청주지방법원 2024타경3356. 음성군 맹동면 두성리 광일빌딩 1층 112호 근린시설입니다. 소유자 오만근은 2019년 4월 10일 거래가액 225,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 4월 6일 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 793,500,000원이며 이후 등기된 국의 압류, 덕산농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액이 없는 소멸형 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 현황입니다. 매각 관련 기재에는 공부상 구분건물임에도 다른 물건과 벽체 없이 하나의 공간으로 이용되고, 인접 상가 115호의 일부 호실로 이용 중이라고 되어 있습니다. 따라서 독립 출입·점유 경계·원상구획 가능 여부를 현장에서 확인하지 않고 가격 숫자만 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3356 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하2길 41, 1층112호 (광일빌딩) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 일반철골구조 판네지붕 3층 건물 내 1층 구분건물 |
| 소유자 | 오만근 · 2019.04.10. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 170,394,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 710,853,370원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.06. 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 793,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 말소기준인 2022년 4월 6일 전북은행 근저당권 이후의 국 압류와 덕산농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 11월 15일 국 압류는 2023년 3월 3일 해제로 이미 말소된 기록입니다.
② 가격 판단 — 감정가 32.77%지만 ‘시세 대비 할인’은 미확인
현재 최저매각가는 170,394,000원으로 감정가 520,000,000원의 32.77% 수준입니다. 5회 유찰로 숫자상 가격은 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 상권·동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 170,394,000원 | 167,208,484원 | 677,310,149원 |
| 6회 유찰 시 | 136,315,200원 | 133,606,787원 | 710,911,846원 |
| 7회 유찰 시 | 109,052,160원 | 106,725,430원 | 737,793,203원 |
가격이 더 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수 계산일 뿐, 현황 통합사용으로 인한 구획·점유·명도 문제까지 비용 0원을 의미하지는 않습니다.
③ 현황 리스크 — 독립 구분등기와 실제 공간이 다르다
이 물건에서 가장 중요한 문구는 “공부상 구분건물로 등재되어 있으나 현황 물건2와 벽체 없이 하나의 공간으로, 인접 상가(115호)의 일부 호실로 이용 중”이라는 내용입니다. 즉 등기상 112호라는 독립 부동산과 현장에서 보이는 공간의 경계가 일치하지 않을 가능성이 핵심입니다.
- 독립성 확인. 112호의 실제 경계, 출입 동선, 벽체 설치 가능 여부와 현재 어느 범위까지 사용되는지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유 범위 확인. 인접 115호 일부로 이용 중이라는 기재가 있으므로 매각 대상 경계와 실제 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가 자료에는 공부상 독립 집합건물들이 벽체 없이 이용 중인 상태와 근린생활시설 이용상태가 기록되어 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 사용자가 없다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,185,516원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 793,500,000원 | 167,208,484원 |
| 2. 가압류 · 덕산농업협동조합 | 51,018,633원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 844,518,633원 중 채권자 예상배당은 167,208,484원이며, 미배당액은 677,310,149원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 남서측 인근으로 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 충북혁신도시 공용터미널, 버스정류장 및 간선도로가 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 3~4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 2,369.4㎡, 공시지가는 869,400원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 포함되며 중로2류에 접합니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 소방설비, 주차장설비가 구비되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 실측. 112호의 공부상 경계와 현황 사용범위를 현장에서 대조하세요.
- 인접 115호 관계. 115호 일부로 이용 중이라는 기재의 실제 의미와 분리사용 가능 여부를 확인하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상인 만큼 실제 영업자·점유자를 확인하세요.
- 원상구획 비용. 벽체 복원이나 독립 출입을 위한 공사가 필요한지, 가능한지 사전에 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 32.77%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 현장 중개업소와 실제 상가 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 당해세와 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본 서류에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문과 현장을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 공간은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022년 전북은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 의사결정의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 112호가 공부상 독립 구분건물임에도 벽체 없이 다른 공간과 통합되고 인접 115호 일부로 이용 중이라는 현황입니다.
또한 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 32.77%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다는 현황 경계·점유·독립사용 가능성과 가격 검증이 승부처인 근린시설입니다.
