청주지방법원 2024타경3356. 음성군 맹동면 두성리 광일빌딩 1층 123호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 오만근이며, 2019.04.10. 거래가액 374,241,037원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.04.06. 설정된 주식회사전북은행 근저당권으로 채권최고액은 793,500,000원입니다. 이 근저당 이후의 국 압류, 덕산농업협동조합 가압류, 전북은행의 임의경매개시결정, 음성군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 쪽도 단순합니다. 매각물건명세서에는 현황 공실로 기재되어 있고 조사된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 확인된 범위에서 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 반면 채권액은 매각대금을 웃돌아 신건 가격으로도 채권 전액이 배당되지 않습니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 영역이며, 매수인이 그 부족액을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3356 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 대하2길 41, 1층123호 (광일빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 오만근 · 2019.04.10. 소유권이전 · 거래가액 374,241,037원 |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 575,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.04.06. 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 793,500,000원 |
| 청구액 | 710,853,370원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음, 현황 공실. 핵심은 2022.04.06. 전북은행 근저당입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 이미 말소된 이력이 있고, 2022.11.15. 충주세무서 압류 역시 2023.03.03. 해제되어 말소됐습니다. 현재 말소기준 뒤에 남은 국 압류, 덕산농업협동조합 가압류, 경매개시결정, 음성군 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 매수인 승계액은 0원으로 분석됩니다.
② 가격 검증 — 신건 575,000,000원을 바로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 575,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가와 시장 실거래를 직접 대조해 할인율을 산정할 수는 없습니다. 따라서 권리가 안전하다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 575,000,000원 | 277,668,633원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 460,000,000원 | 391,518,633원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 368,000,000원 | 482,470,633원 |
유찰이 진행되면 매각가는 575,000,000원에서 460,000,000원, 368,000,000원으로 내려가지만 그만큼 채권자의 미배당은 커집니다. 중요한 점은 세 회차 모두 예상 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락이 후순위 채권의 매수인 승계 증가로 상쇄되는 유형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 575,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,150,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 793,500,000원 | 566,850,000원 |
| 3. 가압류 · 덕산농업협동조합 | 51,018,633원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 575,000,000원 가정 시 집행비용 8,150,000원을 제외한 566,850,000원이 전북은행 근저당에 배당되고, 덕산농업협동조합 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 277,668,633원이며 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 충북혁신도시 공용터미널, 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다.
- 이용상태. 대상 호실은 근린생활시설로 이용되며 현황은 공실입니다. 건물에는 위생·급배수·소방·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 3-4차선, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며, 토지면적은 2,369.4㎡, 공시지가는 869,400원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 판네지붕 3층 건물이며 외벽은 타일 마감, 내벽은 타일·벽지·페인팅 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 575,000,000원을 비교할 실거래 기준이 없으므로 주변 상가 매매가격과 임대조건을 별도로 확인해 응찰가를 검증해야 합니다.
- 공실 확인. 명세서상 현황 공실이므로 입찰 직전에도 실제 점유 상태와 출입·사용 상태가 달라지지 않았는지 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장조사와 관련 서류를 통해 임차관계가 새로 발생했는지 재확인할 필요가 있습니다.
- 등기 원본. 2022.04.06. 전북은행 근저당 이후 압류·가압류는 매각 소멸 구조이나, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 277,668,633원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 최종 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.06. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후 국 압류·덕산농업협동조합 가압류·경매개시결정·음성군 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사도 없고 현황은 공실이며 예상 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 575,000,000원을 시장 실거래와 직접 비교할 기준이 확인되지 않습니다. 현재 회차에서 채권 미배당이 277,668,633원 발생할 정도로 담보채권은 크지만, 이것이 곧 낙찰가격의 저평가를 의미하지는 않습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 필요. 이 물건의 핵심은 복잡한 권리 인수가 아니라 공실 근린시설에 575,000,000원을 지불할 시장 근거가 충분한지를 확인하는 데 있습니다.
