대전지방법원 2025타경3662. 대상은 대전 중구 산성동 푸른크리닉 4층 402호의 근린시설입니다. 감정평가상 기호(2)는 근린생활시설 상태이며, 폐문·부재중으로 내부구조 확인이 불가능해 건축물대장과 현장 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다. 감정가 299,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 146,510,000원입니다.
가격만 보면 감정가의 절반 아래지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 2019.03.22 서부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고 그 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 402호 점유자로 조사된 (주)계림건설의 전입일은 2006.07.07로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이 점유관계를 대항력 확정 또는 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3662 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 117-5 푸른크리닉 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유관계 | 강숙자 10분의 3 · 이진숙 10분의 2 · 주식회사계림건설 10분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 146,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부농업협동조합 / 1,341,622,618원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층 지상4층 · 사용승인일 2003.01.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준은 2019.03.22 설정된 서부농업협동조합의 채권최고액 1,728,000,000원 근저당권입니다. 2023.02.28 추가 설정된 480,000,000원 근저당권과 2025.07.11 임의경매개시결정은 그 뒤 순위여서 매각으로 소멸합니다. 과거 압류·가압류·강제경매 관련 등기는 이미 말소된 내역이 다수입니다.
② 임차·점유 조사 — 402호가 핵심
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 판단 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광석 | 101호 | 미상 | 2025.09.04 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| (주)계림건설 | 402호 | 2006.07.07 | 해당 없음 | 선순위 가능 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 나성물류(주) | 405호 | 2022.05.31 | 해당 없음 | 말소기준 이후 | 미상 |
이 사건에서 입찰 판단을 좌우하는 것은 402호의 (주)계림건설입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 12년 이상 빠르지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 146,510,000원에 낙찰받더라도 실제 취득비용은 146,510,000원으로 고정되지 않습니다. 인수 대상 보증금이 확인될 경우 그 금액을 더한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 146,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,851,140원 |
| 1. 근저당 · 서부농업협동조합 | 1,728,000,000원 | 143,658,860원 |
| 2. 후순위 근저당 · 서부농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 146,510,000원에서 채권 총액 2,208,000,000원 중 143,658,860원이 배당되고, 미배당액은 2,064,341,140원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 실제 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 146,510,000원 | 49% | 2,064,341,140원 |
| 3회 유찰 시 | 102,557,000원 | 34% | 2,107,678,798원 |
| 4회 유찰 시 | 71,789,900원 | 24% | 2,137,902,318원 |
3회 유찰 시 매각가는 102,557,000원, 4회 유찰 시 71,789,900원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 402호 선순위 점유자의 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가 하락만큼 실제 취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 먼저 보증금과 점유권원의 실체를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2) 402호는 근린생활시설 상태입니다. 내부는 폐문·부재중으로 직접 확인되지 않았습니다.
- 주위환경. 산성동 행정복지센터 남측에 위치하며 관공서·상업시설·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 2필지 일단의 상업용 건부지이며 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류 접합 지역입니다.
- 공시지가. 2,388,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2003.01.29이며 승강기·소방·공용 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 점유관계 최우선 확인. (주)계림건설의 보증금·점유권원·확정일자 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 인수 보증금이 존재하면 최저매각가에 해당 금액을 더해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 49% 할인율 과신 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
- 내부 상태 확인. 402호는 폐문·부재중으로 내부구조를 직접 확인하지 못한 평가입니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 2회 유찰 상태인 만큼 가격뿐 아니라 점유·상가 환금성·내부 상태를 함께 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 원본 서류와 실제 채권을 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저, 선순위 점유를 확인해야 한다”
이 물건은 감정가 299,000,000원에서 146,510,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 402호에는 말소기준권리보다 앞선 2006.07.07 전입의 (주)계림건설이 조사돼 있고, 그 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정하거나 “감정가의 49%이므로 싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.
말소기준 뒤 권리는 정리되지만, 선순위 점유의 실체가 남았습니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 회차를 기다리는 것이 아니라 402호의 보증금과 점유권원을 확인해 실질취득가를 확정하는 것입니다. 권리가 정리되기 전까지는 가격 할인보다 인수 위험을 먼저 반영하는 보수적 접근이 맞습니다.
