의정부지방법원 2024타경81578. 매각대상은 경기도 파주시 중앙로 328 엠에이치타워 3층315호입니다. 사건 용도는 대지로 분류되어 있고, 등기부는 집합건물 등기입니다. 감정평가 이용상태에는 기호 1), 2)는 현황 근린생활시설, 기호 3)는 공부상 문화 및 집회시설로 기재되어 있어 아파트와 같은 주거용 물건으로 접근해서는 안 됩니다. 소유자는 이용우이며, 말소기준권리는 2023.08.10. 설정된 광주지구축산업협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 2023.10.04. 에이캐피탈주식회사 근저당 2건, 신용보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류, 의정부지방법원 고양지원의 임의경매개시결정, 파주시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체보다 눈여겨볼 부분은 가격·점유·용도입니다. 현재 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율과 시세 할인율을 동일하게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81578 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 중앙로 328, 3층315호 (금촌동,엠에이치타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호 1), 2) 현황 근린생활시설 · 기호 3) 공부상 문화 및 집회시설 |
| 소유자 | 이용우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 539,000,000원 / 184,877,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 대비 34.3% |
| 청구액 | 1,187,995,185원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.08.10. 광주지구축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이며, 등기에는 엠에이치타워 제1층 제128호와 제129호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 에이캐피탈주식회사 근저당 2건과 가압류·압류· 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 호수 불일치를 반드시 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 치킨플래닛 파주금촌점 | 1층129호 | 50,000,000원 | 2023.11.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사에 기재된 치킨플래닛 파주금촌점의 점유부분은 1층129호이고, 이 리포트의 매각대상 주소는 3층315호입니다. 두 호수가 일치하지 않습니다. 또한 전입일 2023.11.27.은 말소기준권리 2023.08.10.보다 뒤여서 조사자료의 판정은 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 539,000,000원, 현재 최저매각가는 184,877,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 할인율을 그대로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 184,877,000원 | 181,488,722원 | 1,636,379,278원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 129,413,899원 | 126,802,104원 | 1,691,065,896원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 90,589,729원 | 88,559,114원 | 1,729,308,886원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 184,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,388,278원 |
| 1. 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 1,320,000,000원 | 181,488,722원 |
| 2. 근저당 · 에이캐피탈주식회사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 에이캐피탈주식회사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 67,868,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 1,817,868,000원, 채권자 예상배당은 181,488,722원, 미배당은 1,636,379,278원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 금촌역(경의중앙선) 남측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·시장·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 1), 2)는 현황 근린생활시설로 이용 중이고 기호 3)의 공부상 용도는 문화 및 집회시설입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하 2층·지상 11층 건물이며 사용승인일은 2014.02.14.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 3,947.0㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 25m 내외, 남동측 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제1종일반주거지역이 기재되어 있고 공시지가는 3,915,000원/㎡입니다.
- 제한. 도시지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 따로 확인. 감정가 539,000,000원 대비 최저가 184,877,000원이라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 315호 실제 용도 확인. 감정평가에는 기호별 이용상태가 함께 기재되어 있으므로 3층315호와 해당 기호의 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 현황조사의 치킨플래닛 파주금촌점은 1층129호로 기재되어 있습니다. 매각대상 3층315호의 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 엠에이치타워 제1층 제128호·제129호가 공동담보로 기재되어 있으므로 사건의 매각범위와 공동담보 관계를 원본에서 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구별. 현재 시나리오의 채권자 미배당은 1,636,379,278원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 인수금으로 오해하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·영업상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인 후”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2023.08.10. 광주지구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 539,000,000원이 3회 유찰돼 184,877,000원까지 내려왔다는 것은 확인되지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 또한 사건 용도와 감정평가상 이용상태가 일반 주거용과 다르고, 조사된 임차인 점유호수도 매각대상 호수와 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 실제 점유·용도는 원본 확인 후 판단입니다.
