의정부지방법원 2026타경70481. 경기도 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1의 3층 319호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 매각물건명세서에는 지식산업센터(도시형공장)이라고 명시되어 있으며 감정평가에서도 같은 이용상태가 확인됩니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 오피스텔의 가격·수요 구조로 접근해서는 안 됩니다.

소유자 이명호 명의로 2022년 8월 31일 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 국민은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 서울보증보험 가압류, 양주시 압류, 회생절차 관련 등기를 거쳐 2026년 3월 9일 임의경매가 개시됐습니다. 현재 경매신청 채권자는 유케이제십일차유동화전문유한회사(양도전 국민은행)로 기재되어 있습니다.

등기상 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 319호 임차인 이혜지의 주거 사용 조사와 매각물건명세서상 도시형공장 용도 사이의 차이를 반드시 살펴야 합니다. 실제 사용상태와 적법한 용도는 별개의 문제이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2022.08.31 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 326,400,000원이며, 매각으로 소멸합니다. 그 이후 설정된 서울보증보험 가압류(150,000,000원) 역시 매각으로 소멸합니다.

2025년 양주시 압류는 2026년 1월 6일 해제로 말소됐습니다. 서울회생법원의 보전처분과 회생절차개시등기 또한 회생절차 폐지에 따라 2025년 12월 23일 말소됐습니다. 과거의 회생절차 관련 기록을 현재 존속하는 인수 권리로 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 본건 319호와 320호를 구분해야 한다

현황조사에는 임차인 이혜지와 김흥범이 각각 기재되어 있습니다. 다만 이혜지는 경매 대상인 319호, 김흥범은 별도 호실인 320호의 임차인으로 구분됩니다. 본건 319호에 관한 임차인은 이혜지 1명이며, 320호 임차인의 보증금을 319호 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.

이혜지의 전입일은 2025년 12월 4일로, 말소기준인 2022년 8월 31일보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력에 의한 보증금 인수는 발생하지 않는 것으로 분석됩니다. 보증금 10,000,000원 자체를 낙찰자가 별도로 승계하는 구조는 아닙니다.

김흥범 역시 말소기준일 이후 전입했지만, 점유 호실이 320호이므로 본건 319호와 구별해야 합니다. 두 사람 모두 실제 임차인으로 기재되어 있으며, 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 시세 대비 할인 여부는 별개

감정가 321,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 110,103,000원입니다. 감정가 대비 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 실거래가격과 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않아 실제 시장가격 대비 저렴한지는 판단을 유보해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,103,000원 가정)

집행비용 2,341,442원을 차감하면 채권자 배당재원은 107,761,558원입니다. 국민은행 근저당의 채권최고액을 기준으로 작성한 추정 배당이며, 채권양도에 따른 실제 배당수령자와 최종 배당액은 배당표 확정 시 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 가격으로 낙찰된다고 가정하면 근저당권 채권최고액과 서울보증보험 청구금액의 합계 476,400,000원 중 107,761,558원만 배당되는 계산입니다. 예상 미배당액은 368,638,442원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 다만 이는 채권자의 미회수액을 나타내는 것으로, 낙찰자가 승계하는 채무액과는 다릅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 회암동 소재 옥정1동행정복지센터 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 공동주택·지식산업센터·상가주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선, 남측과 동측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2022년 7월 27일 사용승인된 5층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·지하주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 매각물건명세서 및 감정평가상 지식산업센터(도시형공장)입니다. 입주 가능한 업종과 실제 사용 형태를 확인해야 하며, 주거용 부동산과 동일한 방식으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 319호의 실제 주거 사용 조사와 도시형공장 용도 사이의 적합성은 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 감정가에서 세 차례 유찰된 상태입니다. 동일 건물·동일 용도의 최근 거래 및 실제 임대수요를 확인하기 전에는 최저매각가를 적정 시장가격으로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 319호 실제 점유 확인. 이혜지의 점유 여부와 계약·이전 계획을 확인하세요. 320호 김흥범과 본건 319호의 임차관계를 혼동하지 않아야 합니다.
• 용도 적합성 확인. 도시형공장인데 주거로 조사된 점을 확인하고, 건축물대장·관리단 규약·사용 가능 업종·용도변경 가능 여부를 대조하세요.
• 실거래 시세 검증. 양주옥정듀클래스1 및 인근 지식산업센터의 최근 실거래, 매물가격, 실제 임대료와 공실 상황을 직접 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다.
• 권리 원본 확인. 국민은행 근저당권과 경매신청 채권자의 양도·승계관계, 서울보증보험 가압류, 최신 등기 상태를 확인하세요.
• 명도·관리비. 대항력 없는 점유자라도 인도 과정에서 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 체납 관리비, 공용부분 부담 및 관리단 부과금을 확인하세요.
• 입찰 조건. 2026.10.13 매각기일의 변경 여부, 최종 매각조건, 입찰보증금과 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인하세요.
• 회생 관련 이력. 과거 보전처분과 회생절차개시등기는 말소된 것으로 확인되지만, 최신 등기와 경매기록을 통해 변동 사항을 최종 확인하세요.

맺으며 — “3회 유찰은 가격의 변화이지, 가치의 증명은 아니다”

양주옥정듀클래스1 319호는 감정가 321,000,000원에서 최저매각가 110,103,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후의 가압류는 소멸하고, 본건 임차인의 전입도 후순위여서 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심 위험은 선순위 임차보증금이 아니라 지식산업센터의 용도와 환금성입니다. 도시형공장으로 등재된 319호가 주거로 사용된 것으로 조사됐고, 세 차례 유찰됐음에도 최근 실거래와 비교한 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 예상 채권 미배당액 또한 368,638,442원으로 상당합니다.

권리상 예상 인수액 0원, 가격 적정성과 사용 가능성은 추가 검증 대상. 최저가의 하락 폭보다 실제 사용할 수 있는 업종, 적법한 점유·사용 상태, 주변 거래가격과 향후 처분 가능성을 우선 확인해야 하는 물건입니다.