170,394,000원
청주지방법원 2025타경30407. 충북 음성군 맹동면 두성리 1477의 1층 104호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 유한회사행복플러스이고, 말소기준권리는 2020년 11월 4일 설정된 동군산농업협동조합 근저당권 393,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권 2건과 현재의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 임우규 1명으로 공인중개사 사무소를 사용하고 있으며 보증금은 30,000,000원입니다. 전입신고일 2024년 2월 8일은 말소기준권리인 2020년 11월 4일보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025년 4월 10일에 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 현재 분석상 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30407 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사행복플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 170,394,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동군산농업협동조합 / 1,169,035,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 도시지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,759,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 인수는 0원
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임우규 | 공인중개사 사무소 | 30,000,000원 | 2024.02.08 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 약 3년 3개월 뒤이므로 대항력은 없고, 매수인이 임차보증금을 떠안는 구조도 아닙니다. 다만 배당요구는 이루어졌고 확정일자는 확인되지 않으므로, 실제 배당순위는 원문 서류와 배당요구 내용을 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 — 감정가의 32.77%지만 ‘시세 할인율’과는 다르다
현재 최저매각가는 170,394,000원으로 감정가 520,000,000원의 32.77% 수준입니다. 감정가 대비로는 349,606,000원이 낮아졌습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형의 가격을 단순 비교하기 어렵고, 감정가 대비 할인율만으로 현재 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
오히려 이 사건에서 눈에 띄는 시장 신호는 5회 유찰입니다. 현재 회차에서조차 감정가의 약 3분의 1까지 내려왔다는 것은 가격 외에도 상가 수요와 환금성, 개별 점포의 영업·임대 여건을 함께 점검해야 한다는 뜻으로 읽는 편이 안전합니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 136,315,200원, 그 다음은 109,052,160원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,185,516원 |
| 1. 근저당 · 동군산농업협동조합 | 393,000,000원 | 167,208,484원 |
| 2. 근저당 · 국 | 304,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한상필 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 841,800,000원 중 예상 배당액은 167,208,484원이고 미배당액은 674,591,516원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 버스터미널 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·업무시설·판매시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 모두 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 6차선, 북서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 1층 근린시설이라는 점을 감안하면 감정가 할인율과 별개로 실제 수요층과 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 확인. 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 최신 진행상태, 취하·매각 여부를 입찰 직전에 교차 확인하세요.
- 임차인 원문 확인. 임우규의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 배당요구를 했으므로 확정일자와 우선변제 관련 원문을 대조하세요.
- 감정가 할인 착시 경계. 170,394,000원은 감정가의 32.77%이지만 그 자체가 현재 시세보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
- 상가 수익성 확인. 실제 영업·임대 여부, 임대료, 공실, 관리비 등 현장 수익성을 따로 점검해야 합니다.
- 후속 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 136,315,200원, 7회 유찰 시 109,052,160원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있어 현재 회차와 비교할 수 있습니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 공매 진행상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 5회 유찰의 이유
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020년 동군산농업협동조합 근저당권이고, 실제 임차인 1명의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 기준 매수인 인수액은 0원이며 실질취득액은 최저가와 같은 170,394,000원입니다.
다만 투자 판단의 무게중심은 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 520,000,000원에서 5회 유찰돼 170,394,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 근린생활시설이라는 용도, 반복 유찰, 공매 동시진행을 함께 놓고 보면 권리는 단순하지만 가격 검증은 보수적으로 해야 하는 사건입니다.
