청주지방법원 2025타경30407. 음성군 맹동면 두성리 1477에 있는 1층 103호 근린생활시설입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이고, 현황조사에서는 임우규 씨가 공인중개사 사무소로 사용하는 것으로 확인됩니다. 감정가는 508,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 260,096,000원, 감정가의 51.2%입니다.
권리 구조의 중심은 2020년 11월 4일 설정된 동군산농업협동조합 근저당권 384,000,000원입니다. 이후 설정된 국의 근저당권 304,800,000원, 한상필의 근저당권 144,000,000원, 현재 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로, 배당 여부와 별개로 매수인이 보증금을 승계하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30407 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 유한회사행복플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 508,000,000원 / 260,096,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동군산농업협동조합 / 1,169,035,757원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 공매는 별도 확인
2015년 설정됐던 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2016년 1월 29일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020년 11월 4일 동군산농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
신청채권자의 청구액은 1,169,035,757원으로, 이 호실 등기상 말소기준 근저당권의 채권최고액 384,000,000원보다 큽니다. 청구액의 구성과 담보 범위는 경매신청서·채권계산서 등 원본을 통해 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음·배당요구 완료
| 임차인 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 임우규 공인중개사 사무소 | 2024.02.08 | 30,000,000원 | 2025.04.10 완료 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024.02.08.은 말소기준일 2020.11.04.보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.04.10. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격과 회차 — 51.2%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 260,096,000원으로 감정가 508,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 208,076,800원, 5회 유찰 시 166,461,440원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 비교 가능한 실거래가 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,441,344원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동군산농업협동조합 | 384,000,000원 | 255,654,656원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 304,800,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 한상필 | 144,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 255,654,656원이 동군산농업협동조합에 배당되고, 등기상 채권최고액 합계 832,800,000원 중 577,145,344원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충북혁신도시 버스터미널 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·판매시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연결됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 북동측 왕복 6차선, 북서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 현황조사상 공인중개사 사무소가 점유하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 속하며 중점경관관리구역입니다.
- 토지. 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 3,004.4㎡, 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 전기·난방·위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 상태. 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태, 취하·정지·매각 여부를 양쪽 원본에서 확인하세요.
- 임대차 원본. 임우규의 보증금 30,000,000원, 계약기간, 차임, 사업자등록과 확정일자 여부를 계약서로 대조하세요.
- 점유 인도. 임차인은 대항력이 없지만 실제 영업 중이면 인도명령과 영업장 이전 협의가 필요할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 비율만 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 거래가격과 임대조건을 확인하세요.
- 청구액 구성. 신청채권자 청구액 1,169,035,757원과 등기상 근저당 채권최고액의 차이를 채권계산서에서 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 관리주체와 점유자에게 체납 관리비와 공과금 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공매 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 절차와 가격은 확인형
말소기준보다 앞선 임차권이나 인수 권리는 확인되지 않았고, 임우규의 보증금도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다.
그러나 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 투자성이 입증되는 것은 아닙니다. 이 물건은 3회 유찰된 근린생활시설이고, 공매도 함께 진행 중입니다. 현황조사에는 공인중개사 사무소 점유가 확인되지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 따라서 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 공매 절차 확인은 필수라는 결론이 적절합니다.
