청주지방법원 2025타경1333. 충주시 연수동 아토몰 2층 219호로, 감정평가상 219호·220호·221호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 이경민이 2018년 5월 9일 매매를 원인으로 323,381,500원에 취득했고, 2018년 5월 11일 충북원예농업협동조합 명의의 채권최고액 732,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 220호와 221호도 공동담보로 묶고 있습니다.
이후 전북은행과 충북신용보증재단의 가압류, 국과 충주시의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 2023년 개시된 임의경매는 2025년 5월 16일 취하돼 말소됐고, 현재 사건은 2025년 6월 25일 채무자 망 이경민의 상속재산 파산관재인 변호사 김용걸이 신청한 청산을 위한 형식적 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1333 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 1325 아토몰 2층 219호 도로명주소: 충청북도 충주시 번영대로 211 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 219호·220호·221호를 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 · 사용승인일 2018.02.22 |
| 소유자 | 이경민 · 2018.05.09 매매 · 거래가액 323,381,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 208,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 경매 형태 | 청산을 위한 형식적 경매 · 청구금액 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원
말소기준권리는 2018.05.11 충북원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 전북은행·충북신용보증재단의 가압류, 국·충주시의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격·유찰 구조 — 64%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 208,640,000원으로 감정가 326,000,000원의 64%입니다. 한 차례 더 유찰되면 166,912,000원, 네 번째 유찰 구간은 133,529,600원으로 낮아집니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 208,640,000원 | 204,919,040원 | 882,701,450원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 166,912,000원 | 163,775,232원 | 923,845,258원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 133,529,600원 | 130,860,186원 | 956,760,304원 |
여기서 감정가 대비 할인율은 회차 진행 정도를 보여줄 뿐, 실제 시장가격보다 싸다는 증거는 아닙니다. 특히 이 물건은 단독 구획 상태가 아니라 220호·221호와 결합해 사용 중인 근린시설입니다. 219호만 낙찰받았을 때의 독립적 이용 가능성, 내부 경계, 출입 동선과 설비 상태를 현장에서 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,960원 |
| 1. 근저당 · 충북원예농업협동조합 | 732,000,000원 | 204,919,040원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 318,537,142원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 37,083,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,087,620,490원 중 채권자 예상배당은 204,919,040원이며, 미배당액은 882,701,450원입니다. 근저당권부터 일부 미배당이 발생해 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 집행비용은 매각가의 1.8%인 3,720,960원으로 계산됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연수초등학교 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·단독주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 6차선 아스콘 포장도로, 북측과 서측으로 폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 전기에어컨 냉난방설비, 위생·급배수설비, 승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지이며 상업용으로 이용 중입니다. 토지면적은 3,640.6㎡, 공시지가는 1,460,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 연수초등학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 근린시설이면서 3개 호가 일체로 사용되는 구조이고 2회 유찰됐으므로, 아파트와 같은 표준화된 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전유부분 경계. 219호·220호·221호 사이에 벽체 구분이 없으므로 도면과 현장을 대조해 219호의 정확한 범위를 확인하세요.
- 독립 사용 가능성. 219호 단독 출입, 전기·냉난방·급배수 설비 분리 여부와 내부 복구 필요성을 확인하세요.
- 공동담보 관계. 말소기준 근저당은 220호와 221호도 공동담보로 묶고 있으므로 각 호의 경매·소유 현황을 함께 대조하세요.
- 점유 및 임대관계. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 사용 주체를 현장에서 확인하세요.
- 압류·배당 원문. 국과 충주시 압류의 금액이 등기에 나타나지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 아토몰 관리주체를 통해 체납관리비, 공용부분 부담과 영업 관련 비용을 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 현장 상태와 독립 이용 비용을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 구획과 환금성”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 충북원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 권리분석이 끝났다고 투자 판단까지 끝나는 것은 아닙니다. 219호는 현재 220호·221호와 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있고, 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 실질취득액은 208,640,000원이지만 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 독립 이용성은 보수적으로 검토. 이 사건의 핵심은 등기상 인수금이 아니라 219호를 실제로 어떻게 분리·사용하고 다시 처분할 수 있는지에 있습니다.
