대전지방법원 2025타경3662. 등기상 말소기준권리는 2023년 2월 28일 서부농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 480,000,000원입니다. 이후 2025년 7월 11일 서부농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025년 8월 11일 근로복지공단 가압류 9,981,520원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 조흥은행·엘지전자 관련 근저당과 김형철 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 점유관계입니다. 현황조사에는 2006년 7월 7일 전입 신고가 있는 (주)계림건설 402호, 2022년 5월 31일 전입 신고가 있는 나성물류(주) 405호가 기재되어 있습니다. 두 날짜 모두 말소기준일인 2023년 2월 28일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 정확도 원칙상 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3662 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 117-5 푸른크리닉 1층101호 · 도로명 대전광역시 중구 대둔산로 397 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 101호 근린생활시설(LG전자 베스트샵), 402호 근린생활시설, 405호 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬라브지붕 · 지하1층 지상4층 · 사용승인 2003.01.29 |
| 소유자 | 강숙자 10분의 3 · 이진숙 10분의 2 · 주식회사계림건설 10분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 2,593,000,000원 / 1,270,570,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부농업협동조합 / 1,341,622,618원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
② 임차인·점유관계 — 인수액을 0원으로 단정하면 안 된다
| 이름 | 점유 부분 | 전입 / 신고 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광석 | 101호 | 전입일 미상 | 미상 | 2025.09.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)계림건설 | 402호 | 2006.07.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 나성물류(주) | 405호 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 0원 표기 · 보증금 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 이광석은 101호 점유자로 배당요구를 했는데 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 자료에는 이광석이 등기부상 권리자·채무자와 동일한 인물로 표시되어 있어 관계인 또는 가장임차인 여부를 확인할 필요가 있습니다. 다만 이 사정만으로 임차관계를 부정할 수는 없으므로 원본 서류 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 2,593,000,000원의 49%인 1,270,570,000원입니다. 3회 유찰 시 889,399,000원, 4회 유찰 시 622,579,300원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비교할 근거는 없습니다.
여기에 임차·점유 보증금까지 미상입니다. 따라서 가격판단의 기준은 단순한 ‘감정가 대비 49%’가 아니라 낙찰가 + 실제 인수되는 미배당 보증금 = 실질취득가가 되어야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가 자체가 미정이므로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,270,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,105,700원 |
| 1. 근저당 · 서부농업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 9,981,520원 | 9,981,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 765,482,780원 |
제공 배당모형에서는 채권자 청구액 489,981,520원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 점유자 보증금도 확인되지 않아 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설입니다. 101호는 LG전자 베스트샵 상태, 402호는 근린생활시설, 405호는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 입지. 산성동 행정복지센터 남측에 위치하며 관공서·상업시설·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 동측·남측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,262.1㎡, 공시지가는 2,388,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·중점경관관리구역이며, 일부 상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 물적 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 공용 위생·급배수, 승강기, 소방설비가 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 점유 확인. 이광석의 실제 점유형태, 전입·사업자등록일, 보증금, 확정일자, 계약서 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 402호·405호 범위 확인. 현황조사에는 (주)계림건설 402호와 나성물류(주) 405호 점유정보가 함께 기재되어 있으므로 매각대상 범위와 점유대상 호수의 일치 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 말소기준 전 점유자. 2006.07.07 및 2022.05.31 신고가 말소기준 2023.02.28보다 빠르므로 보증금·확정일자 확인 전에는 대항력 위험을 배제하지 마세요.
- 이광석 관계 확인. 등기부상 권리자·채무자와 동일 인물로 표시된 사정이 있으므로 관계인 여부와 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당모형상 인수 0원·미배당 0원이어도 당해세·최우선변제와 미상 임차보증금이 반영되지 않았으므로 실제 인수액과 배당결과를 별도로 검증해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 근린시설 임대수익·공실·실거래·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 있다
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 2,593,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 1,270,570,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 그 숫자가 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 말소기준보다 앞선 점유 신고와 미상 보증금이 남아 있기 때문입니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 실제 낙찰자가 부담할 금액은 아직 단순하지 않습니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들의 권리가 인정되면 실질취득가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없으므로 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격은 싸다고 판정할 수 없고, 인수액도 0원으로 확정할 수 없습니다. 이 물건의 첫 번째 과제는 응찰가 계산이 아니라 임차·점유관계 확정입니다.
