청주지방법원 2025타경30407. 충북 음성군 맹동면 두성리 1477의 1층 104호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 권리의 기준점은 2020년 11월 4일 설정된 동군산농업협동조합 근저당권 393,000,000원입니다. 이후 설정된 국의 근저당권 304,800,000원, 한상필의 근저당권 144,000,000원, 현재 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

임차인 임우규는 공인중개사 사무소로 사용하면서 보증금 30,000,000원을 신고했고, 2025년 4월 10일 배당요구를 했습니다. 전입신고일은 2024년 2월 8일로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 실제 점유자가 있는 근린시설이므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 공매 절차를 확인해야 한다

2015년 소유권보존 직후 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌으나, 2016년 1월 29일 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소돼 소유권은 유한회사행복플러스에 돌아왔습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020년 동군산농업협동조합 근저당권입니다.

2024년에도 동군산농업협동조합이 임의경매를 신청했으나 2024년 12월 18일 취하됐고, 경매개시결정 등기는 2024년 12월 20일 말소됐습니다. 이후 2025년 3월 17일 다시 임의경매가 개시돼 이번 사건이 진행됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

전입신고일 2024년 2월 8일은 말소기준일인 2020년 11월 4일보다 늦습니다. 따라서 보증금 30,000,000원은 매수인에게 승계되지 않고, 권리기준 실질취득액은 최저가 266,240,000원과 동일합니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 임차인의 실제 배당 순위와 배당액은 원본 문서로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 51.2%, 그러나 시세 할인율은 아니다

감정가는 520,000,000원이고 현재 최저매각가는 266,240,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

낙찰가가 내려가더라도 임차인 보증금이나 등기상 후순위 권리가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 각 회차의 권리기준 실질취득액은 해당 회차 최저가와 같습니다. 다만 이미 3회 유찰됐다는 사실은 감정가와 응찰 수요 사이에 차이가 있었음을 보여주므로, 임대수익과 매각가를 별도로 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 266,240,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 동군산농업협동조합에 배당되며, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 전체 담보권 채권최고액 841,800,000원 중 예상배당은 261,712,640원, 미배당은 580,087,360원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충북혁신도시 버스터미널 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·판매시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
• 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 임차인은 공인중개사 사무소로 사용하고 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연결됩니다. 일반 차량 접근성과 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지 북동측은 왕복 6차선, 북서측은 왕복 4차선, 남동측은 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로 외벽은 석재·판넬·스톤코트, 창호는 강화유리창호 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 전기·난방·위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 3,004.4㎡, 지목은 대이며 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공매 진행 상태. 한국자산관리공사 사건 2022-02980-002의 공매 단계와 매각·취소·중지 여부를 확인하세요.
• 법원경매 상태. 2026.07.13 매각기일의 진행 결과와 이후 변경·연기·취하 여부를 원본 사건기록에서 확인하세요.
• 임차인 서류. 임우규의 사업자등록·점유 개시일·확정일자·배당요구 종기 내 신고 여부를 원본 문건으로 대조하세요.
• 점유 인도. 대항력은 없지만 공인중개사 사무소가 이용 중이므로 영업 종료 및 시설물 인도 일정을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%만 보지 말고 현재 임대료, 공실 여부, 동일 건물·인근 근린시설 거래가격을 확인하세요.
• 세금·배당. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공매 문서를 함께 검토하세요.

맺으며 — “권리는 정리형, 가격과 절차는 검증형”

이 물건의 등기·임차 권리는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020년 동군산농업협동조합 근저당권이고, 이후 권리와 대항력 없는 임차인 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 권리기준 실질취득액은 최저가 266,240,000원, 인수액은 0원입니다.

다만 가격과 절차는 별개입니다. 이미 3회 유찰됐고 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가의 51.2%라는 할인율만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 여기에 공매공고 부기등기와 매각물건명세서의 공매 진행 중 기재까지 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 공매 절차는 보류 후 확인입니다.