154,007,000원
의정부지방법원 2024타경81578. 파주시 금촌동 엠에이치타워 1층128호로 표시된 물건입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정요항에서는 기호 1), 2)가 현황 근린생활시설로 이용 중이며 기호 3)의 공부상 용도는 문화 및 집회시설이라고 적혀 있습니다. 건물은 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하 2층·지상 11층, 사용승인일은 2014.02.14입니다.
현재 소유자는 이용우입니다. 2023.08.10 소유권이 이전된 같은 날 광주지구축산업협동조합이 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 에이캐피탈주식회사 근저당, 신용보증기금·소상공인시장진흥공단 가압류, 국·파주시 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81578 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 중앙로 328, 1층128호 (금촌동, 엠에이치타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정요항상 기호 1), 2) 현황 근린생활시설, 기호 3) 공부상 문화 및 집회시설 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 · 지하 2층, 지상 11층 · 사용승인 2014.02.14 |
| 소유자 | 이용우 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 154,007,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주지구축산업협동조합 / 1,187,995,185원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 2023.08.10 근저당이 기준
과거 파주시 압류 2건은 각각 2023.02.28과 2023.05.15 등기됐지만 2023.08.07 해제되어 말소됐습니다. 따라서 2023.08.10 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당보다 앞선 현재 유효 권리로 남아 있는 구조는 아닙니다. 이후 권리는 말소기준보다 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 치킨플래닛 파주금촌점 | 1층129호 | 2023.11.27 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 현황조사상 치킨플래닛 파주금촌점의 전입일은 2023.11.27로 말소기준권리인 2023.08.10 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 50,000,000원이지만 대항력 없는 임차인이므로 경매 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 449,000,000원, 현재 최저매각가는 154,007,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 154,007,000원입니다.
다만 가격 메리트 판단에서 중요한 실거래 비교 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 금물입니다. 실제 이용상태와 호실별 가치, 금촌역 인근 상업시설의 거래 수준을 별도로 확인하지 않으면 34.3%라는 숫자만으로 적정 낙찰가를 정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,007,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,098원 |
| 2. 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 1,320,000,000원 | 151,050,902원 |
| 3. 근저당 · 에이캐피탈주식회사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 에이캐피탈주식회사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 67,868,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,956,098원 차감 후 광주지구축산업협동조합에 151,050,902원이 배당되는 구조입니다. 전체 채권 1,817,868,000원 중 미배당은 1,666,817,098원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 154,007,000원 | 151,050,902원 | 1,666,817,098원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 107,804,900원 | 105,495,631원 | 1,712,372,369원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 75,463,430원 | 73,705,088원 | 1,744,162,912원 | 0원 |
가격이 더 내려가도 권리 구조상 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 추가 유찰은 임차보증금 인수형 사건처럼 실질취득액이 고정되는 구조가 아니라, 매각가격 자체가 내려가면서 매수인의 명목 취득가격도 내려갑니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 없으므로 어느 회차가 적정한지는 별도의 시장가격 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 금촌역(경의중앙선) 남측 인근이며, 주변에 근린생활시설·시장·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역(경의중앙선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하 2층·지상 11층, 사용승인일 2014.02.14이며 기본 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이고, 남서측 약 25m·남동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종일반주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 3,915,000원/㎡이며 토지면적은 3,947.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 128호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인은 129호로 기록돼 있습니다. 128호 내부 점유자와 영업 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 원본 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·파주시 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당 순위와 잔존 위험을 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 광주지구축산업협동조합 근저당은 엠에이치타워 1층129호와 3층315호 등이 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 전체 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고 감정요항은 근린생활시설 및 문화·집회시설 이용상태를 함께 기재하고 있으므로 실제 해당 호실의 공부상 용도와 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 승부처는 가격과 점유
이 사건의 권리 구조만 놓고 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 2023.08.10 광주지구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 치킨플래닛 파주금촌점도 2023.11.27 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 449,000,000원 감정가가 3회 유찰돼 154,007,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교 자료가 없고, 128호 경매물건에 대해 129호 임차인이 조사된 점도 현장 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 점유 확인은 필수로 정리하는 것이 맞습니다.
