청주지방법원 2024타경3356. 충북 음성군 맹동면 두성리 광일빌딩 1층 112호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 오만근이며, 말소기준권리는 2022년 4월 6일 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 793,500,000원, 경매 신청채권액은 710,853,370원입니다. 이후 설정된 국세 압류, 덕산농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 떠안을 가능성은 낮습니다. 문제는 권리가 아니라 현황과 공부의 불일치에 가까운 사용 형태입니다. 매각물건명세서에는 공부상 구분건물로 등재되어 있으나 현황상 다른 매각대상 공간과 벽체 없이 하나로 이용되고, 인접 상가 115호의 일부 호실로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 호실 경계·출입 동선·설비 분리 여부를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 위험요소가 분명합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원

말소기준은 2022.04.06. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 2023년 국세 압류, 2024년 덕산농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 가격 판단 — 유찰률만으로 ‘저렴’하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 266,240,000원으로 감정가 520,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 표준화된 거래가격을 적용하기 어렵고, 호실 경계와 독립 사용성에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.

유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 212,992,000원, 두 차례 더 진행되면 170,393,600원이지만, 매각가 하락분만큼 담보권자의 미배당액이 커집니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이나, 이것이 해당 근린시설의 시장가치나 영업가치를 보장하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 266,240,000원 가정)

총 채권액 844,518,633원 중 채권자 예상배당은 261,712,640원이며, 예상 미배당액은 582,805,993원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충북혁신도시공용터미널 남서측 인근으로, 주변에는 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 충북혁신도시 공용터미널, 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 용도. 일반철골구조 판넬지붕 3층 건물의 1층 근린시설입니다. 감정요항표상 일부 공간은 벽체 없이 연계 사용되고, 별도 공간은 근린생활시설 공실로 이용 중입니다.
• 도로. 남서측 왕복 3~4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 2,369.4㎡, 지목과 이용상황은 주차장입니다. 공시지가는 869,400원/㎡입니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 수요층이 제한적이며, 3회 유찰 이력과 현황상 연계 사용 상태를 함께 고려해야 합니다.
• 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 호실 경계 확인. 112호의 등기상 전유부분과 현황상 사용 공간이 정확히 일치하는지 건축물현황도·도면·현장 실측으로 대조하세요.
• 연계 공간 확인. 벽체 없이 연결된 공간 및 인접 상가 115호와의 출입·점유·영업 관계를 확인하세요.
• 설비 분리 확인. 전기·수도·급배수·소방·냉난방 설비가 호실별로 분리되어 있는지 확인하세요.
• 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 영업자·점유자의 신분과 점유 근거를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 현재 매매·임대 조건을 별도로 비교하세요.
• 매각대상 범위 확인. 감정요항표에 112호 외 다른 호실이 함께 기술되어 있으므로 매각목록과 각 호실별 감정가 배분을 원문에서 대조하세요.
• 체납 확인. 관리비, 전기·수도요금, 당해세와 공용부분 비용의 체납 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원과 안전한 물건은 같은 말이 아니다”

이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 권리는 소멸하고, 확인된 임차인 보증금 승계도 없어 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 266,240,000원입니다. 하지만 근린시설 경매에서는 등기보다 실제 사용 가능성이 수익성과 환금성을 좌우합니다.

공부상 독립된 112호가 현황상 다른 공간과 벽체 없이 연결되어 있고 인접 상가 115호의 일부로 이용 중이라는 점은 이 물건의 가장 큰 판단 요소입니다. 3회 유찰로 감정가의 51.2%까지 내려왔어도 시세 비교자료가 없으므로 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다. 권리는 통과, 현황과 가격은 보수적 검증. 독립 사용·점유·설비와 매각대상 범위를 확인한 뒤에만 입찰가를 산정해야 하는 근린시설입니다.