대전지방법원 2025타경3662. 대상은 대전 중구 산성동 푸른크리닉 4층 405호입니다. 감정평가상 건물은 2003.01.29 사용승인을 받은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 집합건물이고, 405호의 이용상태는 근린생활시설(공실)로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 116,277,000원으로 감정가 339,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 가격 할인율만 보는 방식보다 권리 기준일과 실제 점유 상태를 분리해 확인하는 것이 더 중요합니다.
등기상 말소기준은 2019.03.22 설정된 서부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,728,000,000원이고 공동담보목록 제2019-43호가 기재돼 있습니다. 이후 2023년 서부농업협동조합 근저당 480,000,000원, 2024년 이성기 근저당 171,600,000원과 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3662 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 117-5 푸른크리닉 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인일 2003.01.29 |
| 소유관계 | 강숙자 10분의 3 · 이진숙 10분의 2 · 주식회사계림건설 10분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 116,277,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부농업협동조합 / 1,341,622,618원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.03.22
2003.01.30 주식회사조흥은행 근저당권 4,300,000,000원이 먼저 설정됐지만, 이 권리는 2019.03.27 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.03.22 서부농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 2023년·2024년 근저당과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 405호는 대항력 없음, 다만 ‘공실’과 조사내역을 대조
| 성명 / 법인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광석 | 101호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 405호 대상 아님 |
| (주)계림건설 | 402호 | 2006.07.07 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 405호 대상 아님 |
| 나성물류(주) | 405호 | 2022.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
대상 405호에서 확인되는 나성물류(주)의 전입일은 2022.05.31로, 말소기준일 2019.03.22보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 이 자료상 매수인에게 대항하는 임차보증금 승계 구조로 보지 않습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 339,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 116,277,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 81,393,900원, 5회 유찰 시 56,975,730원입니다. 배당모형상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 최저가와 실질취득액이 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,277,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,427,878원 |
| 1. 근저당 · 서부농업협동조합 | 1,728,000,000원 | 113,849,122원 |
| 2. 후순위 근저당 · 서부농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 이성기 | 171,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 2,379,600,000원이고, 현재 회차 예상배당은 113,849,122원입니다. 미배당은 2,265,750,878원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산성동 행정복지센터 남측에 위치하고 관공서·상업시설·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동측·남측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 있습니다.
- 용도. 대상 405호는 감정평가상 근린생활시설(공실) 상태입니다. 건물에는 공용 위생·급배수, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류 접합 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 3회 유찰된 근린시설이라는 사실 자체가 응찰 수요와 가격 형성에 신중해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405호 실제 점유 확인. 감정평가의 ‘공실’과 나성물류(주) 관련 조사내역이 함께 존재하므로 현장 점유·영업 상태를 직접 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 나성물류(주)의 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 계약 내용과 인도 협상 가능성은 별개이므로 명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 116,277,000원은 감정가의 34.3%지만, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 후속 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 81,393,900원, 5회 유찰 시 56,975,730원으로 내려가지만 가격 하락과 함께 환금성·공실 위험도 같이 평가해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 공동담보목록 제2019-43호가 기재돼 있으므로 배당과 채권 회수 구조는 공동담보 원본까지 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만, 승부처는 ‘점유와 환금성’
등기부 구조만 보면 말소기준 이후 담보권이 소멸하고 대상 405호의 나성물류(주)도 2022.05.31 전입으로 대항력이 없어, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건은 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 감정평가의 ‘공실’과 현황조사의 405호 점유정보가 서로 다르게 나타납니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 실제 점유·영업 상태와 매각 후 활용 가능성을 확인하는 것이 우선입니다. 권리만 놓고 과도하게 겁낼 구조는 아니지만, 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정할 사건도 아닙니다.
