서울중앙지방법원 2025타경102767. 서초구 서초동 서초하임 4층 404호, 용도는 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 조사되어 있어 아파트로 볼 물건이 아닙니다. 말소기준권리는 2022.02.25 은평신용협동조합 근저당권이고, 이후 가압류·가처분·후순위 근저당·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 최저가는 562,560,000원, 매수인 인수액은 배당표상 0원입니다.
핵심은 “유찰이 2번 됐으니 무조건 싸다”가 아닙니다. 이 사건은 인수형 임차인 때문에 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 따라서 시세 비교 기준은 최저가 + 인수액, 즉 현재 실질취득 562,560,000원입니다. 이 금액은 최근 실거래 595,000,000원의 94.5%로, 권리상 안전성은 있지만 가격 메리트는 매우 얇게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.95㎡ · 4층404호 |
| 소유자 | 김정재 |
| 감정가 / 최저가 | 879,000,000원 / 562,560,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 2,055,829,560원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.02.25 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리는 이후 2025.09.10 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 기록이 있으나, 말소기준의 시간 순위는 2022.02.25입니다. 그 뒤에 들어온 정일용 가압류, 주식회사 선하 가처분, 정일용 후순위 근저당, 허정미 임차권등기, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 아님
제시된 임차인 중 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 김강헌, 허정미 2명으로 정리합니다. 다만 김강헌은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자라고 해서 대항력 있다고 단정할 수는 없고, 이 자료에서는 전입일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김강헌 | 미상 | 전입 2024.05.30 · 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허정미 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2023.05.01 · 확정 2023.05.01 | 50,000,000원 | 2025.02.20 | 대항력 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 있으나 크지 않다
서초하임은 총 16세대, 사용승인일 2022.02.08의 소규모 다세대입니다. 제시된 최근 실거래는 전용 29.76㎡, 1층, 2024.09 거래 595,000,000원 1건입니다. 대상 전용면적 29.95㎡와 면적 매칭은 되어 있지만 표본이 1건뿐이므로 평균 시세의 신뢰도는 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 29.76㎡ | 1 | 595,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 595,000,000원 |
현재 최저가 562,560,000원은 최근 실거래 595,000,000원의 94.5%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득도 562,560,000원으로 보지만, 2회 유찰 물건치고는 시세 대비 여유가 32,440,000원에 불과합니다. 게다가 단지 규모 16세대, 경매 낙찰률 11.11%, 평균 유찰 2.0회라는 환금성 부담도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 562,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,025,600원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 4,111,200,000원 | 554,534,400원 |
| 2. 가압류 · 정일용 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정일용 | 470,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 562,560,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 대부분이 선순위 근저당에 배당되고, 채권자 미배당은 4,526,665,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득은 최저가와 같습니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당만 커진다
대항력 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려가도 매수인의 인수액이 늘어 총액이 고정되는 구조가 아닙니다. 현재 자료상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 선순위 근저당 배당액이 줄고 채권자 미배당은 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 562,560,000원 | 554,534,400원 | 4,526,665,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 450,048,000원 | 443,147,520원 | 4,638,052,480원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 360,038,400원 | 354,197,862원 | 4,727,002,138원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·연립주택·학교·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 교대역(지하철 3호선)이 소재해 대중교통 이용여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·주차장·도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 단지이고 최근 실거래 표본은 1건입니다. 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 11.11%라는 경매 통계상 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 매수인 인수 0원이므로 현재 실질취득은 562,560,000원입니다. 실거래 595,000,000원 대비 94.5%라는 점을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 김강헌 점유 확인. 전입은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 현장 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 허정미 임차권등기. 보증금 50,000,000원 임차권등기가 있으나 전입·확정일자가 말소기준 이후입니다. 배당요구일 2025.02.20도 함께 확인해야 합니다.
- 가격 안전마진. 2회 유찰 최저가가 실거래의 94.5%라 수리비·명도비·취득세·보유비용을 반영하면 마진이 얇아질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 위에 얹히는 구조가 아니므로 실질취득은 현재 최저가 562,560,000원으로 계산됩니다. 하지만 최근 실거래 595,000,000원과의 차이는 32,440,000원뿐입니다. 소규모 다세대, 실거래 표본 1건, 낮은 낙찰률까지 고려하면 권리는 합격, 가격은 보수적 접근이 맞습니다.
