청주지방법원 2024타경3356. 충북 음성군 맹동면 광일빌딩 1층 113호 근린시설입니다. 소유자 오만근은 2019년 4월 10일 거래가액 180,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준은 2022년 4월 6일 설정된 전북은행 근저당권 793,500,000원이며, 전북은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 후순위 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 일반적인 독립 점포와 다릅니다. 공부상 별도 구분건물이지만 벽체 없이 인접 115호의 일부로 사용되고 있다는 점이 매수 후 인도와 독립 영업 가능성을 판단하는 핵심 변수입니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유·임대차 문제가 완전히 해소되었다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 점유를 구분해야 한다

말소기준은 2022년 4월 6일 설정된 을구 9번 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 793,500,000원이며, 광일빌딩 112호와 123호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 금액을 113호 단독 채무액이나 매수인이 부담하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

이후 2023년 6월 1일 국의 압류, 2024년 8월 7일 덕산농업협동조합의 가압류 51,018,633원, 2024년 11월 13일 전북은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 종전 근저당권과 2022년 11월 15일의 압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 33%가 곧 시세의 33%는 아니다

이 물건은 감정가 459,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 150,405,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 현재 비율은 32.77%입니다. 그러나 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 현 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 매각 시나리오입니다. 추가 유찰과 해당 가격에서의 매각이 확정된 것은 아닙니다. 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 시뮬레이션 기준이며, 미확인 점유관계·세금·관리비·인도비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,405,000원 가정)

최저매각가 150,405,000원을 가정하면 집행비용 2,905,670원을 제외한 147,499,330원이 전북은행에 배당됩니다. 덕산농업협동조합의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

배당표상 채권 합계 844,518,633원, 예상 채권자 배당 합계 147,499,330원, 미배당 합계 697,019,303원입니다. 전북은행 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 국의 압류 관련 세액과 당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 공동담보 관련 실제 채무·배당관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충북혁신도시공용터미널 남서측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 충북혁신도시 공용터미널, 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다. 감정요항표상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 일반철골구조 판넬지붕 3층 건물 내 1층 근린시설입니다. 위생·급배수, 소방 및 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 왕복 3~4차선, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지 지목은 주차장, 공시지가는 869,400원/㎡입니다.
• 용도 차이. 건축물대장에는 관리사무소로 등재되어 있으나 현황 일반음식점으로 이용 중입니다. 실제 사용의 적법성과 향후 용도 변경·원상회복 필요성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 5회 유찰 이력과 독립 구획이 없는 사용상태를 고려해야 합니다. 실제 거래가격 및 임대수익 자료가 확인되지 않아 적정 매수가와 향후 매각 가능성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 113호와 115호의 경계. 공부상 구분건물인 113호가 인접 115호의 일부로 사용되고 있습니다. 집합건축물대장·건물도면·현장 상태를 대조하고, 낙찰 후 독립적인 점유와 사용이 가능한지 확인하세요.
• 벽체 및 분리공사. 인접 호실과 벽체 없이 사용 중이므로 구획 복원 가능 여부, 출입 동선 및 필요한 공사 범위를 확인하세요.
• 용도 적합성. 관리사무소 등재와 일반음식점 이용 사이의 차이를 확인하고, 향후 동일 용도로 사용할 수 있는지 관계 기관과 대조하세요.
• 임대차·점유 실사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 음식점 운영자와 점유자, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금·대항력 여부를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 전북은행 근저당에는 112호와 123호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 채권액과 공동담보 관련 경매·배당관계를 확인하세요.
• 압류·세금 확인. 충주세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 해당 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 배당에 영향을 줄 수 있는 세금의 종류와 금액은 별도로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 32.77%라는 비율만으로 응찰가를 결정하지 마세요. 동일 건물 및 인근 유사 상가 실거래, 임대료, 공실률과 분리공사 비용을 종합적으로 검토하세요.
• 관리비·인도비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액과 실제 인도·명도 비용을 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “5회 유찰보다 중요한 것은 독립 사용 가능성”

이 물건의 최저매각가는 150,405,000원으로 감정가 459,000,000원의 32.77%입니다. 5회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 실제 시장가격이 확인되지 않아 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

전북은행 근저당과 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조이고 산정 인수액은 0원입니다. 그러나 115호와 벽체 없이 통합 이용 중인 현황, 관리사무소와 일반음식점의 용도 차이, 확인되지 않은 임대관계가 남아 있습니다. 이 문제들은 낙찰 후 독립 사용과 인도, 추가 비용 및 환금성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

권리상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 물건 자체의 사용·점유 위험은 별도의 검증이 필요합니다. 먼저 113호의 독립적인 인도와 사용 가능성을 확인하고, 실제 거래가격과 필요한 비용을 검증한 뒤 응찰 여부와 금액을 판단해야 하는 물건입니다.