수원지방법원 2025타경52951. 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-179 가동이 포함된 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 신재윤이고, 현재 말소기준권리는 2023.01.18 설정된 달월신용협동조합 근저당권 1,838,400,000원입니다. 그 뒤의 김순덕·박옥주 근저당권과 롯데카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형으로 끝나지 않습니다. 현황조사와 문건접수에 조해성이 등장하고, 전입신고일은 2022.10.17입니다. 이는 현재 말소기준인 2023.01.18보다 이릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력을 단정할 수는 없지만, 선순위 임차관계가 존재할 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52951 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-179 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지상3층 주거용 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 신재윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,371,663,300원 / 960,164,000원 · 1회 유찰 |
| 청구액 | 1,768,585,583원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 | 655.0㎡ · 지목 염전 · 현황 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 317,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
2022.07.29 광명새마을금고 근저당권과 2022.08.17 김순덕·박옥주 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.01.18 달월신용협동조합 근저당권입니다. 2023.01.30의 김순덕·박옥주 근저당, 2025.04.25 롯데카드 가압류, 강제·임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차관계 — 조해성 보증금 확인이 입찰 전제
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해성 | 미상 | 2022.10.17 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
조해성은 2025.10.13 배당요구를 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액과 미배당 보증금, 낙찰자 승계 가능액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당모형에 표시된 매수인 인수 0원만 보고 인수 없음으로 결론 내리면 안 됩니다.
③ 배당구조 (매각가 960,164,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,001,640원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 1,838,400,000원 | 948,162,360원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 김순덕 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 박옥주 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,047,683원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형의 채권자 총 청구액은 2,688,447,683원, 총 배당액은 948,162,360원, 미배당은 1,740,285,323원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 조해성의 보증금도 미상입니다.
④ 가격 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 1,371,663,300원, 현재 최저매각가는 960,164,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 672,114,800원, 3회 유찰 시 470,480,359원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 선순위 임차 가능성이 남아 있으므로 입찰가격은 보증금 확인 이후 판단해야 합니다.
⑤ 현황 이용·일괄매각 — 일반 주거용만 보고 들어가면 안 된다
- 일괄매각. 감정서 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ이 매각에 포함됩니다. 제시외 ㄱ·ㄷ의 수영장 및 바베큐장 구조와 평가액은 재평가에 따라 변동돼 재평가서 비교가 필요합니다.
- 가동·나동 현황. 공부상 가동 및 나동으로 등재된 목록 8·9는 외부에 C동 및 D동으로 표시되어 있고, 각 1층은 근린생활시설로 기재되어 있으나 현황은 모두 펜션으로 이용 중입니다.
- 감정 이용상태. 감정요항은 지상3층 주거용으로 평가하면서 폐문·이해관계인 부재 때문에 건축물현황도·탐문조사·외부관찰을 참조해 표준적 이용상황을 상정했다고 기재합니다.
- 토지 현황. 목록 7 토지는 공부상 지목이 염전이나 현황은 대입니다. 토지면적은 655.0㎡, 자연녹지지역이며 공시지가는 317,300원/㎡입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 일부는 인근 버스정류장으로 대중교통 여건이 보통이고 일부는 원거리에 버스정류장이 있어 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 시스템 냉·난방설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조해성 보증금 확인. 전입 2022.10.17, 배당요구 2025.10.13이 확인됩니다. 보증금·확정일자·실제 점유부분을 매각물건명세서와 원본 조사자료로 확정해야 합니다.
- 인수액 재계산. 보증금이 확인되면 배당 가능액과 미배당 잔액을 다시 계산해 실제 매수인 인수범위를 판단해야 합니다.
- 말소기준 근저당 이전 확인. 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기를 최신 등기부와 대조하세요.
- 제시외 시설 확인. 수영장·바베큐장을 포함한 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ과 재평가 내역을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 염전에서 대로 이용 중인 토지, 가동·나동과 C동·D동 표시, 근린생활시설 기재와 펜션 이용 현황을 각각 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율 자체보다 실제 펜션·주거용 자산의 거래가와 수익성, 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선순위 임차 가능성이 먼저다
이 사건의 후순위 등기권리는 구조가 비교적 명확합니다. 2023.01.18 달월신용협동조합 근저당권을 기준으로 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 조해성의 2022.10.17 전입이 그보다 먼저이고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 금액을 지금 확정할 수 없습니다.
여기에 일괄매각, 제시외 건물, 수영장·바베큐장 재평가, 공부상 염전과 현황 대의 차이, 가동·나동과 C동·D동 표시 차이, 현황 펜션 이용까지 겹칩니다. 따라서 960,164,000원이 감정가 70%라는 이유만으로 접근하기보다, 임차보증금과 물적 현황을 먼저 확정하는 사건으로 보는 것이 타당합니다.
