춘천지방법원 2025타경30449. 평창군 용평면 이목정리의 목장용지와 단독주택·축사로 구성된 물건입니다. 감정 이용상태상 일련번호 3·4는 축사, 일련번호 9는 주택 등으로 이용 중이며, 소유자는 심근훈입니다. 등기에는 근저당권이 없지만, 그렇다고 깨끗한 물건은 아닙니다. 2015년 민숙례와 김애권을 가등기권자로 하는 소유권이전청구권가등기가 있고, 매각물건명세서에는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
특히 2011.06.30. 압류는 2013.05.27. 이미 말소됐습니다. 따라서 그 압류를 현재의 말소기준권리로 전제해 후순위 권리가 모두 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 결론을 좌우하는 문서는 2015년 가등기의 인수 문구입니다. 매매예약이 완결될 경우에는 낙찰대금을 지급하고도 소유권을 잃을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 용평면 이목정리 115 · 이목정리 115 외 2필지 제아이동호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택·축사 · 일련번호 3·4 축사, 일련번호 9 주택 등 |
| 토지 | 28,552㎡ · 목장용지 · 생산관리지역 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 심근훈 (2013.06.24. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 46,014,000원 / 46,014,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양정헌 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 소멸이 아니라 ‘가등기 인수’가 핵심
2011년 삼성세무서 압류는 2013년에 말소됐고, 이후 현재 소유자 심근훈에게 소유권이 이전됐습니다. 2015년 설정된 가등기보다 뒤에 2025년 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 강제경매개시결정 자체는 매각절차에서 정리되지만, 명세서가 별도로 인수를 명시한 가등기는 남습니다. 따라서 이 사건을 단순한 “근저당 없는 무담보 물건”으로 보면 안 됩니다.
② 점유·임차관계 — 조사 점유 4건, 대항력 재검증 필요
| 성명 | 점유 부분·용도 | 전입·등록 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최기철 | 기호 3번(시동)·4번(디동)·9번(아이동) 전부 · 주택 및 축사 | 2015.03.27 | 보증금 미상 차임 4,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 엔젤스52 (대표자 최기철) | 541.5㎡ | 2018.12.14 | 5,000,000원 | 재확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 최상희 | 점유 부분 미상 | 2017.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 사포닌팜 주식회사 (대표자 심근훈) | 167.4㎡ · 사무실 | 2021.04.12 | 1,000,000원 | 재확인 | 미상 | 해당 없음 |
③ 실질취득 — 금전 인수 0원이어도 안전한 취득은 아니다
배당 시뮬레이션상 매수인이 금전으로 인수하는 금액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 숫자로 계산되는 실질취득은 최저가와 같은 46,014,000원입니다. 그러나 이 계산에는 금액으로 환산할 수 없는 소유권이전청구권가등기의 인수위험이 포함되지 않습니다.
1회 유찰 시 매각가격은 36,811,200원, 2회 유찰 시에는 29,448,960원으로 낮아집니다. 하지만 유찰은 낙찰대금만 낮출 뿐, 매각물건명세서의 가등기 인수조건이 그대로라면 소유권 상실 위험은 해소하지 못합니다. 이 사건은 응찰가 조정보다 가등기 말소 또는 인수위험 해소 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,014,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,228,252원 |
| 1. 경매신청채권 · 양정헌 | 60,000,000원 | 44,785,748원 |
| 미배당 | - | 15,214,252원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 금전 인수 | - | 0원* |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 금전 인수 추정은 0원이지만, 소유권이전청구권가등기 1건의 권리 인수는 별도입니다.
⑤ 현황·경계·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 일련번호 3·4는 축사, 일련번호 9는 주택 등으로 이용 중입니다. 일련번호 9에는 기본적인 위생설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 건물구조. 축사는 시멘트블럭조 아연지붕 단층이고, 주택은 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 위 함석보강 단층입니다.
- 소재불명. 일련번호 1·2·5·6·7·8은 소재불명으로 조사됐습니다. 공부상 매각대상과 현장 건물의 일치 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 경계 문제. 공부상 소재지는 이목정리 115·122·산22이나 일부 건물이 인접 필지에 걸쳐 소재합니다.
- 물적 동일성. 공부상 소재지와 인접지 경계 지상에 반지하 구조물이 있으나, 조사된 일련번호 8과 면적·층수가 달라 물적 동일성이 없다고 판단돼 소재불명 처리됐습니다.
- 토지조건. 토지면적 28,552㎡의 목장용지이며 생산관리지역, 완경사·가로장방, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 매각범위. 제시외 건물이 포함됩니다. 현장 건물과 매각목록, 감정평가서의 사진·기호를 함께 대조해야 합니다.
- 환금성. 목장용지와 축사·주택이 혼재하고 소재불명 및 경계 문제가 있어, 일반 단독주택보다 매수대상과 이용범위를 확인하는 절차가 복잡합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2015.11.20. 매매예약의 내용과 예약완결권 행사 여부, 가등기권자 민숙례·김애권의 권리 상태를 확인해야 합니다.
- 가등기 말소 확인. 매각물건명세서상 인수 문구가 유지되는 상태에서는 입찰가를 낮추는 것만으로 소유권 상실 위험이 해소되지 않습니다.
- 2011년 압류 재검증. 해당 압류는 2013.05.27. 말소됐으므로 현재 말소기준권리로 사용할 수 있는지 등기부 원본과 명세서를 대조해야 합니다.
- 점유자 4건 확인. 각 점유자의 실제 점유 부분, 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 일부 건물이 이목정리 115·122·산22 및 인접 필지에 걸쳐 있으므로 토지경계와 건물 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소재불명 건물 확인. 일련번호 1·2·5·6·7·8의 존부와 멸실 여부, 매각대상 포함 여부를 원본 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적과 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 점검. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “신건 할인보다 소유권 보전이 먼저”
이 물건의 최저가는 46,014,000원이고 배당표상 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 핵심은 금액이 아닙니다. 매각물건명세서가 2015.12.04. 소유권이전청구권가등기를 매수인 인수사항으로 명시하고, 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있다고 경고합니다.
여기에 조사 점유 4건과 보증금·우선변제 미상 점유자, 일련번호 1·2·5·6·7·8의 소재불명, 인접 필지에 걸친 건물 및 물적 동일성이 확인되지 않은 구조물까지 겹칩니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실이나 이후 유찰 가능성은 부차적입니다. 가등기가 말소되지 않는 한 권리상 입찰 보류가 타당한 고위험 물건입니다.
