최저가는 낮지만 말소되지 않는 가등기와 대항력 임차인 인수 위험이 존재해 보수적 접근이 필요합니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 축사·주택 등으로 이용되는 기타 건물입니다. 가격만 보면 저렴해 보이지만 매수인이 인수하는 가등기와 대항력 임차인이 있어 단순 저가 낙찰 물건으로 보기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
28,500,000원
신건
실질취득
34,500,000원+
인수 6,000,000원 반영
매수인 인수
6,000,000원
확인 보증금 기준
핵심지표
가등기 인수
갑구 7번
춘천지방법원 2025타경30449 사건은 평창군 용평면 이목정리 115 소재 제시동호 건물입니다. 이용상태는 축사와 주택 등이며, 소유자는 심근훈입니다. 등기상 근저당과 압류는 없지만 2015.12.04 접수된 소유권이전청구권가등기가 말소기준권리 이전에 존재해 매수인이 인수합니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2025타경30449
소재지
강원특별자치도 평창군 용평면 이목정리 115
용도
기타 · 축사, 주택 등 이용
소유자
심근훈
감정가 / 최저가
28,500,000원 / 28,500,000원
신청채권자
양정헌 · 청구금액 60,000,000원
① 권리 흐름 — 가등기가 핵심
⚠️ 매수인 인수 권리 갑구 7번 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리 이전 등기로 매각 후에도 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 매매예약 완결 여부에 따라 소유권 변동 위험이 존재합니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
대항력
보증금
위험
최기철
주택 및 축사
대항력 有
미상
보증금 미상
주식회사 엔젤스52
541.5㎡
대항력 有
5,000,000원
전액 인수 가능
최상희
점유 미상
대항력 가능
미상
확인 필요
농업회사법인 사포닌팜 주식회사
167.4㎡ 사무실
대항력 有
1,000,000원
전액 인수 가능
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 금액 기준으로 확정할 수 없으며 보증금 확인이 필요합니다. 확인된 대항력 임차인의 보증금 600만원은 매수인이 부담할 수 있습니다.
③ 예상 배당표
항목
금액
집행비용
913,000원
임차인 인수 · 엔젤스52
5,000,000원
임차인 인수 · 사포닌팜
1,000,000원
양정헌 배당
27,587,000원
매각대금 분배
회차별 실질 부담
가격 판단 감정가 대비 저렴해 보이는 숫자만으로 판단하면 안 됩니다. 실질 취득비용은 최저가에 인수 부담을 더해 검토해야 하며, 미상 보증금 임차인과 가등기 위험까지 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
가등기 확인. 갑구 7번 가등기의 성격과 완결 여부를 반드시 확인해야 합니다.
임차인 확인. 최기철·최상희의 보증금 관련 자료 확인이 필요합니다.
현황 확인. 축사·주택 이용 상태와 소재 불일치 부분을 현장 확인해야 합니다.
가격 기준. 최저가가 아니라 인수 위험을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격보다 권리가 먼저”
이 사건은 신건 최저가 2,850만원이라는 숫자보다 가등기 인수와 대항력 임차인이 핵심입니다. 확인된 인수금액은 600만원이지만 미상 보증금 위험이 남아 있고, 가등기는 별도 확인 없이는 안전한 낙찰로 보기 어렵습니다. 권리 검토 후 보수적인 입찰 접근이 필요한 물건입니다.
