수원지방법원 2025타경52951. 안산시 단원구 대부남동의 지상 3층 주거용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 등기상 소유자는 신재윤이고, 2023.01.18. 설정된 달월신용협동조합의 채권최고액 1,838,400,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 주식회사사대부·진정아·이영수의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 조해성의 전입일은 2022.10.17.로 말소기준일 2023.01.18.보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 유상 임차인’으로 확정할 수는 없고 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 맞습니다. 그러나 2026.06.17.자로 신청채권자가 소유자 신재윤과 무상임차인 조해성의 무상임차확약서를 첨부한 배당배제신청서를 제출했고 2026.06.23. 정정된 사실이 확인됩니다. 따라서 본 분석에서는 조해성 관련 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52951 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-236 |
| 등기 건물 | 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-441 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 지상 3층 주거용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 |
| 소유자 | 신재윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,033,418,160원 / 723,392,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 1,768,585,583원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 10, 13 지분매각 · 제시외 수영장 및 바베큐장 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 확약 확인이 핵심
등기상 핵심은 2023.01.18. 달월신용협동조합 근저당입니다. 이전의 광명새마을금고·홍대선·이영수 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 근저당들은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나 권리의 기준 시점 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해성 | 2022.10.17 | 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 723,392,000원으로 감정가 1,033,418,160원의 70%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 단독주택과 토지가 결합된 물건이고 일부 목록은 지분매각이며, 감정서상 제시외 수영장·바베큐장에 대한 재평가서 비교까지 요구되고 있어 아파트처럼 단순한 동일평형 비교도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 723,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,633,920원 |
| 1. 근저당 · 달월신용협동조합 | 1,838,400,000원 | 713,758,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사사대부 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 진정아 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이영수 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이영수 | 75,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 2,734,000,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 713,758,080원이며 미배당액은 2,020,241,920원입니다. 신청채권액은 1,768,585,583원이고 현재 가정 매각가에서는 전액 만족되지 않습니다. 조해성은 무상임차확약서 반영으로 매수인 실질 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 구성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지상 3층의 주거용으로 평가됐습니다. 다만 폐문·이해관계인 부재 등의 사유로 건축물현황도·탐문조사·외부관찰을 참조해 표준적인 이용상황을 상정한 평가이므로 실제 이용상황과 다를 수 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 3층이며 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일 마감, 샷시 창호입니다. 위생·급배수와 시스템 냉·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 교통. 기호(1), 기호(10,11,13)은 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건이 보통입니다. 기호(2~6)은 차량 출입은 가능하나 버스정류장이 원거리에 있어 대중교통 여건이 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 확인된 토지는 152㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 평지·세로장방이며 공시지가는 104,700원/㎡입니다. 자연녹지지역에 속합니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·도시지역· 자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 물건구성. 일괄매각이며 목록 10, 13은 지분매각입니다. 목록 11 토지 지상에 이동 가능한 컨테이너 5개동이 있으나 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 제시외 시설. 감정서 기재 제시외 수영장 및 바베큐장은 매각에 포함되며, 가격 및 용도 부분의 감정 내용 변경 때문에 재평가서 비교가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 무상임차확약서 원문 확인. 조해성의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거인 2026.06.17. 배당배제신청서와 2026.06.23. 정정 내용을 직접 대조하세요.
- 실제 점유관계 확인. 조해성의 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 현장 점유자와 현황조사·매각물건명세서의 일치 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 재평가서 대조. 제시외 수영장·바베큐장 가격 및 용도에 감정 내용 변경이 있으므로 변경 전·후 감정 내용을 비교해 현재 최저가의 기초를 확인하세요.
- 지분매각 범위 확인. 목록 10, 13은 지분매각입니다. 전체 일괄매각 안에서 매수하게 되는 정확한 지분과 사용관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 구분. 목록 11 토지 위 컨테이너 5개동은 평가·매각 제외이므로 소유관계와 반출 문제를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 723,392,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고, 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 개별 토지·건물 가치를 별도로 검증하세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 적용사항이 실제 취득·이용에 어떤 영향을 주는지 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건구성과 가격 검증’이 어려운 사건
이 사건의 등기구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2023.01.18. 달월신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 가장 민감한 조해성의 전입은 기준일보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서 2026.06.17. 제출된 무상임차확약서가 있어 실질 인수액은 0원으로 반영할 수 있습니다.
하지만 이 물건을 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로 단순화하면 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없어 최저가의 시세 메리트를 확인할 수 없고, 단독주택과 토지의 일괄매각, 일부 지분매각, 재평가가 필요한 제시외 수영장·바베큐장, 매각 제외 컨테이너가 함께 얽혀 있습니다. 권리 인수는 확약으로 낮아졌지만, 가격과 물건 범위의 확인 난도는 높습니다. 현재 회차에서의 핵심은 ‘70%라서 싸다’가 아니라 723,392,000원이 실제 자산가치보다 낮은지를 독립적으로 검증할 수 있느냐입니다.
