시외 시설. 목록 6의 수도시설, 정화조시설, 조립식판넬 창고, 조경수, 목조데크와 계단이 매각대상에 포함됩니다.
- 임야. 목록 7은 지목상 임야이며 전체 면적에 수목이 식재된 상태를 고려해 평가됐습니다.
- 사실상의 사도. 목록 8은 자기 편익을 위해 설치한 사실상의 사도로, 도로의 성격과 개설 경위 등을 고려해 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 연곡리마을회관 북측 인근으로 단독주택, 종교시설, 전, 답과 임야가 형성된 지방도 주변 농경·임야지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 동측 인근으로 청풍명월로가 통과합니다. 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 주택. 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물로 외벽은 적연와 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 연곡리 154-31 대지는 717㎡이며 완경사 사다리형, 도로접면은 세로한면(불), 개별공시지가는 44,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 특화경관지구, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 농경·임야지대의 단독주택과 다수 토지가 결합된 물건으로, 직접 비교 가능한 실거래와 개별 토지의 이용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 직접 확인. 감정가 대비 64%라는 할인율 대신 인근 단독주택·농지·임야·사도 거래를 각각 조사해 적정가를 산정하세요.
- 매각목록 전부 대조. 목록별 지번·면적·지목·현황과 제시외 건물, 수목, 수도·정화조시설, 창고, 데크와 계단의 상태를 확인하세요.
- 사도 통행관계. 목록 8의 개설 경위, 통행 범위, 인접 토지와의 관계 및 차량 진입 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 점유. 이정호의 실제 점유 여부와 인도 일정, 보증금·확정일자 및 배당요구 서류를 원본으로 대조하세요.
- 세금 배당. 부천시·국민건강보험공단·국 압류의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해 예상배당표를 다시 계산하세요.
- 규제·활용성. 생산관리지역, 산지 관련 제한, 가축사육제한구역, 경관관리구역이 증축·용도변경·토지 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 매각목록 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증 후”
권리구조만 보면 이 사건은 단순합니다. 2013년 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·경매개시 권리는 소멸합니다. 이정호도 말소기준 이후 전입한 임차인이어서 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가 210,247,000원으로 계산됩니다.
하지만 물건의 승부처는 권리가 아니라 가격과 활용성입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔어도 비교할 실거래 근거가 없고, 단독주택·토지·임야·수목·제시외 시설·사도가 함께 묶여 있습니다. 권리는 합격이지만 가격은 보류입니다. 현장과 매각목록을 모두 대조해 재매각 가능성과 토지 활용성을 확인한 뒤에만 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
