청주지방법원 2025타경1333. 충주시 연수동 아토몰 제2층 제220호 근린시설입니다. 소유자 이경민은 2018년 5월 9일 매매를 원인으로 거래가액 323,381,500원에 소유권을 취득했고, 2018년 5월 11일 충북원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 732,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당은 제219호와 제221호도 공동담보로 포함하고 있으며, 본건 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 전북은행 가압류, 충북신용보증재단 가압류, 국세 압류, 충주시 압류와 경매등기가 이어졌습니다. 제공된 권리계산상 이 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 실질적인 난점은 등기 순위보다 현황 이용 상태에 있습니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 219호·220호·221호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1333 (청산을 위한 형식적 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 1325 아토몰 제2층 제220호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 219호·220호·221호를 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 · 사용승인일 2018.02.22 |
| 소유자 | 이경민 (2018.05.09. 매매, 거래가액 323,381,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 208,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 경매신청 | 채무자 망 이경민의 상속재산의 파산관재인 변호사 김용걸 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 공동담보 구조는 확인
말소기준은 2018년 5월 11일 설정된 충북원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 732,000,000원으로 현재 최저매각가보다 크지만, 근저당권 자체는 매각으로 소멸하며 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 이 근저당의 공동담보에는 아토몰 제2층 제219호와 제221호가 포함돼 있으므로 실제 채권 잔액과 공동담보 배분 관계는 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자가 소유자 측인지 제3자인지, 219호·221호와 함께 영업 또는 사용 중인지 확인해야 합니다. 임대차보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가 64%, 시세 단정은 금물
감정가는 326,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 208,640,000원으로 감정가의 64%입니다. 한 차례 더 유찰되면 166,912,000원, 4회 유찰 시에는 133,529,600원으로 내려가는 시나리오입니다.
다만 이 물건은 2층 근린시설이고 세 호실이 일체로 이용되는 특수한 현황을 갖고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 일반적인 독립 점포와 같은 가격 경쟁력을 부여하기 어렵습니다. 가격 판단은 220호 단독 이용 가능성, 인접 호실과의 분리 조건, 실제 점유 및 영업 상태를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,720,960원 |
| 1. 근저당 · 충북원예농업협동조합 | 732,000,000원 | 204,919,040원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 318,537,142원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 37,083,348원 | 0원 |
| 4. 종전 경매개시결정 · 충북원예농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 5. 현재 경매개시결정 · 상속재산 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 1,087,620,490원 | 882,701,450원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 204,919,040원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액 882,701,450원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 및 공동담보의 실제 배분 결과는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 현황 이용 — 220호 단독성 확인이 핵심
감정평가서상 제219호·제220호·제221호는 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물에는 전기에어컨 방식의 냉난방설비, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 그러나 세 호실이 하나의 공간으로 사용되는 만큼 제220호만 취득했을 때 독립적인 사용이 가능한지는 별도 확인이 필요합니다.
| 확인 대상 | 현재 확인되는 내용 | 입찰 전 점검 |
|---|---|---|
| 호실 경계 | 219·220·221호 벽체 구분 없음 | 집합건축물대장·도면과 현장 경계 대조 |
| 출입 동선 | 세 호실 일체 이용 | 220호 독립 출입 가능 여부 확인 |
| 설비 | 냉난방·위생·급배수·승강기설비 | 호실별 계량·배관·설비 분리 여부 확인 |
| 점유 | 임대관계 미상 | 실제 사용자와 사용 권원 확인 |
| 공동담보 | 근저당 공동담보에 219호·221호 포함 | 근저당 채권 잔액과 배당관계 원본 대조 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 연수동 연수초등학교 동측 인근으로, 근린생활시설·아파트·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 6차선 포장도로, 북측과 서측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 이용 상태이며, 토지면적은 3,640.6㎡, 공시지가는 1,460,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(연수지구)이며 연수초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설인 데다 세 호실이 하나의 공간으로 이용되는 현황이어서, 220호 단독 매수자의 활용 방식과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 220호의 정확한 경계 확인. 집합건축물대장·건축물현황도와 실제 바닥·벽체 위치를 대조하세요.
- 독립 출입 가능 여부. 219호 또는 221호를 거치지 않고 220호만 사용할 수 있는지 확인하세요.
- 설비 분리 여부. 전기·냉난방·급배수·소방설비가 세 호실 공동인지 호실별로 분리 가능한지 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 사용자의 신원, 사용 권원과 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권이 219호·221호와 공동담보로 설정돼 있으므로 채권 잔액과 다른 담보물의 진행·배당 상황을 확인하세요.
- 파산·형식적 경매 서류 확인. 파산선고와 상속재산 파산관재인에 의한 청산 경매이므로 매각물건명세서와 파산 관련 원문을 대조하세요.
- 체납 비용 확인. 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율만 적용하지 말고 분리 가능성, 점유 정리와 향후 활용 조건을 반영해 입찰가를 산정하세요.
맺으며 — 권리는 소멸하지만 공간은 자동으로 나뉘지 않는다
이 물건은 권리계산만 보면 비교적 명확합니다. 2018년 충북원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 등기가 깨끗해지는 것과 220호가 독립된 점포로 즉시 기능하는 것은 별개의 문제입니다. 현황상 219호·220호·221호는 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 감정가 326,000,000원에서 2회 유찰돼 208,640,000원까지 내려왔지만, 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 220호의 독립적인 사용 가능성입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 현황 분리 리스크는 현장 확인입니다.
