의정부지방법원 2026타경70481. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 3층 320호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 지식산업센터(도시형공장)로 확인됩니다. 등기상 소유자는 이명호이고, 권리분석의 기준점은 2022.08.31 설정된 국민은행 근저당권 294,000,000원입니다. 이후 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 가격표보다 인수 여부와 실제 이용 상태입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 본건 320호의 임차인 김흥범은 말소기준권리보다 뒤인 2025.06.23 전입으로 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 반면 감정상 도시형공장인 호실을 임차인이 ‘주거’로 사용 중인 것으로 조사된 점은 별도 확인이 필요한 대목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70481 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 3층 320호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터(도시형공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 3층 · 사용승인일 2022.07.27 |
| 소유자 | 이명호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 101,185,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 836,566,215원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.08.31 국민은행 근저당권입니다. 2025.02.13 서울보증보험 가압류 150,000,000원은 그보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 양주시 압류는 2026.01.06 해제돼 말소됐고, 2025.03.19 보전처분과 2025.04.08 회생절차개시는 회생절차폐지에 따라 2025.12.23 말소됐습니다. 2026.03.09 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
본건 320호 임차인
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김흥범 | 주거 | 2025.06.23 | 10,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김흥범의 전입일은 2025.06.23으로 말소기준일 2022.08.31보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이고 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰이지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 회차는 3회 유찰 후 최저가 101,185,000원, 감정가 대비 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 70,829,500원, 그 다음은 49,580,650원으로 내려갑니다. 하지만 이는 감정가를 기준으로 한 경매 회차 가격일 뿐, 실제 시장 거래가격과 비교한 할인율은 아닙니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 345,031,590원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 70,829,500원 | 69,154,569원 | 374,845,431원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 49,580,650원 | 48,288,198원 | 395,711,802원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 101,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,216,590원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 294,000,000원 | 98,968,410원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 444,000,000원 중 예상 배당액은 98,968,410원이고, 미배당은 345,031,590원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정1동행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며 공동주택, 지식산업센터, 상가주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선, 남측·동측 왕복 2차선 도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함되고 중로2류와 접합니다. 토지 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 이용. 감정평가상 지식산업센터(도시형공장)로 이용 중입니다. 본건 임차인의 주거 사용 기재와 함께 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.08.31 국민은행 근저당권 294,000,000원이 기준권리인지 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 320호 임차관계. 김흥범의 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원, 전입일 2025.06.23을 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당요구종기 관련 서류를 확인하세요.
- 도시형공장 이용 상태. 감정상 지식산업센터(도시형공장)인데 임차인은 주거 사용으로 조사됐습니다. 실제 사용과 관련 제한을 확인하세요.
- 시세 확인. 최저가 101,185,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 매수라 판단하지 말고 실제 지식산업센터 거래가격과 임대조건을 비교하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계와 조세채권을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.08.31 국민은행 근저당이고, 본건 320호 임차인의 전입은 2025.06.23이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 101,185,000원까지 내려왔지만, 이 숫자는 감정가 대비 34.3%라는 뜻이지 실제 시세 대비 34.3%라는 뜻이 아닙니다. 더구나 감정상 용도가 지식산업센터(도시형공장)이고 임차인의 사용은 주거로 조사됐습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 실제 이용 상태와 시장 환금가를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
