청주지방법원 2024타경3356. 충북혁신도시공용터미널 남서측 인근 광일빌딩 1층 113호 근린시설입니다. 소유자 오만근은 2019년 4월 10일 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2022년 4월 6일 주식회사전북은행 앞으로 채권최고액 793,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리관계만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 현황과 공부의 불일치입니다. 해당 호실은 공부상 구분건물로 등재되어 있지만, 현황에서는 인접 상가 115호와 벽체 없이 하나의 공간으로 이용되고 있습니다. 건축물대장상 관리사무소로 등재된 부분도 현황 일반음식점으로 이용되고 있어, 독립된 전용부분의 경계와 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준은 2022년 4월 6일 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후 2023년 6월 1일 국의 압류, 2024년 8월 7일 덕산농업협동조합의 51,018,633원 가압류, 2024년 11월 13일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 전북은행·금왕농업협동조합·허재섭 및 허송 관련 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 판단 — 51.2%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 235,008,000원으로 감정가 459,000,000원의 51.2%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 독립 구분점포가 아니라 인접 호실과 벽체 없이 통합 이용되는 현황은 일반적인 근린시설 거래와 직접 비교하기 어렵게 만드는 요소입니다.

현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로 형식상 실질취득액은 최저매각가와 같은 235,008,000원입니다. 그러나 점포 경계 복원 여부, 출입 동선, 설비 분리, 실제 점유 상태가 확인되지 않은 단계에서는 이 금액에 가격 가점을 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 235,008,000원 가정)

채권총액 844,518,633원 중 230,917,888원이 채권자에게 배당되고, 613,600,745원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 현황·용도 위험 — 독립 점포인지 확인해야 한다

• 구분 경계. 공부상 구분건물이지만 현황에서는 인접 상가 115호와 벽체 없이 하나의 공간으로 이용 중입니다.
• 용도 차이. 건축물대장상 관리사무소로 등재된 부분이 현황 일반음식점으로 이용되고 있습니다.
• 임대관계. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
• 건물 상태. 일반철골구조 판네지붕 3층 건물 내 1층 점포로, 위생·급배수·소방·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충북혁신도시공용터미널 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 충북혁신도시 공용터미널, 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
• 도로. 남서측 왕복 3-4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 2,369.4㎡의 가로장방형 평지이며, 상업용 및 주차장 등으로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 869,400원/㎡입니다.
• 환금성. 상업지역 내 1층 근린시설이지만, 인접 호실과 통합된 이용 상태와 공부상 용도 차이로 일반 점포보다 매수 검토 항목이 많습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 113호 경계 확인. 집합건축물대장 도면과 현황을 대조해 전용부분의 정확한 범위를 확인하세요.
• 115호 관계 확인. 벽체 없는 통합 공간에서 113호만 독립 인도·사용할 수 있는지 확인하세요.
• 점유자 확인. 일반음식점 운영자와 소유자·임차 관계, 사업자등록 소재지와 점유 근거를 확인하세요.
• 설비 분리 확인. 전기·급배수·소방·환기·출입구가 113호 단독으로 사용 가능한지 점검하세요.
• 용도 확인. 관리사무소 등재와 일반음식점 이용 사이의 행정상 정리 필요 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 상가 매매·임대 사례와 공실 기간을 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 변동사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이므로, 등기상 권리분석은 비교적 단순합니다. 하지만 이 사건을 안전형 물건으로 단정하기는 어렵습니다. 113호가 115호와 벽체 없이 통합 이용되고 있고, 공부상 관리사무소와 현황 일반음식점이라는 차이도 존재합니다.

감정가 459,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 235,008,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태에서는 감정가 51.2%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 현황상 확인 과제는 다수. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 113호를 독립된 점포로 인도받아 사용할 수 있는지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.