청주지방법원 2025타경1333. 충주시 연수동 아토몰 2층 219호에 대한 경매입니다. 등기상 소유자는 이경민이며, 2018년 5월 11일 매매를 원인으로 거래가액 323,381,500원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 매각기일은 2026년 11월 2일입니다.

권리관계의 중심에는 2018년 5월 11일 설정된 충북원예농업협동조합의 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 732,000,000원이며, 이를 말소기준권리로 산정하면 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 채권액이 매각대금을 크게 초과해 예상배당에서는 근저당권자도 일부만 배당받고 후순위 채권자는 배당받지 못합니다.

이 물건의 가장 큰 변수는 권리 숫자만으로 드러나지 않습니다. 매각물건명세서에는 219호가 220호·221호와 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 219호만 낙찰받았을 때 실제로 어디까지 독립적으로 점유하고 사용할 수 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액보다 물건의 독립 사용성이 관건

말소기준권리: 2018년 5월 11일 충북원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 732,000,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 산정되어 있습니다. 전북은행 가압류 318,537,142원, 충북신용보증재단 가압류 37,083,348원, 국세 관련 압류 및 충주시 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

등기부에는 2023년 파산선고와 기존 임의경매개시결정의 말소 이력이 있습니다. 기존 임의경매개시결정은 2025년 5월 19일 말소되었고, 이후 2025년 6월 25일 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기되었습니다. 파산 관련 절차와 현재 경매의 진행 상태도 원본 서류로 확인하는 편이 안전합니다.

확인된 임차인 명단은 없으나, 임대관계 자체는 미상입니다. 따라서 권리상 인수액 0원이라는 산정과 실제 점유·인도 문제가 없다는 판단은 서로 다릅니다. 현장 점유자, 임대차계약, 출입구, 시설 경계 및 인도 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 낮지만, 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 106,824,000원으로 감정가 326,000,000원의 약 32.77%입니다. 감정가와 비교하면 크게 낮아진 가격이지만, 감정가 대비 할인율이 곧 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.

회차별 매각가와 미배당액은 제시된 시나리오 기준입니다. 이후 회차의 실제 매각 여부나 시장가격을 보장하는 수치는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,824,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,295,536원을 제외하면 충북원예농업협동조합에 104,528,464원이 배당됩니다. 제시된 채권액 합계 1,087,620,490원 중 983,092,026원은 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세 등 우선 배당 항목과 실제 집행비용에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 충주시 연수동의 연수초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트·단독주택이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남측에는 왕복 6차선 도로, 북측과 서측에는 폭 약 7m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물로 사용승인일은 2018년 2월 22일입니다. 냉난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역 및 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(연수지구)에 해당합니다. 가축사육제한구역과 연수초등학교 상대보호구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 실제 이용상태. 219호·220호·221호가 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중입니다. 독립적인 점유·사용 가능 여부와 실제 시설 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 실거래 가격과 최신 거래 수준을 비교하지 않은 상태에서는 시세 대비 적정가를 확정할 수 없습니다. 물리적 통합 이용 상태와 독립적인 사용 가능성이 매수 수요 및 향후 처분 가능성에 미칠 영향을 함께 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 경계·독립 사용. 현장에서 219호의 실제 경계, 출입구, 점유 범위 및 독립적인 영업·사용 가능성을 확인하세요. 220호·221호와 분리되어 이용 가능한지 확인하지 않은 상태에서 입찰가를 확정하지 마세요.
• 등기부 대조. 219호의 말소기준 근저당권과 공동담보로 기재된 220호·221호의 등기사항을 함께 대조하세요. 각 호수의 소유권과 담보권 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 점유·임대차. 확인된 임차인 명단이 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능 범위를 확인하세요.
• 파산·경매 절차. 기존 임의경매개시결정의 말소 이력과 현재 청산을 위한 형식적 경매의 진행 상태를 원본 서류로 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 최저가 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 인근 근린시설의 실거래 및 실제 이용 조건을 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정하세요.
• 비용·배당 확인. 현재 최저가 기준으로 미배당 채권이 크게 발생하는 구조입니다. 배당표는 추정치이므로 실제 집행비용, 우선 배당 항목 및 관련 서류를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상태를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “감정가 대비 저가”와 “안전한 매수”는 다릅니다

충주 아토몰 2층 219호는 현재 최저가가 감정가의 약 32.77%까지 내려온 물건입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시세 대비 할인율이 아니며, 현재 가격만으로 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

권리상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 219호가 220호·221호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 사실이 실질적인 입찰 위험입니다. 임대관계도 미상이므로 독립적인 사용·점유·인도 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

결론은 가격보다 현황 검증이 우선이라는 것입니다. 물리적 경계와 독립 사용 가능성, 공동담보 및 말소관계, 실제 점유 상태를 확인하고 시세를 별도로 검증한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 이 조건들이 해소되지 않는다면 낮은 최저가만을 근거로 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다.