대전지방법원 2025타경3662. 대전 중구 산성동 푸른크리닉 4층 402호 근린시설입니다. 감정가는 299,000,000원이고 현재 최저매각가는 102,557,000원으로 3회 유찰됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2019.03.22 설정된 서부농업협동조합 근저당권 1,728,000,000원이며, 2023.02.28 추가 근저당권 480,000,000원과 2025.07.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사상 402호의 (주)계림건설은 2006.07.07 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력 있는 점유자로 분류되어 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가가 크게 내려왔다는 사실만으로 실질취득가가 낮다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3662 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 117-5 푸른크리닉 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬라브지붕 · 지하1층 지상4층 · 사용승인일 2003.01.29 |
| 공유자 | 강숙자 10분의 3 · 이진숙 10분의 2 · 주식회사계림건설 10분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 102,557,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 서부농업협동조합 |
| 청구액 | 1,341,622,618원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순하지만 점유가 핵심
등기상 현재 경매의 말소기준은 2019.03.22 서부농업협동조합 근저당권입니다. 2023.02.28 같은 조합의 후순위 근저당권과 2025.07.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 압류·가압류·강제경매 등 다수의 기록은 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심은 아닙니다.
② 점유·임차 관계 — 402호 보증금 확인 전에는 총취득비용이 안 보인다
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광석 | 101호 | 미상 | 미상 | 2025.09.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)계림건설 | 402호 | 2006.07.07 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나성물류(주) | 405호 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 101호·402호·405호의 점유자가 함께 확인됩니다. 이 가운데 이 리포트의 주소인 402호에는 (주)계림건설이 기재돼 있고, 전입일이 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 반면 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 ‘매수인 인수 0원’만으로 실제 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 34.3%까지 하락했지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 102,557,000원으로 감정가 299,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 상태이고, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 71,789,900원, 5회 유찰 시 50,252,930원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 102,557,000원 | 100,321,202원 | 2,107,678,798원 |
| 4회 유찰 시 | 71,789,900원 | 70,097,682원 | 2,137,902,318원 |
| 5회 유찰 시 | 50,252,930원 | 48,948,377원 | 2,159,051,623원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없고, 무엇보다 402호 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 낙찰가와 실질취득비용이 서로 달라질 가능성이 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,235,798원 |
| 2. 근저당권 · 서부농업협동조합 | 1,728,000,000원 | 100,321,202원 |
| 3. 근저당권 · 서부농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,208,000,000원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 100,321,202원, 미배당은 2,107,678,798원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 402호 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않아 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산성동 행정복지센터 남측. 관공서·상업시설·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 402호는 근린생활시설 상태이며, 폐문·부재중으로 내부구조 확인이 불가능해 건축물대장과 현장 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 시가지경관지구(일반) · 대로3류 접합 · 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,388,000원/㎡입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수 시설, 승강기설비, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와 차이. 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 점유자의 보증금 확인. (주)계림건설의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 매각물건명세서상 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실제 부담액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 근린시설 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 402호는 폐문·부재중으로 내부구조 확인이 불가능했던 만큼 현장 상태와 수리비를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 실제 사용 주체와 인도 가능 여부를 확인해 명도 비용과 기간을 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
이 물건은 감정가 299,000,000원에서 세 차례 유찰돼 102,557,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 402호의 2006.07.07 선순위 전입과 미상 보증금이 총취득비용을 가립니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 점유자의 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 또한 근린시설이고 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 자체의 시장 적정성도 검증되지 않았습니다. 권리확정 전 가격 판단 보류. 이 사건의 핵심은 더 낮은 낙찰가가 아니라, 402호 점유자의 보증금과 실제 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
