266,240,000원
청주지방법원 2025타경30407. 충북혁신도시 버스터미널 북서측 인근 상가지대에 있는 10층 건물 내 1층 105호 근린시설입니다. 현재 공인중개사 사무소로 사용 중이며, 소유자는 유한회사행복플러스입니다. 권리분석의 기준은 2020.11.04. 설정된 동군산농업협동조합의 채권최고액 393,000,000원 근저당입니다.
이 근저당 이후 설정된 신현우의 근저당, 서울보증보험주식회사의 가압류, 국민건강보험공단의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 임우규의 신고일도 2024.02.08.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 점검이 필요한 부분은 상가의 실제 임대수익과 재매각 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30407 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 유한회사행복플러스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 266,240,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동군산농업협동조합 / 1,169,035,757원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.04. 동군산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 393,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 · 혁신도시개발예정지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.10.04. 설정된 최영은의 채권최고액 500,000,000원 근저당도 2022.11.18. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.11.04. 동군산농업협동조합 근저당입니다. 이후 남아 있는 신현우 근저당, 서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 사용 | 신고일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임우규 공인중개사 사무소 | 2024.02.08 | 30,000,000원 | 2025.04.10 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 임우규 1명입니다. 보증금은 30,000,000원이고, 2025.04.10. 배당요구를 접수했습니다. 신고일 2024.02.08.은 말소기준일 2020.11.04.보다 늦으므로 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 520,000,000원의 51.2%인 266,240,000원입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 따라서 최저가 할인율을 가격 가점으로 곧바로 연결하기보다 현장 임대료, 공실 여부, 관리비와 인근 상가 매매사례를 먼저 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 266,240,000원 | 261,712,640원 | 776,287,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 212,992,000원 | 209,210,112원 | 828,789,888원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 170,393,600원 | 167,208,090원 | 870,791,910원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 사건에는 대항력 있는 임차보증금이나 매수인이 승계할 등기상 권리가 없어 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 266,240,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,527,360원 |
| 1. 근저당 · 동군산농업협동조합 | 393,000,000원 | 261,712,640원 |
| 2. 근저당 · 신현우 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,038,000,000원 중 채권자 예상배당은 261,712,640원, 미배당액은 776,287,360원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 내용 기준)
- 상권. 충북혁신도시 버스터미널 북서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·판매시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 현재 이용. 근린생활시설로 이용 중이며, 현황조사와 문건접수상 임우규가 공인중개사 사무소로 사용하고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 연계됩니다. 대중교통 이용여건은 노선과 배차간격을 고려할 때 보통입니다.
- 도로. 토지 북동측 왕복 6차선, 북서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물로 전기·난방·위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 51.2%만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 상가의 최근 실제 매매가를 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 임차보증금 30,000,000원 외 월차임은 확인되지 않았으므로 임대차계약서와 실제 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부, 최우선변제 적용 가능성을 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 현재 공인중개사 사무소로 사용 중이므로 인도 시기와 명도 협의 가능성을 반영해야 합니다.
- 청구액 대조. 사건 청구액 1,169,035,757원과 등기상 말소기준 근저당 채권최고액 393,000,000원을 원본 채권계산서에서 대조해야 합니다.
- 관리비·세금. 관리비 체납과 당해세는 예상배당에 반영되지 않을 수 있으므로 관계기관과 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 유동인구, 가시성, 출입구 동선, 주차 여건과 주변 공실을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.04. 동군산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 신고일이 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 감정가 520,000,000원에서 3회 유찰돼 266,240,000원까지 낮아졌지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없어 시장 대비 할인 여부는 판단하기 어렵습니다. 근린시설은 입지뿐 아니라 실제 임대료, 공실 기간과 재매각 수요가 수익성을 좌우합니다. 권리는 합격이지만 가격 판단은 보류. 현장 임대수익과 인근 상가 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
