의정부지방법원 2024타경81578. 파주시 금촌동 엠에이치타워 1층129호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 현황 근린생활시설 이용이 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 이용우이며, 2023.08.10. 소유권이전과 같은 날 광주지구축산업협동조합이 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 에이캐피탈주식회사 근저당 2건, 신용보증기금·소상공인시장진흥공단 가압류, 파주시 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리입니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 권리보다 더 주의할 부분은 세 차례 유찰된 상업용 물건의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 중앙로 328, 1층129호 (금촌동,엠에이치타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 현황 근린생활시설 · 상업용 건부지 |
| 소유자 | 이용우 (2023.08.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 196,539,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주지구축산업협동조합 / 1,187,995,185원 |
| 말소기준 | 2023.08.10. 광주지구축산업협동조합 근저당 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2023.08.10.입니다. 이용우의 소유권이전과 광주지구축산업협동조합 근저당 설정이 같은 날 이뤄졌고, 해당 근저당이 말소기준입니다. 이후 2023.10.04. 에이캐피탈주식회사 근저당 2건, 2024.01.03. 신용보증기금 가압류, 2024.05.22. 소상공인시장진흥공단 가압류, 2024.10.02. 임의경매개시결정, 2024.11.18. 파주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 치킨플래닛 파주금촌점 | 1층129호 | 2023.11.27 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
치킨플래닛 파주금촌점의 보증금은 50,000,000원이고 신고일은 2023.11.27.입니다. 말소기준 2023.08.10.보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않되, 현재 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 573,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 196,539,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 196,539,000원입니다.
다만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이 사건에서는 최근 실거래와 직접 대조한 가격 근거 대신 유찰 횟수와 실질취득액을 중심으로 봐야 합니다. 세 차례 유찰됐다는 사실은 최저가가 크게 낮아졌다는 의미와 동시에, 그 가격대까지도 시장에서 반복적으로 매수자가 붙지 않았다는 환금성 경고로 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,539,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,551,546원 |
| 2. 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 1,320,000,000원 | 192,987,454원 |
| 3. 근저당 · 에이캐피탈주식회사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 에이캐피탈주식회사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 67,868,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,551,546원을 제외한 192,987,454원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 전체 채권액 1,817,868,000원 중 채권자 배당액은 192,987,454원, 미배당은 1,624,880,546원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 금촌동 금촌역(경의중앙선) 남측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·시장·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 기호 1), 2) 현황 근린생활시설이며, 기호 3)의 공부상 용도는 문화 및 집회시설입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평스래브지붕, 지하 2층·지상 11층 건물이며 사용승인일은 2014.02.14.입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형·평지 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 3,947㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 25m 내외, 남동측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제1종일반주거지역이 포함·저촉되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. ㎡당 3,915,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 34.3%라는 숫자만 보지 않기. 196,539,000원은 감정가 대비 크게 낮지만, 감정가 할인율과 시장가 할인율은 다릅니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 근린생활시설의 실제 영업수요, 공실 가능성, 임대수익성, 재매각 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. 치킨플래닛 파주금촌점은 말소기준 이후 신고로 대항력이 없지만, 실제 점유·영업 상태와 인도 협의 가능성은 입찰 직전 확인이 필요합니다.
- 우선변제 여부 확인. 임차인의 확정일자·배당요구 여부는 단정할 수 없으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 원본 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 엠에이치타워 제1층 제128호와 제3층 제315호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 별도 문제”
이 물건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 2023.08.10. 광주지구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 뒤에 신고돼 대항력이 없으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 분리해야 합니다. 감정가 573,000,000원에서 세 번 유찰돼 196,539,000원까지 내려왔다는 것은 할인폭이 큰 동시에, 시장이 앞선 회차의 가격을 세 차례 받아들이지 않았다는 뜻이기도 합니다. 현황 근린생활시설·상업용 물건인 만큼 실질취득 196,539,000원의 시장 적정성과 재매각 가능성을 확인하기 전까지는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 3회 유찰의 이유와 실제 상권·임대·환금성입니다.
