청주지방법원 2025타경1333. 충주시 연수동 아토몰 2층 220호 근린생활시설입니다. 이 물건을 처음 보면 감정가 326,000,000원이 106,824,000원까지 떨어졌다는 숫자가 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 감정가 대비 낙폭만이 아닙니다. 낙찰자가 실제로 취득하는 220호를 다른 호실과 분리하여 사용할 수 있는지, 점유자가 누구인지, 시장에서 독립된 상가로 거래할 수 있는지가 핵심입니다.
현재 219호·220호·221호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 등기상 취득 대상은 220호인데, 현황상으로는 서로 연결된 영업공간이라는 뜻입니다. 낙찰 후 별도 출입과 영업공간 구획, 설비 분리 등이 필요할 가능성이 있습니다. 이런 사용관계는 단순한 가격 할인만으로 해소되는 위험이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1333 |
|---|---|
| 경매 성격 | 청산을 위한 형식적 경매 |
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 1325 아토몰 제2층 제220호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 번영대로 211 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 5층 · 제2층 |
| 사용승인 | 2018.02.22 |
| 등기상 소유자 | 이경민 (상속재산 청산절차 관련) |
| 취득 이력 | 2018.05.11 소유권이전 · 당시 거래가액 323,381,500원 |
| 감정가 | 326,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,824,000원 |
| 진행 상태 | 5회 유찰 · 감정가의 32.77% |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2018.05.11 충북원예농업협동조합 근저당권 |
| 채권최고액 | 732,000,000원 (공동담보) |
| 이용 현황 | 219호·220호·221호를 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 사용 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 청산·점유 확인이 필요
말소기준권리는 2018.05.11 설정된 충북원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 732,000,000원이며, 219호와 221호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액 전체를 220호 한 개 호실에만 대응하는 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다.
이후 주식회사전북은행과 충북신용보증재단의 가압류, 국가와 충주시의 압류가 설정되었습니다. 모두 말소기준 이후의 권리로, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 국세·지방세의 실제 배당순위와 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 가장 중요한 현장 위험
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다거나 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 실제 사용자가 누구인지, 임대차계약·보증금·사업자등록·점유 개시 시점이 어떻게 되는지 현장에서 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 조치 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고인 없음 | 현황조사·사업자등록·점유자 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 계약 유무·보증금·차임 확인 |
| 대항력 | 판정 불가 | 점유·사업자등록·권리 발생일 대조 |
| 우선변제 | 판정 불가 | 확정일자·보증금·배당요구 확인 |
| 220호 독립 점유 | 인접 호실과 일체 사용 | 출입구·벽체·시설·명도 범위 확인 |
특히 219호·221호와 동일한 점유자가 통합 운영하고 있다면, 220호만 낙찰받더라도 실제 인도 과정에서 영업장 전체의 이용관계를 조정해야 할 수 있습니다. 벽체 복구, 전기·냉난방·급배수 등 설비 구획, 독립 출입 가능 여부도 확인 대상입니다. 이 비용과 난도는 매수인 인수채무 0원이라는 숫자에 포함되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰, 하지만 실거래 대비 저가인지는 별개
현재 최저매각가는 106,824,000원으로 감정가 326,000,000원의 32.77% 수준입니다. 감정가 대비 상당한 가격 조정이 이루어졌지만, 근린생활시설은 아파트처럼 표준화된 비교거래로 가치를 판단하기 어렵습니다.
이 물건의 적정가격은 220호의 실제 독립 사용 가능성, 층별·호실별 상권, 영업수익, 공실 위험, 관리비, 주변 상가 실거래 및 임대료 등을 함께 검토해야 합니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가의 33%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 32.77% | 106,824,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 85,459,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 68,367,360원 | 0원 |
추가 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며 실제 진행 결과를 보장하지 않습니다. 실질취득 추정액은 매각대금과 확인된 인수액만 반영하며 취득세·명도·시설분리·수리 등 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,295,536원 |
| 1. 근저당 · 충북원예농업협동조합 | 732,000,000원 | 104,528,464원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 318,537,142원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 37,083,348원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 상속재산 청산 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가로 매각되면 추정 집행비용 2,295,536원을 제외한 104,528,464원이 충북원예농업협동조합에 배당되는 모형입니다. 후순위 가압류권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
| 배당 시나리오 | 채권자 총배당 | 미배당액 |
|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 104,528,464원 | 983,092,026원 |
| 6회 유찰 시 | 83,520,934원 | 1,004,099,556원 |
| 7회 유찰 시 | 66,736,748원 | 1,020,883,742원 |
총 채권액 1,087,620,490원 기준의 단순 추정입니다. 공동담보 근저당권의 실제 배당관계, 조세채권의 우선순위, 파산절차에 따른 배당 및 최우선변제 등은 별도 검증이 필요합니다. 예상 미배당액은 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 연수동 연수초등학교 동측 인근에 있으며, 근린생활시설과 아파트·단독주택이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남측 왕복 6차선 도로 및 북측·서측 도로와 접하고 있습니다.
- 건물 구조. 2018.02.22 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 전기 에어컨 냉난방설비·위생 및 급배수설비·승강기설비가 있습니다.
- 이용상태. 2층 219호·220호·221호를 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중입니다. 220호만의 독립된 이용 가능성이 핵심 확인 대상입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(연수지구)이며, 연수초등학교 상대보호구역과 관련된 제한이 있습니다. 업종별 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 위반사항. 건축물 위반 여부는 별도로 표시되지 않았으나, 현재 호실 간 벽체가 없는 상태에 대한 건축법상 적법성과 원상복구 필요성은 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산보다 사용 목적과 수익성에 따라 매수자층이 제한될 수 있습니다. 특히 분리되지 않은 집합상가는 개별 매각·임대에 추가적인 어려움이 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 220호 경계 확인. 집합건축물대장·건축도면·현황 평면도를 대조해 219호와 221호 사이의 구분 위치를 확인하세요.
- 독립 출입 가능성. 220호만으로 출입구와 통행동선을 확보할 수 있는지 확인하고, 별도 영업·임대가 가능한 구조인지 점검하세요.
- 시설 분리 비용. 벽체·전기·냉난방·급배수·소방설비 등이 다른 호실과 연결되어 있는지 확인하고 필요한 공사비를 산정하세요.
- 점유·임대차 조사. 실제 점유자의 신원과 권원, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 대항력 성립 여부를 직접 확인하세요.
- 공동담보 분석. 충북원예농업협동조합의 732,000,000원 근저당은 219호·221호와 공동담보입니다. 각 호실의 경매 진행 및 공동담보 관계를 대조하세요.
- 청산절차 확인. 파산선고 등기와 상속재산 파산관재인 신청 경매의 매각조건, 특별매각조건, 매각물건명세서를 반드시 확인하세요.
- 조세·관리비 확인. 국가·충주시 압류와 관련된 조세채권 배당 및 공용부분 관리비 체납 가능성을 점검하세요.
- 실거래·임대수익 조사. 아토몰과 인근 상가의 실제 거래가격, 임대료, 공실 현황을 조사한 뒤 적정 입찰가를 산정하세요.
- 유찰 원인 확인. 5회 유찰의 원인이 가격인지, 물리적 사용관계인지, 수요 부족인지 구분해야 합니다. 추가 유찰 자체를 매수 근거로 삼지 마세요.
- 원본 서류 최신화. 등기사항전부증명서·건축물대장·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 법원 진행상태를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 33% ≠ 시세의 33%”
이 물건은 분명히 감정가 대비 큰 폭으로 가격이 조정된 근린생활시설입니다. 326,000,000원에서 106,824,000원까지 내려온 현재의 최저매각가는 수치만 보면 눈길을 끕니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 219호·220호·221호를 하나의 공간으로 사용하고 있는 현황, 확인되지 않은 임대관계, 공동담보와 파산재산 청산절차, 그리고 독립 상가로서의 환금성 문제가 남아 있습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 현황과 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 독립 사용 가능성·점유·시설분리 비용·실제 상가 시세를 확인하기 전에는 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 할인되었느냐가 아니라, 220호를 독립적으로 사용할 수 있는 상태로 얼마에 취득하느냐입니다.
