의정부지방법원 2026타경70481. 경기도 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 제321호입니다. 물건종류는 근린시설로 분류되어 있으나, 매각물건명세서에는 지식산업센터(도시형공장)으로 명시되어 있습니다. 감정평가서상 이용상태 역시 도시형공장입니다. 일반적인 아파트나 주거용 오피스텔의 시세·수요 구조로 접근하면 안 되는 물건입니다.

소유자는 이명호이며, 신한자산신탁 명의의 신탁등기가 말소되고 2022년 8월 31일 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 국민은행 명의로 채권최고액 296,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 서울보증보험의 가압류와 회생 관련 등기를 거쳐 임의경매가 개시됐으며, 경매개시결정의 채권자는 유케이제십일차유동화전문유한회사(양도전: 국민은행)입니다.

매각은 이미 3회 유찰되어 최저가가 101,185,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 확인된 실거래 비교가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 특히 도시형공장이라는 용도와 해당 호실의 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 을구 제1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 296,400,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이후 설정된 서울보증보험 가압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.

신탁등기는 소유권 이전 당시 이미 말소되었고, 양주시 압류도 해제로 말소되었습니다. 보전처분과 회생절차개시등기 역시 회생절차폐지에 따라 말소된 이력이 있습니다. 따라서 이러한 등기를 모두 현재 존속하는 인수 권리처럼 해석해서는 안 됩니다.

② 점유·임대관계 — 319호·320호와 321호를 구별해야 한다

현황조사에는 이혜지와 김흥범이 등장하지만 각각 319호와 320호에 관한 내역입니다. 이번 매각 대상은 321호이므로, 두 사람의 보증금을 321호의 인수금액으로 합산하거나 두 사람이 곧바로 321호의 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.

319호·320호의 현황조사 참고 내역입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦으며, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 321호의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

현재 예상배당표에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리와 배당 조건에 따른 산정 결과이며, 321호의 모든 임대·점유 문제가 확정적으로 해소되었다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인율은 미확인

감정가 295,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 101,185,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준이지만, 이것은 감정평가액에 대한 비율이지 현재 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

유찰이 추가될수록 입찰 가능한 최저금액은 내려가지만, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 중요한 점은 채권자에게 배당되지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다르다는 것입니다. 이 사건의 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 표시됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,185,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,216,590원을 제외한 98,968,410원이 근저당권 배당에 사용되는 것으로 계산됩니다. 국민은행 근저당은 채권최고액에 미달하는 배당을 받고, 서울보증보험 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

신청채권자의 청구액은 836,566,215원이며, 등기상 경매개시결정에는 국민은행으로부터의 채권양도 관계가 표시되어 있습니다. 위 예상배당은 등기상 국민은행 근저당 명의로 계산된 금액이므로, 실제 배당 수령자와 채권양도 관계는 배당기록 원본으로 대조해야 합니다.

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 회암동 소재 옥정1동행정복지센터 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 공동주택·지식산업센터·상가주택 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 커튼월·복합판넬, 창호는 페어글래스창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기 및 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선, 남측 및 동측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)이며, 성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 15,735.1㎡, 공시지가 1,263,000원/㎡입니다. 지식산업센터의 건부지로 이용 중입니다.
• 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 도시형공장은 일반 주거시설과 이용자·입주자격·임차수요가 다릅니다. 동일 건물 내 유사 호실의 최근 매매·임대 조건 및 공실 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 321호 실제 점유 확인. 319호·320호의 조사 내역과 구분해, 매각 대상 321호의 점유자·임차계약·보증금·점유 개시 시점을 직접 확인하세요.
• 매각물건명세서 확인. 지식산업센터(도시형공장)이라는 용도와 실제 이용 상태가 일치하는지, 매각 대상 및 특별매각조건을 확인하세요.
• 실거래 검증. 감정가 대비 할인율 대신 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 최근 실거래 및 현재 매도 호가를 확인하세요.
• 입주·용도 제한. 도시형공장의 입주자격, 허용 업종, 임대 및 향후 처분 가능 여부를 관련 기관과 관리주체에 확인하세요.
• 배당관계 검증. 국민은행에서 신청채권자로 이어지는 채권양도 관계와 실제 배당 수령 주체를 확인하세요. 청구액과 근저당 채권최고액을 동일한 금액으로 취급해서는 안 됩니다.
• 회생 관련 등기 확인. 회생절차폐지와 보전처분·회생절차개시등기의 말소 이력을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
• 관리비·공과금. 관리비 체납, 공용부분 부담, 미납 공과금 및 관리규약을 확인하세요.
• 명도 가능성. 실제 점유자가 있다면 점유의 법적 근거와 인도 절차, 추가 비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 최신본으로 확인하세요.

맺으며 — “감정가 대비 할인율보다 실제 거래 가능한 가격”

양주옥정듀클래스1 321호는 감정가 295,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 101,185,000원까지 내려온 물건입니다. 국민은행 근저당이 말소기준이며 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건을 단순히 감정가보다 크게 저렴한 물건으로 분류해서는 안 됩니다. 매각 대상은 도시형공장이고, 321호의 점유관계 및 비교 실거래가격 확인이 필요합니다. 319호와 320호의 임차인을 대상 호실의 임차인으로 혼동해서도 안 됩니다.

권리상 후순위 소멸 구조는 확인되지만, 가격·점유·환금성 판단은 추가 검증이 필요합니다. 이번 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 321호를 실제로 얼마에 임대하거나 처분할 수 있는지, 그리고 그 과정에 어떤 이용·점유 제한이 남는지 확인하는 것입니다.