말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 임차권등기 및 대항력 없는 점유 리스크 확인이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 64%까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수액은 0원이지만, 임차권등기 5,000만원과 점유 관계 확인이 필요한 물건입니다.
감정가
877,000,000원
평가금액
최저매각가
561,280,000원
2회 유찰
최근 실거래
595,000,000원
2024.09
매수인 인수
0원
매각으로 소멸
서울중앙지방법원 2025타경102767. 서울 서초구 서초동 서초하임 4층402호 다세대주택입니다. 감정가는 8.77억이며 현재 최저가는 5.61억으로 2회 유찰 상태입니다. 핵심은 권리의 선후관계입니다. 2022년 설정된 은평신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류·가처분·임의경매·강제경매 및 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
서울중앙지방법원 2025타경102767
소재지
서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층402호
물건종류 / 전용
다세대 · 전용 29.88㎡
소유자
김정재
감정가 / 최저가
877,000,000원 / 561,280,000원
신청채권 / 청구액
은평신용협동조합 / 2,055,829,560원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조
② 임차인 분석 — 임차권등기 확인 필요
임차인
점유
보증금
판단
김강헌
현황조사
미상
전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음
김주원
전유부분 전부 · 주거(임차권등기)
50,000,000원
임차권등기, 대항력 없음
⚠️ 임차권등기 체크 김주원은 2025.02.21 임차권등기가 설정되어 있고 임차보증금은 50,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조이나, 실제 점유·명도 관계는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간
서초하임 동일 평형 최근 거래는 1건이며, 2024.09 거래금액은 595,000,000원입니다. 현재 최저가는 561,280,000원으로 최근 실거래 대비 94.3% 수준입니다.
거래일
전용
거래가
2024.09
29.76㎡
595,000,000원
평균
29.88㎡
595,000,000원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 대비 94.3% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 561,280,000원 가정)
항목
채권액
예상배당
집행비용
-
8,012,800원
을구 1번 근저당권 · 은평신용협동조합
4,111,200,000원
553,267,200원
을구 2번 근저당권 · 정일용
470,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 임차권등기와 보증금 5,000만원이 존재하므로 낙찰 전 점유 상태와 실제 인도 절차 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 현재 최저가는 최근 실거래 5.95억 대비 낮은 수준입니다.
권리. 2022.02.25 은평신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차인. 김주원 임차권등기 및 김강헌 점유 관계 확인이 필요합니다.
배당. 선순위 근저당 채권최고액이 커 후순위 채권은 미배당 가능성이 높습니다.
맺으며 — “가격은 좋아졌지만 확인할 권리가 있다”
이 물건은 2회 유찰로 가격 메리트가 생긴 서초권 다세대입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수 부담은 없습니다. 다만 임차권등기 5,000만원과 점유 관계는 반드시 확인해야 합니다. 권리는 정리형, 가격은 검토 가능, 마지막 판단 포인트는 임차권과 명도입니다.
