청주지방법원 2025타경1333. 충주시 연수동 아토몰 2층 221호 근린시설입니다. 감정가 326,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 106,824,000원으로 내려왔습니다. 다만 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아닙니다. 감정평가 내용과 매각물건명세서 비고에 따르면 221호는 현재 219호·220호와 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기상 한 호실을 낙찰받는 것과 현장에서 독립된 한 호실로 사용할 수 있는 것은 별개의 문제입니다.
등기상 소유자는 이경민이며, 현재 경매는 망 이경민의 상속재산 파산관재인에 의한 청산 목적의 형식적 경매입니다. 말소기준권리는 2018년 5월 11일 설정된 충북원예농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 배당 추정 모델의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대차·점유관계와 현황상 구획 문제까지 해결됐다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1333 (청산을 위한 형식적 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 1325 아토몰 2층 221호 도로명주소: 충청북도 충주시 번영대로 211 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(근린시설) · 아토몰 제2층 제221호 |
| 현황 이용상태 | 221호가 219호·220호와 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 · 사용승인일 2018.02.22 |
| 등기상 소유자 | 이경민 |
| 현 경매의 성격 | 망 이경민의 상속재산 파산관재인에 의한 청산 목적 형식적 경매 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 106,824,000원 (5회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2018.05.11 근저당권 · 충북원예농업협동조합 · 채권최고액 732,000,000원 |
| 공동담보 | 아토몰 제2층 제219호, 제220호 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 확인되지만 현황 확인은 별개
말소기준권리는 2018년 5월 11일 설정된 충북원예농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 전북은행·충북신용보증재단의 가압류와 국·충주시의 압류는 제공된 권리 분류상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 임의경매개시결정은 2025년 5월 19일 취하로 말소되었고, 현재 사건은 2025년 6월 25일 등기된 청산 목적의 형식적 경매개시결정입니다.
② 임대차·점유 — 임대관계 미상, 대항력 단정 금지
감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 이용 중인 공간이 여러 호실에 걸쳐 있으므로, 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 보증금·확정일자·전입 또는 사업자등록 관련 사항이 있는지 확인해야 합니다. 확인되지 않은 임차인을 임의로 없다고 보거나, 반대로 대항력이 있다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 낮은 최저가만으로 메리트 판단 불가
현재 최저매각가는 106,824,000원으로 감정가 326,000,000원의 약 32.77%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지는 판정할 수 없습니다. 과거 등기 거래가액 323,381,500원은 2018년의 취득가격으로, 현재 시세를 직접 대변하는 자료로 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 추정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 106,824,000원 | 32.77% | 983,092,026원 |
| 6회 유찰 시 | 85,459,200원 | 26.21% | 1,004,099,556원 |
| 7회 유찰 시 | 68,367,360원 | 20.97% | 1,020,883,742원 |
유찰 시나리오는 제공된 산출값 기준입니다. 채권 미배당액은 각 회차의 추정 매각대금과 배당 산출에 따른 금액이며, 실제 배당은 권리·세금 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,295,536원 |
| 1. 근저당권 · 충북원예농업협동조합 | 732,000,000원 | 104,528,464원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 318,537,142원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 37,083,348원 | 0원 |
| 4. 현 경매개시결정 · 망 이경민의 상속재산 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 | 1,087,620,490원 | 104,528,464원 |
배당 추정상 채권 미배당액은 983,092,026원입니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 채무 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세 등 조세채권, 최우선변제 및 실제 배당순위에 따라 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 충주시 연수동 연수초등학교 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·아파트·단독주택이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 전기에어컨에 의한 냉난방설비, 기본적인 위생·급배수설비 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 6차선 아스콘 포장도로, 북측 및 서측으로 폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(연수지구)에 해당합니다. 대로1류 및 소로2류와 접하며, 가축사육제한구역과 연수초등학교 상대보호구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 환금성. 근린시설은 임대수요와 실제 이용 형태에 따라 가치 차이가 날 수 있습니다. 이 물건은 인접 호실과의 일체 이용 상태가 핵심 변수이므로, 독립 사용 가능 여부와 임대수익을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 구획 확인. 221호와 219호·220호의 실제 경계, 벽체·출입구·설비의 이용 상태를 확인하세요. 독립 사용이 가능한지, 구획 복구가 필요한지, 필요한 경우 비용과 절차가 어떻게 되는지 검토해야 합니다.
- 점유자·임대차 조사. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하고, 임대차계약서·보증금·확정일자·대항력·우선변제권 관련 자료를 확인하세요. 점유 및 명도 비용도 별도로 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 충북원예농업협동조합 근저당권의 채권최고액 732,000,000원은 219호·220호와 공동담보로 연결되어 있습니다. 221호의 실제 피담보채무와 다른 호실의 권리관계를 구분해 확인하세요.
- 조세·압류 확인. 등기에는 국(충주세무서장)과 충주시의 압류가 기재되어 있습니다. 체납세금 및 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 관리비·인도 비용. 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담, 낙찰 후 인도 및 구획 정상화에 필요한 비용을 확인하세요. 산출상 인수액 0원을 총취득비용 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
- 입찰가 산정. 현재 최저가는 감정가의 32.77%이지만, 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 현황 정상화 비용과 임대수익을 반영해 별도로 상한을 산정하고, 최저가만을 근거로 입찰하지 마세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 관련 세금·점유 자료를 직접 대조하세요. 특히 219호·220호와의 일체 이용 상태 및 공동담보 관계를 중점적으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 32.77% ≠ 시세 대비 저렴”
아토몰 221호는 5회 유찰로 최저매각가가 106,824,000원까지 내려왔습니다. 배당 추정 모델에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 이것만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없고, 무엇보다 221호가 219호·220호와 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용되고 있으며 임대관계도 미상입니다.
결론은 입찰 보류 후 실사 우선입니다. 호실의 독립 이용 가능 여부, 점유·임대차, 공동담보와 조세채권을 확인한 뒤에야 실제 취득비용과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하기보다, 현황을 정상화할 수 있는지와 정상화 후 경제성이 있는지를 먼저 검증해야 합니다.
