대전지방법원 2025타경3662. 대전 중구 산성동 푸른크리닉 4층 405호, 감정평가상 근린생활시설(공실)입니다. 감정가는 339,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 166,110,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 핵심은 2019.03.22. 설정된 서부농업협동조합 근저당 1,728,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2023년 서부농업협동조합 근저당 480,000,000원, 2024년 이성기 근저당 171,600,000원, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 숫자보다 먼저 볼 것은 점유관계입니다. 감정요항표에는 푸른크리닉 101호·402호·405호가 각각 기호(1)·(2)·(3)으로 함께 기재되어 있고, 조사된 점유관계도 세 호수에 나뉘어 있습니다. 이 리포트의 대상인 405호에는 나성물류(주)가 2022.05.31. 신고된 것으로 확인되며, 말소기준일인 2019.03.22.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3662 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 117-5 푸른크리닉 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬라브지붕 · 지하1층 지상4층 · 사용승인일 2003.01.29 |
| 소유자 | 강숙자 10분의 3 · 이진숙 10분의 2 · 주식회사계림건설 10분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 166,110,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,341,622,618원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 서부농협 근저당
현재 살아 있는 담보권 중 말소기준은 2019.03.22. 을구 2번 서부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,728,000,000원이며, 이후 설정된 서부농업협동조합 근저당 480,000,000원과 이성기 근저당 171,600,000원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2003년 조흥은행 근저당은 이미 말소된 권리입니다.
② 점유·임차 조사 — 405호와 다른 호수를 분리해서 봐야 한다
| 이름 | 부분 | 신고일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광석 | 101호 | 미상 | 2025.09.04 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)계림건설 | 402호 | 2006.07.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 나성물류(주) | 405호 | 2022.05.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 조사자는 3곳입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 이 가운데 대상 호수인 405호 나성물류(주)는 신고일 2022.05.31.로 말소기준 2019.03.22. 이후이므로 대항력은 없습니다. 반면 101호 이광석은 신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 402호 (주)계림건설도 신고일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가 166,110,000원은 감정가 339,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 116,277,000원, 4회 유찰 시 81,393,900원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 물건에는 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,125,540원 |
| 2. 근저당 · 서부농업협동조합 | 1,728,000,000원 | 162,984,460원 |
| 3. 근저당 · 서부농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이성기 | 171,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,125,540원을 제외한 162,984,460원이 말소기준 근저당에 배당되고, 채권총액 2,379,600,000원 중 2,216,615,540원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산성동 행정복지센터 남측에 위치하며 관공서, 상업시설, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 동측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 있습니다.
- 이용상태. 405호는 감정평가 당시 근린생활시설(공실) 상태입니다.
- 토지. 2필지 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,388,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수 시설, 승강기설비, 소방설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405호 점유 확인. 나성물류(주)의 신고일은 2022.05.31.로 말소기준 이후이므로 대항력 없음으로 정리되지만, 실제 점유·사용상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 101·402·405호 구분. 동일 감정자료에 세 호수가 함께 기재돼 있으므로 각 점유자의 호수와 이번 매각대상을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 근거 확보. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 근린시설 실거래·임대료·공실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 호수별 점유 확인
이 물건은 감정가 339,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 166,110,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2019년 서부농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 소멸하고, 현재 배당 계산도 매수인 인수 0원입니다. 그러나 실거래 비교가 없어 49%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 점유관계입니다. 405호 나성물류(주)는 말소기준 이후 신고라 대항력 없음으로 정리되지만, 사건 조사에는 101호와 402호 점유자도 함께 확인됩니다. 특히 101호와 402호는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 각각 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸구조는 비교적 명확하지만, 근린시설 특유의 가격 검증과 호수별 점유 대조가 끝나야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
