청주지방법원 2025타경30407. 충북 음성군 맹동면 두성리 1477의 1층 103호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2020.11.04 설정된 동군산농업협동조합의 근저당권(채권최고액 384,000,000원)입니다. 이후 국 근저당 304,800,000원, 한상필 근저당 144,000,000원, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 임우규 1명으로 공인중개사 사무소를 사용하고 있으며 보증금은 30,000,000원입니다. 전입일 2024.02.08은 말소기준권리 2020.11.04보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 배당요구는 2025.04.10 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 중요한 것은 이 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니라는 점으로, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30407 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사행복플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 508,000,000원 / 166,462,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동군산농업협동조합 / 1,169,035,757원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.04 동군산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 384,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 인수도 없다
말소기준보다 앞선 소유권보존과 과거 신탁·신탁말소 이력이 있고, 2020.11.04 동군산농업협동조합 근저당이 현재 경매의 기준점입니다. 2021년 국 근저당, 2023년 한상필 근저당, 2025년 국민건강보험공단 압류는 모두 기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2024년 동군산농업협동조합이 신청했던 종전 임의경매는 취하로 말소됐고, 현재 경매개시결정은 2025.03.19 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임우규 | 공인중개사 사무소 | 2024.02.08 | 30,000,000원 | 2025.04.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임우규의 전입일은 말소기준권리보다 약 3년 이상 늦습니다. 제공된 판정 역시 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 떠안는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 별도로 단정하지 않으며, 배당표에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
③ 가격 — 감정가의 32.77%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 166,462,000원으로 감정가 508,000,000원의 32.77% 수준입니다. 이미 5회 유찰된 가격이고, 다음 회차 시나리오는 133,169,600원, 그 다음은 106,535,680원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에서는 동일 유형의 최신 실거래 시세와 직접 비교할 근거를 두지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론내려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,130,468원 |
| 1. 근저당 · 동군산농업협동조합 | 384,000,000원 | 163,331,532원 |
| 2. 근저당 · 국 | 304,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한상필 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 832,800,000원, 예상 배당은 163,331,532원, 미배당은 669,468,468원입니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 버스터미널 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·판매시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반 차량 접근성과 대중교통 이용여건은 모두 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물입니다.
- 도로. 토지는 북동측 왕복6차선, 북서측 왕복4차선, 남동측 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,004.4㎡, 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 상태 확인. 등기 공매공고와 매각물건명세서의 “공매 진행 중” 기재가 있으므로 법원경매와 한국자산관리공사 공매의 현재 상태를 입찰 직전 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 임우규가 공인중개사 사무소로 사용 중입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 시점과 영업·점유 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 별도 확인. 배당요구는 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구 종기·사업자등록·점유 관련 원본을 대조하세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 가격만 보지 말고 상권, 공실, 임대료, 관리비, 호실 접근성, 실제 영업 가능성 등을 확인해 반복 유찰 원인을 점검하세요.
- 청구액과 담보권 구분. 사건 청구액은 1,169,035,757원이고 본 호의 선순위 동군산농업협동조합 근저당 채권최고액은 384,000,000원입니다. 각 금액의 의미를 구분해서 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 공매 진행자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 5회 유찰의 이유
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.04 동군산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임우규의 보증금 30,000,000원도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 508,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 166,462,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 실제 시장가치보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 게다가 공매도 진행 중입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 반복 유찰의 원인과 상가 환금성, 그리고 공매·법원경매 절차의 교차 확인입니다.
